作者：吴琦幸
5月27日的美国国殇日长假开始，在预示着夏天开始的同时，也开始了美国房地产市场买卖的一个新高峰。这是因为暑假开始后，人们有时间合家大小到处看房、购房、换房，然后是一系列的大搬家。美国的房地产市场已经连续几年攀升，尽管很多经济专家甚至包括美联储主席格林斯潘都认为目前美国的房地产有泡沫，但是房价还是坚定不移地上涨着。仅
洛杉矶一地，中间房价5月份又比去年同期上涨35%左右，比4月份也涨了8%。这其中的原因很多，包括贷款利率仍维持在低点，房价在前10年中成长过慢等等。但是这一波的房价上涨有着跟以往完全不一样的态势，值得人们注意。
首先，按照传统的美国房地产投资规律，独门独院的住宅(HOUSE)的上涨比例一般都要比公寓、集合住宅要快，因为房地产的上涨一向都是以地皮上涨为主要原动力，也就是说当房价上涨的时候，地产经纪商认为主要不是房子本身在涨，而是这幢房子所处的地皮在涨。因为房子的建筑是要折旧的，每年要按照一定比例下跌，住得越旧的房子，房子本身的折旧率越高。但是由于地皮会随着经济发展的速度规模、通货膨胀率的比例在上升，才导致了房价上涨。这也就是从长远来看，美国的房子一定会涨的根本原因。所以也就有了房地产的三大要素：“地段、地段还是地段。”
不过这一波的涨势却使老资格的房地产商跌破眼镜，这些深宅大院的上涨率远远比不上一般集合住宅的上涨，集合住宅的上涨比例比以往显著增加。所谓集合住宅，就是造起一片两层楼的住宅，每家依旧是独门独户，占地面积小，使用面积不小，但是没有私人大花园，而只有一个小小的天井。也没有私人的游泳池，而是几十户人家共用一个游泳池，花草树木也都由住家联合会管理，每个月交纳管理费。这种房子以前都是美国人买了之后暂时住的，是一种向独家住宅的过渡房屋，所以它并不叫房子(HOUSE)，也有了另外一个名字叫共渡屋，很明显，它的隐私较少。但是它有着自己的优势，房价较便宜，面积较大，不需要自己花时间整理园子。
由于独门住宅的房价在涨到一定时候之后，其价格已经不是一般的工薪阶层所能够承担，人们将目光转向集合住宅，于是同样花50万美元，在一个好区中也许只能买一幢小小的老旧独门住宅，但是却可以买一栋新的宽大的集合住宅。今天的房地产买方很多都是那些四五十岁的人士，他们的观念是想要多享受生活，不愿意在后院中花很多时间伺弄花草，也不想过多负担房屋贷款压力，于是集合住宅成为这一波买房者的新宠。由此可见，豪门大宅的购买力终究有限，只有适合大部分工薪阶层人士的需要的房子才真正具有升值潜力。
其次，以往的房地产规律是房子处于幽静清新的郊外是好的地段，纽约的长岛、洛杉矶的中小卫星城镇、旧金山的湾区都是传统房地产的投资良地。但是新一波的房地产热门区却向城市中心回返。一种在繁华的商业中心建起来的公寓重新出现在人们的视野中，这种房子虽然面积窄小，但是距离商业中心近，可以非常便利地享受生活，而且还可以省去上下班的长途开车劳累。洛杉矶的市中心几十年以来都是令人谈虎色变的所谓脏乱差地区，无家可归者的天堂，几乎没有人愿意在市中心居住，最终导致了市中心只是一个金融、旅游、贸易区，本地居民都避开中心区住到郊外，旧金山、纽约、芝加哥也都如此。但是新的观念产生了，在长期的孤独居住以后，人们开始向往市中心的繁华，向往人气。于是洛杉矶开始在帕莎蒂娜、阿汗布拉商业区推出了一套套公寓住房，居然一抢而空。从观念上来说，住惯了偏远郊区的人们开始有向城区中心靠拢的倾向。由此美国很多僻静的城市中心开始重新繁华。洛杉矶正在筹划纽约式的时代广场，建造数千套公寓，准备重振市中心。这也是房地产的一个新现象。
另外，公寓往往是投资所用，一般的都是买下一片公寓，出租给房客，其中包括学生、打工者。现在开始将公寓重新装修之后出售，居然很多人都开始买下公寓的一个个单位。其中原因是美国的房价在涨，它的租金也在涨，所以很多原来租房子的人开始购房。一般说来，衡量房地产市场是否健康，用该地的租金进行测算是一种方法。一幢房子的价格差不多等于年租金的25倍左右，这时候的房地产还算是健康，如果超过25倍，说明房地产过热。由于现在美国的房子租金也随着房价水涨船高，很多人就开始将自己租的公寓买下来，与其是将租金交给房东为房东付贷款，还不如自己付一笔定金给自己交贷款。由于利息仍处于低点，租公寓还不如买公寓，这就又带动了公寓房的销售。
这几种新现象在以前都是不可思议的。而且，现在也出现了买房子排队的现象，一套房子一进入市场就有十多个买家。卖方常常是挑挑拣拣，最后给那个出价最高的人，有的时候还会加价出售。房地产需求如此强劲，难怪格林斯潘认为美国的房地产市场有泡沫了。
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