南京市民赶大限 抢在昨天24点前交税

　　5月31日，一个平常的日子因为有了“国八条”而变得神圣而特殊，在这一天，南京市房产交易登记中心内，前来办理房产证的市民排成长龙。不少市民纷纷在契税优惠的最后一天，争搭契税优惠“末班车”。

　　交易中心延时到子夜

　　由于此前南京将新政适用的日期初定为：商品房只要6月1日前鉴证、二手房只要6月1日前交件，本次交易就可享受原有的税收政策优惠，南京市房管局产权市场处有关负责人昨日也表示，南京市房产交易中心破例延长营业时间到24点。

　　据悉，应中央有关方面要求，6月1日、2日，房产交易中心将暂时休息两天。“明天可能就能休息一下了！”最近10天来一直忙在登记受理第一线的工作人员小王告诉记者，或许政策出来后，办证人会少很多。6月1日，当一切秘密都揭晓的时候，也许不仅是如小王一样的工作人员，还有老百姓，还有开发商，还有出台政策本身的政府或许都会松一口气，只是“黎明来到的前一刻总让人觉得窒息”！　全家老小齐上阵

　　与此前办理交件的“登记受理”窗口排长队不同，近几天来，长队已经不自主地挪到了办理契税的各个窗口。由于契税办理要经过申报、鉴定、开票、缴税、领证等众多程序，已经在排队方面拥有充足经验的南京市民此次大多全家上阵，丈母娘排队申报，妻子负责开票、缴税，丈夫则跑到楼下或者旁边去复印材料。一位正在办证的傅先生告诉记者，他们刚结婚买房不久，为了赶上最后的末班车，他和妻子专门请假来这，说着排队的一位老人赶紧叫傅先生去拿才领到的申请表。傅先生不好意思地解释道，那位老人正是其丈母娘。　交易大厅上演最后的谈判

　　记者昨晚三番两次“探营”发现，晚上的交易大厅成了二手房最后的“谈判桌”，新政成了双方互相杀价的最后筹码。记者看到晚上的交易大厅里最热闹的是中间的桌子，这里成了二手房最后的“谈判”阵地，二楼有4拨人，三楼有3拨人，大家谈的都是二手房的交易。

　　一位房产中介同时在跟两拨人谈判，最终在20：30时，达成协议，办理了登记预约。孟女士的房子只有80个平方，她也是在交易大厅谈好了价格，她对记者说：“我天天在研究报纸，新政实施后不管卖房还是买房都是要多交钱的，多一个部门办手续，就得多交一分钱。”晚上9：30还有人在忙活昨天晚上19：40，记者赶到华侨路的产权交易中心，发现二楼办证大厅、登记预约以及三楼的维修基金、契税交纳等窗口还有人在办理业务，只是人比白天少多了，两层楼只剩20多人。虽然办理业务的人少，但是记者发现所有窗口的工作人员都在，他们偶尔起来走走，伸伸懒腰。发证窗口一位工作人员介绍，今天一天光发证就有1000多个。“晚上7点后人就很少了，毕竟大多数人都在前几天办过了。”

　　南大李老师就是赶在昨晚前来交维修基金的，她买的房子128个平方，担心被新政影响，她前几天就想来了，但是“我们夫妻双方白天工作都很忙，听人家讲这里天天排队排到门口去，就一直没来。现在来正是看好晚上人少。”

　　一直到20点以后，一位李先生噔噔噔从一楼跑上来直奔登记预约窗口：“同志，帮我看看我的房子6月1日会不会受影响。”他告诉记者，他买的是二手房，“刚刚跟房主谈好价格，付完钱，就赶紧来办证了。”李先生的房子140多个平方，与新政上限相差无几，如果6月1日交付的话，原来房主要多交营业税。“我也是用这个新政卡他啊，前几天一直不答应，今天是最后一天了，终于谈拢了！”李先生是谈拢了交了钱再来办证的。

　　契税窗口一位工作人员说：“今晚估计人不会再多，但零零星星还会有人来。最后来的大都是谈二手房价格的了。”

　　一直到昨晚21：30，记者看到，房产交易中心还有人在。

　　专家

　　南京楼市进入盘整期

　　邢炜（南京房地产研究中心副主任）：成交萎缩会持续一个阶段

　　打击投机，遏制炒房,这样做的目的已经强调过许多次，尽管这有可能会带来暂时的成交萎缩、价格盘整的市场特征，但是，这样做的确能保证南京房地产市场的持续稳健发展。

　　南京房地产总体的基本调子比较稳健，但是，南京的问题局部存在，这些问题的存在使得南京楼市向上发展的空间受到一定程度的限制，在这样的情况下，楼市就必须调整，解决一些问题。如果一味地快跑，就可能产生更多的问题，并且在将来需要更大的代价和更多的成本来剔除楼市发展中的一些不良因素。现在解决肯定比将来解决好，这就是国家对楼市健康快速发展的要求。

　　未来一阶段，南京楼市将会是调整期，不会大涨，也不会大跌，总体成交量的萎缩将持续一个阶段。　吴群（南京农业大学不动产研究所副所长）：平抑房价仍需多方配合

　　吴群认为，为落实国家七部委的通知，南京此次出台的新政尽管将政策大限用到了最足，但仍无可厚非。“无论是144平方米、1.44倍于同类区域住房平均交易价格，南京城市构成等都有其特殊情况，而南京市政府也确实考虑到这些因素。”吴群说，尽管如此，南京也应该紧接着出台一些配套的措施，比如住房平均交易价格的计算方法是整个南京一个标准，还是按照江宁、江北、江南八区各一个标准来计算。“不仅如此，南京在界定高档房的时候可能还应该将面积和单价结合起来，因为江北144平方米以上的房子很多，但单价较市区便宜，按常理说，其并不能算高档房。”吴群表示，每一个标准政府都应考虑到具体情况，这样才不会有失公平。

　　尽管南京不断出台措施调控房价，但吴群认为，这些政策能否真正平抑房价还很难说。“调控房价是一个多环节、多部门、多渠道的组合拳，尽管政府出台了金融、税收及价格方面的措施，但这个组合拳并未能有机地结合好！”吴群表示，政府要平抑房价还得从配套设施建设方面下功夫，完善各地区的配套建设，以解决房产需求等方面的结构性矛盾。　宋坚（南京苏鼎房产研究所负责人）：郊区购房会受到抑制

　　宋坚对南京用足国家政策表示拥护，但是他认为中央的政策可能出台得太仓促，随着楼市不断变化，政府应该不断调整措施，以扶持房地产市场健康发展。他认为，新政实际上想通过调控高档房开发和遏制炒房来平抑房价，但限制高档房需求的同时，实际上也限制了老百姓的购房热情，市场的一个反应便是不少购房者开始观望。“由于南京的具体情况，新政对南京房价虽然有一定影响，但不会太大！”坚认为，南京房价过高的最根本的原因是老城区人口疏散问题，“南京应该多建‘中心’，将人口疏散到新建中心，这样主城区及周边的房价才会更合理！而此次出台的措施实际上抑止了老百姓对江宁、江北房产的需求，因为这些地方的房子往往会因为面积问题被界定为高档房！这样老城区人口疏散将受很大影响！”宋坚如是分析。杨抚生：（南京财经大学财税学院院长）将抑制短期炒房

　　虚高房价在多大程度上是被短期炒房者炒出来的？没人能说得清。但房产新政对短期炒作者的抑制作用再明显不过。据杨抚生教授估计，房虫短期炒房的平均利润在10%左右，2年内转手全额征收5.55%的营业税有可能销蚀掉一半的利润。若2年后转手，不仅需要足够的资金，加上资金占用时间长、银行利率的不确定以及整体行情的不确定，都将增加习惯三五个月内就快速转手的短线炒作者的负担，新政对房虫的打压由此可见。　朱锡生：（著名房产专家、研究员）中小户型将大幅增加

　　朱锡生指出，房产新政最有针对性和最有力度的是对非普通住宅征收4%的契税，并规定在2年后任何时间转手都要对差额部分征收5.55%的营业税，这就导致由于房地产开发固有的周期，大面积套型住宅的建设量将在今后一段较长时间内受到压制。另外，普通住宅有多种办法可以规避营业税，难办的是高档住宅，由于大众对不到两年就出让房屋的警惕、防范和抗拒心理，以及可能伴随而来的所得税或个人收入调节税，这些都将十分显著地影响房地产市场中对高档豪华住宅和大面积套房的需求，而小康型的中小户型比例将明显增加。他认为，房产新政对房地产市场最为重要、更为长久的宏观影响并不在对房价的直接调控上，而在于对房地产商品供应结构的合理改变，促使房市的真实需求与实际建设结果相一致。

　　房产商

　　将多建中小户型

　　高巍（亚东建设发展公司总裁）：要适应购房人

　　此次南京市政府取的都是上限，这说明南京的楼市还是非常健康的。南京楼市要比北京、上海健康，现在温州炒房团几乎没有，老百姓买房也是以居住为主，其次就是投资，但不是投机。此次政府态度非常积极，我们开发商也大都是持欢迎态度，积极响应。新政出台后，可能会对南京的楼市造成小小的震荡，会有一定程度的低谷，但是我认为现在南京房地产市场已经进入了品牌竞争，大的、有影响的房地产公司会越来越强。

　　新政对高档房的制约，将会影响到开发商开发高档房，我认为开发商一定要自觉地去调整政策，适应这个大趋势，多开发一些144平方以内的中小户型。我们现在开发的两个楼盘，亚东城90－100平方的户型在1个月内被抢光，同样在雨花台区开发的兰城枫景项目也在新政出台前对户型进行了调整，90—120平方的户型占到了70％的比例。　江劲松（栖霞建设常务副总经理）要好好研究市场

　　政府此番宏观调控，短期内会造成部分市民观望，以后还是会平稳回升。栖霞建设前阶段对个别项目作出了契税补贴的承诺，南京市新政公布后，我们需要好好研究，尽快出台相应的措施。

　　作为一家已有20年开发历史的老牌企业，栖霞建设经历过房地产发展的许多次变化，这其中有机遇也有考验，但这么多年下来，实践证明，开发商只有主动适应购房人，才能在市场中处于不败之地。新政来了，开发商就要更好地研究市场与需求，在这一点上，栖霞建设有着更多的经验和经历。谭斌（鸿信房地产公司总经理）：调整设计理念政府这次宏观调控，我们开发商举双手赞成。我们也不希望开发商的好日子只有两三天就结束了，此次政府调整有利于楼市健康可持续发展，从具体实施方法看，政府管理水平更高，控制投资、打击投机，对老百姓居住是保护的。很多老百姓误会这个政策是对开发商沉重打击，其实这只是取消了原本的部分优惠，恢复到原先水平。

　　此次南京市政府全取上限在意料之中，现阶段我国国情就是地区贫富差异大，发展不均衡，南京位于长三角，属于经济比较发达地区，取上限是正常的。开发商现在要做的只能是适应政府政策，调整设计理念。王伯平（江苏汇景房地产公司总经理）：造更多物有所值的房子

　　此次宏观调控的影响究竟有多大，要观察一段时间才会知道，但是我认为对市场的影响不是很大。南京市场的这种需求是客观存在的，真正要买房的人，不会因为契税上调了2个点就望而却步。观望期是存在的，过了这个心理上的观望期，一切还会坐看云起。

　　房产新政对低档、中档、高档物业都有影响，但是影响的程度是不同的，在这样的情况下，开发商需要的不只是讨好，更多的是造出物有所值、物超所值的房子。房产新政实施后，房子会越来越不好卖，但好房子会越来越被人们认同。后房产时代开发商只能用产品“说话”。（来源：南京晨报）

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