南京普通住房免税需证明材料

　　用“千呼万唤始出来”来形容南京此次出台的楼市新政一点都不为过！昨日晚上20：00，南京市委宣传部终于发来传真，由此南京楼市新政揭开神秘面纱，此前业界的一些传言也得以证实。根据南京此次出台的地方新政，南京将对高档房的界定标准放到了最宽。6月1日起购买符合单套建筑面积在144平方米以上、住宅小区建筑容积率在1.0以下、实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以上三个条件之一的商品房即需要交纳4％的契税。记者将“国八条”与南京新政逐一对比，并作出解读。

　　1.不足两年转手全额收营业税

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年含2年转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年含2年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　三部门《关于加强房地产税收管理的通知》：个人将购买超过2年的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，可以向地方税务部门申请办理营业税手续，如果不能提供属于普通住房的证明材料，则一律按非普通住房的有关政策征收营业税，即按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。而这个个人购房是否满2年的期限，是以其取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为标准的。

　　南京新政：加大控制投资性购房需求的力度，坚决遏制投机性炒房。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买的普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，按其售房收入减去购房价款的差额征收营业税。

　　解读：对比南京和国家部委的政策可以看出，南京的新政并无细化的痕迹，新政的关键词是“两年”、“征收营业税”。业内专家认为，该条政策主要是对投机性炒房进行遏制，因为购房两年内转手的多为炒房者。此外，该条政策还将两年外转手的非普通住宅和普通住宅区别对待。

　　2.高档房标准放到最宽

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》：6月1日起，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　住房平均交易价格的计算方法：是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。这个价格由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。

　　南京新政：明确享受优惠政策的普通住房标准，在项目批准、规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房（以下简称：普通住房）应同时满足以下条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

　　解读：与国家各部委的政策相比，南京的地方新政将国家允许上浮的幅度用到了最大，反推可以得到只要满足单套建筑面积在144平方米以上、住宅小区建筑容积率在1.0以下、实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以上三个条件之一的即为高档房，6月1日购买该类房产将被征收4％的契税。但南京此次出台的政策并未将同类区域住房平均交易价格公布，据悉，南京近日还将出台具体的配套措施。对此，南京仁恒地产总经理助理厉方宏表示，144平方米的标准虽然已将国家可以浮动的限制用到了最足，但其实144平方米刚好是三房两厅两卫的经典户型，新政出台后可能会对144—150平方米的住宅销售造成一定的影响。另外，对于1.44倍于同类区域住房交易价格，厉方宏认为，政府应该出台具体的细化标准，不能整个南京市一刀切。

　　3.拿地两年不开工将被无偿收回

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》：加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定。

　　南京新政：严格执行法律规定，加大对闲置房地产开发用地的清理力度，打击囤积土地和炒卖土地行为，凡超过规定期限满一年未开工建设的，应当依法交纳土地闲置费，满2年未开工建设的，依法收回其项目土地使用权。

　　解读：据了解，南京目前闲置在开发商手中的地块有100万平方米之多，再加上通过协议方式及其他方式拿的地，有开发商曾在公共场合表示：南京的土地储备量足够开发10多年。对此，南京仁恒投资有限公司总经理助理厉方宏表示，作为专业的开发商拿地一年后，可能1年就已经对土地进行开发了！他认为，该条政策对于那些坐拥土地炒地皮的开发商将是一大打击，而从长期看有利于房地产市场的健康发展。

　　4.每年开工“三房”不少于200万平米

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》：各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。

　　南京新政：今后两年经济适用住房年竣工量不低于120万平方米，中低价商品住房年竣工量不低于80万平方米。对中低价商品住房建设项目，由市建设行政主管部门等相关部门根据住宅用地年度出让计划提出年度建设方案，针对销售价位、套型面积、规划设计条件、外部条件、市政配套等控制性要求提出意见，作为中低价商品住房用地出让的前置条件，以保证中低价商品住房的有效供应。

　　解读：南京新政公布了今后两年经适房及中低价商品房的竣工数量，与前几年相比，此次南京加大了“三房”的竣工数量，并着重指出要加快和完善经济适用住房小区及周边区域的交通和生活配套等基础设施的建设。专家认为，此条政策有利于更多买不起房的人解决居住问题，对老百姓无疑是个利好。

　　5.中小户型商品房要占六成

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》：对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

　　南京新政：切实提高普通商品住房在供应中的比例。普通商品住房中小户型的比例一般要达到60%左右。

　　解读：与“省八条”一样，南京将普通商品住房中小户型的比例要求为60%左右。这说明政府有意加强对开发商开发中小户型商品房的引导，专家认为，此举如果落到实处将有利于更多的老百姓买得起房子。南京抉择地产研究中心负责人厉建军接受记者采访时表示，该规定的确有利于多数人买房，但作为开发商可能更多地考虑市场接受度，即什么房子好卖，可能开发商就会建什么房子。

　　6.土地规划不得擅自改变

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》：要严格控制低密度、高档住房的建设。

　　南京新政：要严格控制低密度、高档住房项目在住宅供应中的比例，不得将规划的二类住宅用地改为一类住宅用地进行使用，严格控制老城区内商品住宅项目的审批。

　　解读：南京新政明确表示“不得将规划的二类住宅用地改为一类住宅用地进行使用”。据了解，以前存在的情况是，开发商拿地后擅自改变规划，而等房子建成后发现规划变了相关部门也无法再将其改过来。如果政府将此条措施落实，低密度、高档住房项目将受到严格限制，从而有更多的老百姓买得起的房子供选择。记者徐关辉

　　住房证明不全不能减税　江苏省地税局负责人介绍说，“从2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。”其中，营业税税率为5%，加上城建税和教育附加税，个人转让二手房实际缴纳的营业税相关税费为5.55%，即按取得售房收入的全额或差额缴纳5.55%的营业税。

　　需要提醒的是，“2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。”另外，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，各地自定标准。

　　个人买卖房屋如何免税　个人将购买超过2年（含2年）的符合普通住房标准的住房对外销售，应持下列资料到主管税务机关（南京市为房地产交易市场专门设的地税征收窗口）办理免税手续。

　　1.居民身份证原件。

　　2.房产管理部门或建设主管部门发放的房屋所有权证的复印件。

　　3.销售该房屋时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件。

　　4.销售该房屋时向购买方开具的发票复印件。

　　主管税务机关接受上述资料后，结合建设规划部门提供的容积率资料进行审核。对符合条件的，直接办理免税手续。

　　买卖房屋记得留发票

　　根据规定，“对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。”如果甲方向乙方购买二手房屋，只取得收据而未取得乙方发票，那么其居住2年后再次出让时，将不能扣除原购房款，而房产价格评估也不能代替原购房发票。若发生无法补办发票情况，甲方就只能按全额缴纳营业税。税务官员提醒，作为完税凭证的发票越来越重要，个人买卖房屋一定要保留好发票。另外，江苏省地税特别强调，“单位和个人对外销售住房，应主动到主管地方税务机关申请开具发票，购买人在向售房人索要发票后，依法办理房屋权属登记。”

　　作者：张赟

　　（来源：南京晨报）

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