北京法院强制执行物业费始末

　　本刊记者 胡媛

　　提要：法律专家认为，协商解决物业管理费问题，不仅有利于纠纷的解决，避免矛盾进一步激化，也有利于减少诉讼成本。

　　2005年10月30日，星期六。7时30分，北京市朝阳区北四环旁的芍药居小区，几辆警车

悄然而至，北京市朝阳区人民法院执行庭的几名法官和十几名法警将进行一次特别的行动。与此同时，其他五路执法队伍也同时出动，他们的行动对象是那些欠交物业费、供暖费的业主。

　　10月18日，北京市朝阳区人民法院针对305名欠交物业费、供暖费或房租的被执行人发出执行公告，责令七日内自动履行义务。法院在各个小区主要位置张贴了执行公告，部分业主主动到法院或物业公司交费，一些业主持观望态度，还有少数业主态度较为对抗，撕毁公告，并称即使法院强制执行也不给钱。

　　到10月25日，有66名业主按公告要求履行了义务，执行金额25.9万元。另有37人表示愿意还款，并与物业公司协商或订立了还款计划。但其他业主以种种理由拒绝履行法院判决。

　　针对公告期满仍有业主不交纳物业费的情况，朝阳法院执行庭决定采取强制执行措施。

　　本刊记者跟随法院车辆目击了整个执行过程，并在此后进行了深入采访。

　　记者目击强制执行

　　10月30日早上不到7点，记者就赶到了朝阳法院，门口已经停放了很多警车。记者获悉，朝阳法院在全国法院中首次针对物业纠纷采取集中执行，行动共出动42名执行法官和56名法警，兵分6路前往欧陆经典、芍药居等13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行。

　　一名参与行动的法官告诉记者，被执行人均是长时间不交纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效、公告期满的情况下仍不履行的业主。

　　在芍药居小区，执行庭副庭长胡克莉带领一对法警首先来到了芍药居北里10号楼王某家。法官的突然造访，令独自一人带着孩子在家的王某有点意外，三岁的女儿不知道发生了什么事情，怯生生地站在父亲身后。

　　“就一百块钱！”明白法官来意的王某指着冰箱上的钱说。他的说辞没有被法官接受：“那你和我们走吧！”法官语气有些严厉，但带走王某又让法官犯难，孩子谁管？王某看了一眼，想再拖拖时间：“我爱人马上下班回来，我让她带钱回来。”法官问到：“几点钟下班？”王某一再说马上就下班了。接着法官让他给爱人打了一个电话，打完之后，王某改变主意：“我去借点！”法官同意了他的请求。随后，王某到对门家借了2000元交给了法官。

　　“我不是不交，几次叫物业给我们修房子都不来。”王某谈起拒交的原因时怨气颇多，“你们去调查一下，我们这栋楼从一楼到七楼下水道经常堵。服务不到位，我凭什么交费呀？”他还对旁边的记者说：“你们媒体应该站在老百姓的立场说话。”法官胡克莉建议他对物业不满意可以起诉，但不应不履行已经生效的判决。

　　住在王某隔壁的吕女士也没有交纳物业费，法官敲门却无人应答。等法官和法警下了楼，正准备去另一楼的时候，有一个业主反映，刚才敲门的那一家有一个小女孩背着书包出门了。于是法警们赶紧冲到楼上，敲门，“咚咚”好几下，但仍是无人开门。于是法警将门强行打开，只见吕女士正坐在沙发上。当法官将判决拿出来要求其履行时，吕女士拒绝履行，并倔强地说：“没钱，手上就几百块钱。”同时，在吕女士家还有一男士，态度十分不友善，法警将其扣押时，他奋力挣扎。最后法警欲扣押吕女士，她仍表示没钱交，愿意去法院。于是，两名法警将她带上了警车。

　　在欧陆经典小区，记者跟随执行法官和法警走了好几栋楼，结果都是业主不在家，门铃按了老半天都无人来开，打电话也没有人接听。法官问物业公司的人是什么原因，物业的工作人员说，估计法院的车一进小区的时候，业主委员会的人都通知了欠费者。

　　但执行人员走到20号楼时，出电梯的法警与被执行人许某不期而遇。面对找上门的法警，许某拒绝交费，他转身关上房门准备将法警晾在门外。一名法警迅速冲上前推开房门，两名法警趁势将许某拉出并控制住。被控制的许某喊着：“我服了，我交钱！”而他的小女儿正在吃饭，看到爸爸被抓走，吓得手足无措，扔下饭碗跑出门哭喊着：“你们别抓我爸爸，求求你们放了我爸爸！”但此时三名法警已将许某带上了警车，知道事情严重性的许某跪在警车里作揖哀求法警放他回去。

　　整个执行进行了将近4个小时，中午12点，朝阳法院在第一法庭宣布执行结果。在集中宣布司法拘留现场，许某由于紧张过度无法站立，两名法警将他搀扶到现场，宣布拘留决定后，他瘫坐在地上无法起身。

　　据朝阳法院执行庭副庭长汪冬介绍，此次行动共对12名拒不执行法院判决和4名妨碍公务人员处以15天司法拘留，并处1000元罚款，另有10名业主主动交纳了物业费，合计1.7万元，其中7人由于拖欠时间过长而被处以1000元罚款。

　　执行之后的震荡

　　朝阳法院强制执行物业费的举动引起了社会各界强烈反响，一时间京城各大报刊、电视台都进行了相关报道，新浪、搜狐等门户网站也都转载了相关报道，并贴出很多法警强制执行、扣押当事人的照片。这些强烈冲击人们眼球的照片更是引起了轩然大波。

　　法院强制执行能否起到杀一儆百的效果？没有交纳物业费的业主是否会因为法院的行动而主动交纳拖欠的物业费？小区的业主对此如何看？记者带着这些问题走访了几个小区。

　　被强制执行小区欧陆经典的业主委员会负责人之一田女士告诉记者：“大部分业主都赞成交物业费，对于法院的强制执行我们也都是赞同的。法院执行之后，我们这里又有好几个业主主动交纳了物业费。”

　　位于京城西部中海雅园的一名业主对法院执行行为也表示称赞：“当初业主签合同的时候就是已经同意接受物业服务，不能以不接受服务或者服务不到位来抗拒交纳物业费。这是两码事，如果对服务质量不满意可以再起诉物业。”

　　也有一些业主对法院的执行表示疑问。记者走访了丰台区的莲湘园小区，一位姓王的业主对记者说：“我在网上看见了相关的报道，觉得法院的行为有点‘过’，不交物业费不至于要拘留吧？”

　　另一业主见到记者在采访也想说说自己的看法：“现在有那么多没有执行的案件，为什么就偏偏执行物业费呢？我有一个老乡，在外地打工，公司拖欠工资几年了，也没有要回来，期限早就过了。这种事情法院也应该强制执行。”

　　面对人们对此事的议论，朝阳法院于2005年11月2日召开了物业纠纷执行情况的新闻发布会。会上，执行庭庭长康长庆说：“截止到昨天，12名因拒缴物业管理费而被拘留的被执行人已全部交纳了物业管理费，共78893元，另有38人在我院集中执行之后主动交纳了物业费。判决书一经生效就具有法律强制执行力，当事人如不自动履行，且进入执行程序后仍不履行的，就构成了‘拒不履行’，法院将强制执行并予以相应的处罚。我们还将继续加大强制执行的力度。”

　　康长庆表示，今年年底，朝阳法院将会对拖欠农民工工资纠纷进行强制执行。

　　如何化解物业纠纷

　　针对物业纠纷和朝阳法院的强制执行行为，记者采访了北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任、北京汉卓律师事务所律师秦兵和

　　秦兵律师说，目前业主和物业公司的纠纷主要是因为业主对物业服务不满意，还有房屋质量等

　　尹田教授说，从业主以物业服务不到位为由来抵制交物业费的行为可以看出，老百姓往往会用抵制的方式来维护自己的权益，而不是积极地去争取。由于缺乏相关的法律知识，因此他们也就无法找到合法、有效的维护自己权益的方式。物业和业主的关系具有特殊性。业主是一个比较宽泛的人群，它与特殊主体如企业、公司、机关不同。因此，在解决涉及宽泛人群问题时要考虑日常生活领域，而不能看做一个简单的商品交易关系。他们往往法制观念不强，可能没有应诉，作出了判决也不知道怎样维护自己的权益，不知道诉讼技巧，本可反诉或者上诉的也错过了有效时期。生活中的问题很复杂，有的认为自己确实有委屈，合理不合法的，也有的是无理也要辩三分。法律是应该严守，但不能不管严守的效果，法院审判一定要注重效果。

　　尹田教授还谈到了正在起草的

　　秦兵告诉本刊，现在的物业纠纷越来越多，已经不是一个“个别现象”。按照这样的发展趋势，这种矛盾还会越来越激烈。所以，目前当务之急就是要完善业主委员会的职能，建立专职的业主委员会。尹田教授说，我们可以借鉴国外的实践经验，国外的物业和业主对于物业管理费问题基本上都是在协商中解决的，进入诉讼程序的很少，或者是审前调解、和解。这样不仅有利于纠纷的解决，避免矛盾进一步激化，同时也有利于减少诉讼成本。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2005年11月下半月刊)