小心普通房实测时变高档房

　　影响之消费者

　　6月1日，南京房产新政已正式实施，南京苏源律师事务所执业律师袁涛昨天提醒购房者，在关注房价走势，做出购房决定同时，莫忘注意自身支付能力，以降低购房支付风险。

　　尽管本次新政策的主要调控对象是高档商品房销售和抑制房地产投机交易，且牵涉楼盘比例不大，但由于契税等政策已作调整，增加了购房者的成本负担。因此，本次新政的实施，仍将对部分购房者造成较大影响，增加了购房者相应的经济风险。袁律师认为，主要有以下两点：

　　期房契税成本风险大大增加

　　由于南京市的商品房契税征收，以实际测绘建筑面积为成交量计算总价，只要符合相应的建筑面积，购房者都应当要按照4%标准缴纳契税。因此，尽管购房者在选购商品房时，可以选择期房的建筑面积，但最终交付建筑面积是否低于144平方米，这一风险仍无法为购房者控制。按照《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，购房契税应由购房者自行承担。因此，如果开发商实际交付的商品房建筑面积符合4%契税征收标准，购房者都应当承担由此增加的购房成本。

　　需要提醒购房者的是，在《商品房销售管理办法》中，商品房建筑面积误差超出3%，开发商仅承担双倍返还相应建筑面积购房款或者退还全部房款和利息的义务，而并不承担赔偿责任。这也意味着，商品房建筑面积误差比例超出双方约定，并不构成违约行为。因此，无论开发商交付商品房的建筑面积比例如何变化，购房者均只能自行承担由此引起的契税成本变动风险。

　　购房金融贷款成本相应增加

　　与这一调控政策出台相一致，各主要商业银行为控制和降低银行信贷风险，将对符合有关界定标准的高档商品房贷款利率适用新的利率标准，并将进一步提高贷款的准入门槛。因此，购房者在选购商品房同时，应当结合拟购商品房和借款人的具体信息，向从事信贷业务的银行部门具体工作人员咨询，以获得较准确的银行信贷政策。否则，在交纳定金或者签订《商品房买卖契约》后，如果购房者无法取得银行贷款，则将面临资金支付困难甚至违约风险。并且，随着近期银行利率上调的内外部因素增加，办理银行贷款的购房者，也应当适度考虑贷款利率上调后的还贷能力。

　　针对上述两项风险，袁律师建议购房者除了应了解最新的政策变化，向开发商详细了解房屋的容积率、建筑面积等具体数据外，还应当在交纳定金时，对购房的各项成本进行详细测算，尤其注意房屋数据变化引起的契税征收标准变化。在和开发商签订《商品房买卖契约》时，与开发商进行协商，约定因商品房建筑面积误差引发的契税成本负担归属，而部分开发商为推动该类商品房销售，往往也可能同意业主提出的购房成本控制方案。

　　房屋出租是合理规避行为

　　江苏君远律师事务所李淑君主任针对投资者开始回避2年内出让二手房的现象也发表了自己的看法。她告诉记者，近期律师事务所就为这样的客户办了不少协议，她接手的一个客户，将一套购买不满2年的房屋以70万售价出售给他人，其中需要按揭30万，40万以现金的方式支付。双方为了规避高额的契税，就到律师事务所签订协议，房屋满两年后再过户，为了保证买方权益，其中10万房款期满后再付清，或者将房产证抵押在买方处。对于有部分投资者，将房屋用于出租，期满后再转手。对于这一现象，李主任称，在法律上讲，它是一种合理规避行为。记者仲跻嵩

　　影响之高档房

　　高档房开发商异口同声买家不在乎2%契税

　　江南八区高于8690元，江宁区高于5100元，江北高于3700元的楼盘的高档房，根据南京市政府办公厅专发的区域及价格标准，全市仅从价格标准上来看，受到新政影响的楼盘目前为止仅有13家。其中，主城区共10家，江宁3家。这其中江南八区房价超过8690元的楼盘有城中：仙霞公寓、长发中心、丁山桂墅园、五星年华大厦、晶彩香格里拉、金陵王府、龙吟广场、天山汇景园；城北：世茂滨江新城。江宁区房价超过5100元的楼盘：山水华门、玛斯兰德、复地朗香别墅。对于被列入高档房范畴，开发商如何看待？江南八区：

　　南京长发地产董事长、总经理吴建平（长发中心）：对于真正的高档房来说，买房人和开发商都不会在乎多出来的2％契税。由于市区土地资源的稀缺，购房刚性需求的存在，购买高档房的肯定仍然大有人在，此外开发商也可以让利老百姓，两个点的契税让利后，开发商利润稍微看薄而已。

　　南京建邺房地产开发公司总经理曹效忠金陵王府：政策上开发商会在户型、产品、市场、营销等方面都有很大的不同，比如在核心地段的物业就会考虑走更高端的路，将产品做好，像公司位于安品街的项目就属于这一类，总有高端人群的需求存在；另外，对于新开工的项目的户型会面向更多的普通人，今后90到120平方米的户型在多数项目上可能达到60%甚至更多。对于南京的房产新政，开发商希望价格标准的确定能有一个延续性。江宁区：

　　南京山水置业总经理唐明山水华门：别墅本身就是高档产品，不管从最开始的定位、规划还是到最后的研发，别墅所针对的都是高端市场。而其客户也定位在高端人群，这个“金字塔”尖的消费需求，虽然不多，但消费能力却很强。新政出台影响稍微大一点的，可能还是处于中间段的公寓房。

　　中惠集团副总经理薛华（翠屏国际）：政策规定的一个重大的变化就是6月1日后购买高档房，要比以前多缴纳2％的契税，而对于江宁的房子来说，大概是每平方米多80元左右。这对于真正的高档房消费者来说，影响不会太大，因为这部分高端消费可能更注重品质和与其相匹配的生活方式等。

　　南京金陵置业发展有限公司营销总监秦晓晖（玛斯兰德）：“国八条”及地方政府的措施出台后，影响最大的是短线投资，而别墅由于总价等原因，更适合做中长线投资。

　　影响之二手房

　　二手房市场两个月后才明朗

　　卖房人不敢轻易开价中广置业南京公司总经理助理刘明：新政对于二手房的影响肯定是存在的，而这个影响最大的是购房者的心理方面。这几天前来店里登记看房和卖房的人都明显减少，一方面购房人仍然在观望房价还会不会跌，他们期望新政出来对房价的控制能立马见效；另一方面卖房人已经不敢轻易开价，很多卖房人还搞不清楚自己的房子如果出售到底交不交5.55％的营业税，他们自然很希望将这部分税收转嫁到购房者身上，但对市场的接受程度却表示担心，所以对于卖房人来说，如果不是急着用钱，大多还会等一段时间再说。

　　尽管二手房作为一个不可替代品，市场的需求仍然是有的，但受新政的影响二手房房源、客源可能都会明显减少，6月份二手房的成交量不管是与去年同期相比，还是与5月份相比都会大大减少。加之，6月份由于太热等原因本来就是二手房交易的淡季，与去年同期相比6月份的成交量可能要减少近一半。但由于房产仍然是很多投资者最好的选择，所以6月份二手房的交易价格仍很难说，预计6月份房价会出现一个胶着状态，可能会跟5月份持平，而两个月后二手房市场的形势或许才会明朗一些。

　　6月份成交量会萎缩

　　南京我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理助理、市场部经理舒莉莉：从南京的地方房产新政来看，南京将政策放到了最宽，说明南京还是在保护和培育购房者需求，同样对于二手房来说需求仍然是存在的。政策明朗后，一些购房者会出手，但仍然会有一部分购房者继续观望。预计六月份二手房客源与5月份相比会稍微少一点。对于卖房人来说，抛房的可能性已经没有了，反而由于要征收5.55％的营业税，不少客户可能会选择转租，这样二手房市场的房源会继续流失。但总的来看，南京的二手房房源与客户比仍然在从3：1向4：1转化，这样由于政策的影响，加之本身处于淡季，6月份二手房的成交量会相对萎缩一些。另外，根据我爱我家的统计，二手房市场炒房所占的比例4月份为7％左右，5月份为4％，预计6月份会继续减少，这将有利于二手房市场的健康发展。

　　5月底二手房交易量大幅下滑

　　根据南京我爱我家5月详细成交数据统计显示：5月12日国务院七部门“铁八条”正式出台，“6月后对部分房产交易加税”的消息使得大量已进入合同谈判期间的买卖双方迅速成交，成交量大涨44%。但随着“6·1”新政的到来，5月底成交已出现18%的下滑趋势。

　　在5月中旬的交易高峰中，70平方米以上的比重均有不同程度的提高，尤其是100平方米以上的占到总量的16.9%。一些房款总额超80万的二手房，成交异常活跃，占总量的9.8%，比前几月翻了约一倍。显然，这是受到了新政的影响。

　　但另一方面，有些购房者怕高档房重税影响日后的出售，从而选择一些单价较低的区域的房屋，因此5月份江宁、雨花台、栖霞三区成交量占到总量的15.5%，较4月份7.2%翻了一倍多。同时，投资购房者出现了下滑，由4月份的8.7%跌至5月的4.2%。

　　与商品房类似，二手房成交继5月中旬暴涨44%后，随着“6·1”新政实施日期的临近，房源、客源、成交量都出现了下降，冷却势头正在向6月蔓延。（来源：南京晨报）

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