中国地产15年

　　-本报记者 张雁

　　一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。

　　林梅从深圳回北京探亲，看到父母单位的房改房折合900元一平方米出售而硬是没人要，她对父母说：一定要买，没钱我借给你们，这房子以后一定会升值。

　　那时是1995年。现在，属于她父母的那幢位于北京朝阳区东大桥的旧楼房每月给他们带来1500元的租金收入，她的父母在郊区又买了一套大房子。

　　而在1994年初，一个名叫陈基强的25岁的香港人来到北京，当时他是香港梁振英测量师行负责商业地产的销售部主管。他惊讶地发现，这是一个从来没有见过的火爆的卖方市场。

　　“市场真的非常好啊，中粮广场每平方米租金每月60美金，现在的国贸也不过是这个价钱。这还是预租。写字楼还没有内装修好客户就会提前一年付你三个月的租金。中粮、光华长安都是这样供不应求。”

　　这个名不见经传的小伙子很快成了业内名噪一时的“楼霸”。他和另外两个香港人一起成为当时有名的“房地产(中介)三侠”。在两年多时间里，陈基强完成了四个大项目，他的职务也从部门主任升到梁振英测量师行助理董事。2002年，陈基强开办了以自己名字命名的房地产投资银行——基强联行。

　　从90年代初到今天，有很多中国百姓像林梅的父母那样，在不经意间成了拥有不动产的“有产者”。也有不少人借着房地产市场的发展，从包工头、教师、机关干部、文人变成了真正的地产大亨。还有像陈基强这样的外来者，在十年间从一个大公司里的小职员做起，成为地产经纪行业的领先者。

　　一个从无到有的新兴市场，支撑了国民经济发展的半壁江山；一群各式各样的奇人，造就了一个波诡云谲的江湖。

　　房地产是个很特别的商品，一头连着金融市场、GDP等宏大主题，一头连着老百姓的身家性命。古人云成家立业，而房子就是每一个中国人梦寐以求的最古老、最传统的基业。那一幢幢拔地而起、千姿百态的房子，改变的是一个个城市的风貌，更是一代人的生活方式，一批人的命运。

　　市场是不太可能人工造出来的，也不太可能人为地消灭。在上世纪90年代初的海南，我们看到了政策造市带来的疯狂投机和毁灭性失败。而几乎同时，在那些不为人知的城市工地上，那些笨手笨足的工人们建起了现在看来式样颇为简陋却足以让当时的大多数人羡慕的新楼房，新建的写字楼里，老板们为多拉一条电话线和物业吵成一团；在拆除旧街区的空地上，白铁的棚屋在火热招商……那才是中国房地产市场真正的起源。不是起源于某位领袖的英明决断，而是起源从外企白领到贫嘴张大民们对房子的需求，对生活的渴求。正是这样的需求，创造了一个史无前例的房地产牛市，创造了年GDP增长超过7%的经济奇迹。以上海的楼市为代表，中国的房地产市场不但成为区域经济增长的支柱，而且吸引了国内外资本的不断流入，成为整个亚洲地区最吸引人的地产投资热点。

　　但是走到2005 年的时候，中国房地产市场却似乎成了众矢之的。高房价、野蛮拆迁、银行骗贷……房地产商们成了童话中的巫师、戏剧中的白脸。人们把因房子遇到的愤怒、挫折、不公，一股脑地发泄到他们身上。

　　把一类人揪出来做罪人是容易的，但这并不能改善房地产市场的现状，也不能使你买到更合适的房子。

　　中国房地产市场从无到有的15年，有太多的传奇、血泪、歌哭。现在更多的主体涌进来要分享这个市场的高成长，他们要求公平的机会。要求这个市场从一个原始、初级、血腥的市场升级为一个层次更丰富、功能更完整、效率更高的市场。这个转变需要智慧也需要勇气。更需要的是一种最基本的合作与互信。它不是一场互相PK的游戏，而是一个充满争吵与妥协的名利场。

　　海南造梦北京造房

　　对房子的真实需求，是中国房地产市场真正的起源

　　-本报记者 石玉

　　海南在1988年建省之前，对于很多人来说只是“天涯海角”，然而近些年来，“海南”已经成为中国房地产市场的一个标本性概念。上台的主角是如此之多，以至于可以为他们列上一个长长的名单。

　　疯狂梦想弥漫海南

　　站在17年后回望，我们几乎难以理解那个迷人的夏天所发生的事情：每天过海的轮渡上挤满了讲各种奇怪口音的外乡人，他们抛家舍业来此淘金。“十万人才下海南”，大量资金涌向海南，首先烧热的就是地产。香港南洋银行和海南珠江实业公司在海口市兴建的28层的南洋大厦和龙珠大厦，让当时的海南人大开眼界。

　　在上个世纪90年代初地产最为火爆的时候，在海南注册的房地产公司达到惊人的15000多家。在海口和三亚等有限的区域内，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。

　　到了1993年和1994年，海南地产投资额分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。大量的资金都仅用于炒地皮，炒楼花，真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右。在这种投机比开发更有利可图的风潮中，大部分人都被卷入“击鼓传花”式的地产投机中。

　　1993年下半年，就如同海南这个热带岛屿时常出现兜头浇来的对流雨一样，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车：大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。绝大多数的房地产企业，要么人去楼空，要么债务缠身，很多老板开着奔驰、宝马四处躲债、要债，却无力缴纳电话费，甚至连汽油费都成了负担。

　　房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。到目前为止，无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样，仅海南发展银行关闭时，就留下200多亿的窟窿。

　　这次代价昂贵的财富之梦，造就了中国很多百万、甚至是千万富翁的同时，也使更多的人血本无归。在此赚得第一桶金的人，在后来中国地产市场的发展中，很多成了领军人物。

　　拆出“官商”任志强

　　任志强还不懂什么是房地产的时候，已经干得比当时的大多数房地产商聪明。因为他炸过油饼。

　　任志强对《时代人物周报》说：“刚开始，我们早晨4点多要炸油饼，晚上11点关门后才开始算账，可那么多钱数着数着就睡着了。一个油饼六分钱，一碗糖浆才三分钱，我们收来的全是一分一分的，你得把钱摞成一摞儿，排一桌子去数。”

　　北京市西城区政府为实施旧城改造，利用借来的20万元于1983年成立了华远公司。其时，能说会道的任志强抓住机会认识了华远首任总经理戴晓明，由此进入房地产界，这是他人生一个转折点。

　　刚到华远，戴晓明让任志强组织施工改造地安门商场，对房地产还了解甚少的任志强成了施工队的队长，没成想一炮成名，于是涉足房地产的脚步一发不可收拾。

　　华远最辉煌的年代，应是90年代中期前替代政府进行旧城和西单商业区改造。1985年，北京市西城区政府委托华远以企业运作的模式对西单进行改造。然而很快国家对大型建设项目全部喊停，已经拆为平地的西单因为无法投入项目而引致拆迁户的连锁反应。

　　对房地产还不甚了解的任志强却精通店铺的经营，他将拆出来的空地改为小商品市场，这就是后来闻名全国的“百花市场”，这在全国也是第一个小商品市场，百花市场经营得风风火火，引得全国各城市都到百花市场来取经。此后西城区政府委托华远集团进行全区的土地一级市场开发。

　　任志强坐倚京都，背靠政府，充分发挥政策优势和良好的人际关系，占尽了天时、地利、人和，加上他的个人才能，使其在政府划拨用地，政策利用渠道等方方面面，都拥有超出常规的运作能力。

　　华远走的路线可谓两头开花，要么是建设大型的献礼工程，像西单文化广场，要么是成本低廉的拆迁房和集体住宅。这是许多开发商可望不可及的肥差。

　　任志强毫不介意地说：“我们传统上就是官商”——像这样的官商，在全国各大中城市都有不少。他们是中国房地产市场最早的一批开路者。这种政府拆迁、企业运作、集体购房的模式曾是90年代中期以前最主流的商品房营销模式。

　　直到今天，国有的本地企业仍然占据着北京房地产的主流。

　　万通与万科转身

　　在第一轮幸存者游戏中，跑得快的人赢了

　　-本报记者　张春霞

　　万通系、利达行系、万科系、清华系，在房地产界，这是四家素有“黄埔军校”之称的公司。

　　万通——万科，从名字就能看出它们之间的相似之处。这个相似，可以从它们那次由南向北的大挪移说起。

　　不约而同的抉择

　　当北京规划建设的住房面积只有人均7平方米的时候，海口这一数据已经达到了50平方米，作为万通六兄弟之一的潘石屹预感到危机，决定北上，于是1990年就出现了北京万通实业股份有限公司。

　　万科是上市公司，1994年以后的宏观调控和股市熊市，让多元化发展的万科开始感受到资金寒流。因此在北京房地产市场刚刚打开的时候，北上无疑是明智之举。在相差无几的时间里同样选择了挥师北上，虽然原因不尽相同，但从现实来看，它们一样在低迷的市道中完成了各自精彩的转身。

　　“万通地产是第一个引进‘按揭’的大陆房地产商；在万通新世界广场开发中第一个引入香港专业营销代理机构的公司，最终成为北京写字楼市场的里程碑项目；随后万通地产将发展大厦整盘销售给国际航空公司，创造单笔销售最高额记录。”到今天，提起万通的这些成绩，盛世品牌战略研究所所长夏忠群感叹不已。

　　“说起来，万通与万科的共性还表现在他们的学习型态度。他们能毫不讳言自己在向同行学习，甚至是向对手学习，这是一件很难得的事情。”中国房地产业协会秘书长顾云昌对《时代人物周报》说。

　　万通集团董事局主席冯仑在电话里一副心态很平静的样子：“我经历过离婚，家庭变故，现在已能很平和地去看待一切。他们说我是地产界的哲学家，我无非是地产界董事长里面上学时间比较多的。”

　　冯仑从不介意暴露自己对万科的崇拜及学习。2003年的新年到来之际,冯仑写了一篇文章作为公司的新年献词，题目就叫做《学习万科好榜样》。

　　“对于企业来说，树立榜样很重要。找到一个值得你全面学习的标杆是幸运的事情，现在，美国同行普而特是我们学习的榜样。我们要发现他的长处，认清自己前进的标向。”郁亮的回答干脆而直接。

　　郁亮的平衡术

　　在万科创始人王石眼中，现任万科集团总经理郁亮是典型的“苏州才子”，他“细腻、踏实，是一个进取心和自律能力很强的人”。

　　或许正是由于这些，2001年的年末，王石交出手中权杖，将这家中国地产业中最具实力的明星企业，交到了郁亮手中。那一年，这位小个子的苏州人年仅36岁。郁亮说，万科在这一轮有质量的增长中应该扮演什么角色，这是他当下面临的一个大问题。

　　“目前，万科的品牌架构已初现雏形”。另一种声音也同时回响在耳边。“万科的品牌诉求过于空洞。”一位不愿透露姓名的媒体同行认为，万科面临着产品品质和道德上的风险。这样，曾经被包括王石和郁亮在内的万科人引以为豪的“集团化标准”就成了人们诟病的地方。

　　郁亮认为，万科能做到今天的规模，是在做减法的过程中实现的。“我们的先天并不好，诞生在一个没有规则的时代，幸好，我们在专心致志做地产，并且有自己的追求与制度。”

　　在万科公司内部小范围地流传着一个郁亮“爬山喝水”的故事——“永远不要把水喝光”：郁亮每次爬山时尽管汗流浃背，不管多渴他都不会把水全部喝光，直到下山，还留着一小瓶水，在确认没有什么问题了才放心喝掉。

　　郁亮说：“做企业其实和爬山很相似，你会不断面对新目标，你需要学会稳健行进，合理分配资源、珍惜资源和节约资源，及时处理各种意外。”

　　与频频出镜的王石相比，郁亮显得“默默无闻”。郁亮却表示，他领导下的万科，将坚定不移的沿着王石的路线走下去。

　　“玫瑰” 死去“碧桂”活来

　　-本报记者 石玉

　　中国是个国情特色很鲜明的地方，市场也是如此。很多时候，国际通行的战略战术在中国没有什么作用，而一些土方倒是能药到病除。

　　“玫瑰”戳垮邓智仁

　　说起北京的房地产业，不能不提到香港人邓智仁。

　　1992年底，42岁的香港人邓智仁来到北京。这个连普通话都说不清楚的香港人开启了中国的地产广告时代。邓智仁的利达行受聘于万通，为万通新世界作推广和销售。邓智仁把在香港的成功经验搬到北京市场，做整版广告，派出销售员到北京的酒店、写字楼做直销，给外企名录上的公司打电话……

　　1994年，由北京利达行代理的商品房销售额占北京房地产外销市场的70%以上。万通新世界的销售，创造了北京房地产市场的一个奇迹：写字楼卖到了每平方米3600多美元，是当时市价的三倍。邓智仁仅收取这个项目的佣金就达1亿元。

　　但邓智仁的滑铁卢也很快到了。1993年初，邓智仁融资1亿港币购买玫瑰园80套，并再投资1000万港币在香港为该项目做推广。当时售价曾高达每平方米1500美元至1800美元。1992年底和1993年上半年，玫瑰园的销售量占了北京外销房百分之七、八十的份额。

　　但由于合伙人将开发资金挪作他用，且恰好碰上国家实行宏观调控，项目进展缓慢。同时，有关部门发现玫瑰园别墅手续不全，为了救活玫瑰园，邓智仁从代理的身份走向开发的前台，几经折腾后，耗尽资金依然无力回天。玫瑰园也被香港人陆苍以象征性的价格收购，最终破产清算。

　　邓智仁败走玫瑰园时，留下了一句名言：“我是全北京最失败的人。”此时，邓智仁的公司负债6.5亿元人民币，个人欠款1亿港币。

　　此后几年，商业地产的价格开始下跌，北京楼市渐渐走弱。到1997年写字楼价格已比全盛时下跌一半。1997年的亚洲金融风暴更是沉重打击了外销市场。

　　那一年香港人陈基强也离开了让他成名的北京。

　　王志刚点活碧桂园

　　胡润在2003年排了一个中国房地产最具影响力人物前50位的榜，王志刚是其中惟一不是房地产经营商的角色，这个排行榜当中，有10个是他的客户。

　　王志刚策划的第一个房地产项目是广东“碧桂园“。当时碧桂园是南中国最大的一个烂尾楼盘，由一个农民老板杨国强开发，一千多亩土地陷于死亡的边缘。

　　王志刚介入后，第一招就是创办了一个私立学校。当时广东经过了十多年的发展，产生了很多亿万富豪，他们渴望文化，但没有工夫培养自己的孩子。碧桂园的学校一下吸引了上千个孩子，一下子就带火了这个楼盘，后来有人把“碧桂园”誉为教育地产的祖师爷。

　　当时有人问王志刚，你做的这叫什么事？他想了想说：“又不是点子又不是广告，就叫策划吧。”从此，中国就正式多了策划这个行业。

　　碧桂园的成功也成就了王志刚，小试牛刀而一鸣惊人的王志刚在广州成立了工作室。从那以后，他成为了房地产老板们追捧的对象。

　　王志刚告诉《时代人物周报》：“现在很多人以为策划就是个点子，不对的，策划是个系统工程，点子就相当于一颗颗珍珠，它有用但是作用有限，珍珠必须变成项链，而且必须配在一个美人的脖子上，才能发挥它最大的效用。”

　　海上财富万花筒

　　上海的市场成熟度和高度国际化，使它成为国企、外资、民企共同淘金的乐园

　　-本报记者 林玲

　　每一轮房地产高潮都有不同的主场。

　　世纪之交的这一次轮到上海。

　　1997年6月，陈基强来到上海。他正赶上上海楼市历史上最惨的一段。“1999年11月，上海中房指数连续54个月下跌。上海陆家嘴的招商局大厦28层，当时我租给新加坡发展银行，是7.5美金一个月(合0.25美金一天)。”

　　长阴之后是长阳。2001年上海楼市开始起飞，疯狂上涨从2003年开始。如今黄浦江两岸的地产价格走势，已成为当地及全国房地产业和市场供求关系的风向标，而这其中，留下的，是形形色色的创富故事和创富人。

　　许荣茂搭建浦西第一楼

　　三十年时间，如何积聚六十亿财富？关于许荣茂的发迹史，坊间流传着不同的版本。

　　许荣茂的创业经历异常曲折，从福建到香港，从香港到澳洲，再重回内地，所涉及的行业五花八门，中药、金融、纺织、地产等等不同行业里的一次次摔倒再爬起来，让许荣茂完成了从伙计到老板的角色转变。

　　2000年，许荣茂出人意料地挥师上海，许荣茂选择了金茂大厦54楼作为世茂集团的办公用地。他的理由很简单：“这里有最好的江景。”

　　2000年8月，上海万象集团突然宣布正式变更第一大股东，世茂集团旗下的上海世茂投资发展公司购入万象集团26.43%股份，在A股借壳上市。

　　入主万象后，许荣茂立刻将原有的恒源祥等优质资产剥离。原来他看中的是万象广场所在的市百一店对面一块面积达14万平方米的地块。许荣茂规划的蓝图里，这里将崛起一座顶尖的高楼：333米高的上海世茂国际广场，这一次的投入是30亿。

　　2004年10月18日下午1时50分，上海世茂国际广场246米高的平台胜利实现结构封顶。平台上还将竖起高87米的天线设施，使世茂国际广场成为”浦西第一高楼”。

　　王均瑶拍活“烂尾楼”

　　2004年11月7日，王均瑶因患肠癌在上海去世，年方38岁。关于他的种种故事也都成绝响。

　　1991年，25岁的王均瑶首开私人包机先河，次年创办国内首家民营包机公司。当时，王均瑶书写的“胆大包天”的神话，成为一代人挣脱意识形态桎梏的象征。1999年12月，在一片非议之中，王均瑶决定把集团总部从温州“迁都”上海，之后很久都没有大动作。

　　2002年，王均瑶突然出手3.5亿元(外加2亿元装修费)从上海市政府直属的上海久事公司手中收购了位于徐家汇的一幢32层高、总面积8万平米烂尾楼——金汇大厦。王均瑶动作很快，7月看中，8月谈判，9月签意向书，10月签约，11月所有手续都办妥。

　　买下这幢楼之后，均瑶集团开始给写字楼重新定位，特别聘请了加拿大WZMH建筑设计事务所、香港戴德梁行、美国高纬物业等国际著名品牌公司参与设计、建设和管理。2003年2月，“上海均瑶国际广场”命名仪式在金茂君悦酒店举行。其楼价在命名仪式之后暴涨了近一倍，江湖间还传闻说这一举动还顺带拉动徐家汇地区的烂尾楼价格全线上浮15%左右。

　　王均瑶靠一个烂尾楼一年多的时间竟然赚到了7亿多元的利润，均瑶集团在上海滩也是声名鹊起。

　　大摩趁热摸房产

　　2003年7月，摩根士丹利与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资预计9000万美元，成为首个进入上海高档房产业的美资。随后，2004年初，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”项目。

　　“看好上海地产的国外投资商不只一个大摩。麦格理银行今年上半年就在国内投下了6亿元，比前十年的投资总和还多此5倍。还有美林、高盛、荷兰银行集团……”陈基强如数家珍地指点着。

　　水涨船高，地产市场的火爆令作为中介的陈基强也大发利市。浸淫中国地产近十年，陈基强在上海这个机会之都起飞了。他从商业地产销售代理转为住宅销售，再从销售代理转为融资服务。在基强联行成立后不到两年的时间里，通过引进海外投资基金做成的房产交易已达30亿人民币，其中不乏整栋大楼上亿元买卖的大手笔。2004年，身为常州出生的香港人的陈基强被选为上海市十大经济人物。

　　京城地产烽烟图

　　与上海相比，北京地产界的政治家、理论家似乎太多了一些

　　-特约记者 李乐

　　对于所有与地产行业有所牵涉的人来说，今年的秋天来得相当特别。

　　任大炮两上万言书

　　华远集团总裁任志强在今年夏天无疑最为忙碌。就在短短的4个月当中，任氏便有两部“万言书”出炉，而这一切，无不缘于今年4月开始的专门针对地产行业的集中政策调控。

　　在北京地产圈中，华远集团总裁任志强是出名的“大炮”，由此，任氏得到了“最像政府官员的地产商”的普遍评价。

　　任氏的第一份万言书出炉的时间是今年4月。那个时候，几乎见证了北京房地产市场全部发展历程的他，切身地感觉到“麻烦可能真的来了”。让他产生这样忧虑的是4月中旬，新华社发表的一篇评论员文章，就在那篇文章中，房价问题首次被提升到了政治高度，其中甚至出现了“住房并不是完全意义上的商品”的表述。

　　“房地产的问题被政治化了。”当时任不无担心对记者说，“我觉得，对房地调控应该是一种理性的态度，要细化，不要因为局部的问题而打击一大片。”他在第一封万言书中就政策中的若干问题提出了尖锐的批评。

　　在此后7部委联合出台的一份通知当中，上述问题都得到了细化。此时的任志强，相比于第一次万言上书时已经平静了许多，或许他已经意识到，调控已经势不可免，惟一可以期望的是，调控能够本着客观，理性的思路进行。

　　但到了9月，央行的一份《2004年房地产行业金融报告》令他再度“出山”。这次刺激任氏神经的，是央行提出了“取消期房预售制度”的一则建议。

　　显然，这一建议触碰了地产商们最基本的利益底线。任志强在随后建设部召开的一次关于预售情况的闭门会议上拿着自己的研究报告，声色俱厉地指出，“取消预售，在任何国家都是没有的先例。”

　　陈鹰苦练过冬术

　　华润(北京)总经理陈鹰或许是这次调控中最为风光的人物，与任氏两上“万言书”的“愤青”行为相比，陈的行动显得更为老练与圆滑，就在地产商们感受“冬天来了”的时候，陈鹰早已有了自己的“过冬术”。

　　8月1日，北京市国土资源局二层交易大厅，半个小时之内，华润让清河地块的价格狂飙8亿多元。当标价25亿6500万，35万平方米的清河地块最终归属华润，已经很少有人将顺驰2004年夺下大兴地块的9.5亿称做天价了，

　　如果将陈鹰的“过冬术”简单地概括为“疯狂拿地”显然过于简单。在陈的心目当中，调控的当口或许就是扩张的最佳时机。尽管在付出25亿6500万的之后，楼面成本价已经高达3700元/平方米。

　　然而，在此之前，陈鹰也在经历着自己的尴尬——华润在北京已经没有新的土地储备入账。他无法否认，在得到清河地块之前，华润并无新土地储备进账的事实。“在西单和昌平，我们都一直有地块在运作，但也只是前期工作。” 陈鹰向记者坦承。

　　除了土地之外，在销售方面，陈鹰也有着自己的过冬术。就在5、6月间，北京部分高档住宅出现滞销态势的情况下，华润旗下的凤凰城果断地把主攻方向转向海外。事后，就连华润(北京)主管销售的副总经理谢骥也承认，海外推广的销售收入，在那一段时间起到了相当关键的作用。他告诉记者，天价的地价款中，就有相当一部分来自于海外销售的收入，可见“过冬术”的效力所在。

　　与华润的“过冬术”相比，“联盟”似乎在地产界内十分流行。就在清河地块拍卖之前，一贯“疯狂”的顺驰终于做出了一次理性的举动，与首钢地产结盟，组成北京首钢顺驰房地产有限公司，尽管双方对外一致宣称，双方各占50%的股份，但记者了解到的情况是，至少在清河地块上，土地成本将由首钢方面负担，而顺驰所负担的，仅仅是建安成本而已。

　　面对土地价格的高涨和调控带来的资金来源紧缩，结盟或许是一条最为高效的捷径，然而，中国企业合久必分的特性，也为这种“过冬术”的失败打下了伏笔。

　　“2005年到2008年，北京房产应该是一个跳跃式发展的过程。房地产销售每年应该有10-12%的增幅。其中国内消费占90-95%。”陈基强预测——这也是他最近将北京作为公司业务重心的原因。

　　都来撕扯房产圈

　　外部环境的变化，有利于逼迫房地产市场和地产商进化

　　-本报记者 张雁

　　“中国房地产市场最大的问题是市场专业化分工不够，房地产商既做开发又做销售和运营，力量过于强大，业主无法与之抗衡。”中国人民大学金融信息中心主任杨健说。

　　这种形状有一点像全盛时代的恐龙，看似不可一世，但在迅速变化的环境面前就有灭顶的危机。也有些聪明的恐龙会进化成新时代的强者，不过它已经不再能独霸食物链的顶端，而要和很多其他的动物分享资源。

　　闯入者于凌罡

　　凭着一个简单的信念，32岁的软件工程师于凌罡像一只鲁莽的野兔闯进了房地产这块白菜地 。2004年11月，在经过几个月的网上宣讲之后，于凌罡在媒体上公布了他的合作建房计划。短短几个月之后，北京合作蓝城咨询服务公司成立了。200多名支持者每个人向于凌罡交了500元作为他的活动经费。

　　2005年8月份刚开始的时候，于凌罡似乎成功在望。在他看中芍药居甲2号的地块时，支持他的100多位合作者们每人都向指定账户打进了15万元，他们一共筹集了4000万元。

　　但是那块地还是归了别人。有人说因为那块地并不是完全整治好的“熟地”，有人则说这是竞争对手和土地出让方做好的一个“局”，于凌罡差点做了一回傻根。

　　“我们没有失败。谁说我们失败了？”电话里于凌罡的声音一下子提高了，“我们没有经验，但我们不傻。经过这一次，我们学到了很多东西。”

　　他对“拿地难”提出的解决方案是：放弃直接投拍，通过中介公司去拿地；或是与政府谈判，以较为优惠的条件拿地建房。

　　“现在我每天什么都不干，就是找地、找钱。”他说。

　　在2005年上半年，像于凌罡这样的“傻根”(冯仑语)一下子钻出了一大群：上海、深圳、重庆、西安……也真有一大批捂着钱袋眼睁睁看着房价上涨的人，宁愿拿出几十万元的积蓄委托一个陌生的外行帮自己实现梦想。

　　于凌罡像一面镜子，照出了房地产业的很多潜规则；“只能成功一次”的于凌罡改变不了中国百姓住不上可心房的现实，他是那个在公司会议上提傻问题的职员，只要他不被不由分说地踢出去，这个公司就还有救。

　　央行面孔吴晓灵

　　在上一轮的房地产泡沫中，商业银行是一个被拖下水的受害者。现在他们仍然是房地产业最大的债主，在紧锣密鼓的银行改革和宏观调控中，中央银行对房地产业一直密切关注。

　　当房地产的热度一再升高，银行对房地产业的依赖程度让央行感到担心。除了三令五申商业银行提高对房地产信贷门槛以外，央行试图以金融手段对房地产热釜底抽薪。金融市场的缺陷自然应当以市场的改革和规范来改进。当然，对楼市调控并非央行分内之事，所以它的某些越界举措招致市场的强烈反弹也不奇怪。

　　11月5日，央行副行长吴晓灵出现在“房地产金融年会”的会场上。她没有像以往的央行官员习惯性地批评房地产过热，反而提起了1998年央行支持房地产发展的信贷政策。同时她承认，国家在停止对房地产的投资之后并没有放开相应的融资渠道，是导致房地产发展过度依赖银行资金的主要原因。她建议大力推进房地产企业的股权信托、私募、上市和发行企业债，促使房地产资金来源多元化。

　　“国内房地产企业是很奇怪的，它只跟银行打交道。但这是不对的。一个行业融资怎么能全靠银行呢？”陈基强说。

　　他介绍说，全球房地产的资金来源是多元化的，在纽约，一般房地产投资只有10%来自开发商，10%来自投资商，10%是夹层贷款，10%来自股权私募和发行公司债，其余60%是银行贷款。另外海外上市、股权私募、地产基金在国外都有很成熟的模式。

　　放开管制是一条活路，只是以国内

　　看不懂就不投资

　　“旧城改造里边有很多政策不透明，按我们的习惯，我们只投我们看得懂的项目。”美林的蓬刚婉转地对一位国内地产商说。

　　“外国投资者的钱不好拿啊。”首创的刘晓光感叹。

　　外国投资者大概是这样一种人：你有本事，可以拿走我200亿的投资，但你要想骗我200万，没门。

　　对于渴求资金的国内地产商来说，这种来自资本的硬约束是从来没有过的——他们习惯于用各种手段弄钱、弄政策优惠，惟独不习惯公开透明地运作自己的企业。不习惯向出钱的人汇报自己都拿这些钱做了些什么，为什么没有好的投资回报。而政策公开、运作规范透明恰恰是一个行业健康成长的标志。

　　对于本土的地产商来说，来自香港新加坡等地的发展商还是他们的直接竞争对手。君不见，和记黄埔、新鸿基等港资地产商在全国各地攻城掠地，屡夺土地“标王”。他们的建筑品质、运营能力、资金实力都对内地企业构成了挤压和挑战。

　　游戏中的幸存者

　　自从宏观调控实施以来，不时传出某项目由于资金问题易手的消息。

　　“如果将世界上各种各样的发展商的案例拿出来看的话，让发展商灭顶之灾的不是价格下跌了。而是资金链断了。”曾痛批上海楼市八大罪状的瑞士信贷第一波士顿首席亚洲分析师陶冬说。

　　奇怪的是，在地产金融年会上，没有一个开发商说自己缺钱，倒是融创的孙宏斌一再声言：我不缺钱，好公司不会缺钱的。

　　那缺钱的在哪呢？“都在下边坐着呢。”一位中介公司副总笑着指一下黑压压的来宾席。

　　谁是幸存者游戏中的胜者？谁是地产界的真英雄？

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