告别夺穷买富

　　-赵 晓

　　在福布斯全球富豪榜中，500富豪大约只有30人左右是地产商，但中国大陆100名富豪榜单上竟有50％以上 的企业涉足了房地产业，或者以房地产为主业。难道房地产真的成了中国的黄金产业？难道房地产真的成了催生富豪的聚宝盆 ？

　　如此众多的富豪诞生与如此众多的官员落水，其背后可用“寻租”二字来概括。而“寻租”之所以得逞，在硬币的一 面是官员的权力缺乏制约，官员可以任意地征收农民的土地；硬币的另一面则是农民对于土地的产权是残缺的，农民无法保护 自己的产权。

　　由于目前土地制度中的产权模糊，农民不敢对土地进行长期投资，也不能将土地以抵押等方式获取融资，从而大大限 制了土地的收益。同时，土地产权残缺，从而农民无法对土地实施有效的保护和交易。由于农民对于土地所有权的残缺，集体 土地的征用过程中自然而然地出现种种不公：各地政府借“经营城市”大搞“圈地运动”，随意解除承包合同、侵犯农民的合 法权益。

　　这样的做法据说是宪法对于城市土地的国有化所致。宪法的规定只是：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的 规定对土地实行征用”，而土地管理法却将征用土地用途扩大为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申 请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”，“农村建设用地 必须转为国有以后才能进入二级市场流转”。这些规定并不符合宪法，甚至是违背宪法的，其结果造成了极其悖谬的现象。

　　由此导致的结果是：中国农民无法合理地获取土地收益，“三农问题”愈演愈烈，大大地加剧了中国社会的不和谐状 态。周其仁教授为此呼吁：“真的为农民收入问题发愁吗？那就把‘征地+补偿+批租’制度废了吧！”

　　什么样的土地制度才合理？政府和学者为此绞尽脑汁。其实，经济学的分析早就表明，政府其实不必关心中国今后的 具体的土地制度，而应致力于建立起土地的现代产权制度，使农民的残缺的所有权走向完整的所有权，进而在此基础上形成土 地的自由契约制度。

　　这就必须将当前的家庭联产承包责任制度再往前推进一步。家庭联产承包责任制的背后是土地使用权的平均分配，这 种有限期分配是重复进行的，带有强烈的计划色彩，与依靠市场力量优化配置资源相悖。中国现行的土地集体所有、农户承包 经营的制度框架，已不可能作为一种基础性的制度，继续支撑中国农业的长期发展、支持中国的城市化，因此，政策努力和立 法都必须有根本性突破。当前，最佳的变革办法是归还中国农户长期而有保障的土地所有权，并允许农户之间在自愿基础上进 行部分或全部土地使用权的转让。

　　长期看，土地的公平、合理使用在制度上将需要构筑三大基石：第一是要有明晰的、完整的所有权。强调将土地的产 权归还给农民，强调保护农民利益，是这块基石的最主要内容。第二是政府对于土地利用要有必要的、合理的管制，包括环境 管制，也就是一般意义上讲的土地规划，使得土地利用规划既要反映大多数人的利益，又要能够对少数人的利益给予保护，但 要注意不要对土地产权限制过多，因为限制过多将损害它的基本利益。第三是对土地及其房产的征税制度，这样做的目的除了 获得财政收入，还在于防止土地的过度交易和过度集中。当然，这里的不动产税在内涵和本质上不同于目前一些人提出的物业 税的概念。

　　对土地制度进行变革，直接惠泽的也将是

　　(作者为国资委研究中心宏观战略部部长)

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