用逻辑和常识评论地产

　　-撰文/钟伟 漫画/Stella

　　西方谚语说，傻瓜汤姆对自己家的了解，肯定比聪明的邻居吉米要多。同样对于学者而言，超出自己研究的领域越界 发言是很危险的，必须依靠理性和逻辑。

　　由于我对房地产行业了解不多，

　　所以在写此文时格外小心，而我想说的仅仅只有一个意思，那就是写经济评论时，必须尊重逻辑和常识。下面我列举 一些耸人听闻的文章，看看这些语不惊人誓不休的背后，是否包含任何真实的信息？

　　泡沫之说经不起推敲

　　有人说，我们处在有史以来最大的房地产泡沫的前夜！很多人为这样的标题和文章所激动，而我看到这样的标题时， 恐怕就不会再看正文了，因为标题已经把我完全搞晕。

　　第一，什么叫有史以来最大的房地产泡沫？那需要对有史以来各国发生的房地产泡沫进行总结，要用文字说清楚这次 是最大的泡沫，恐怕有些费劲。而巧的是正文中果然没有对“有史以来的泡沫”进行梳理和排名，因此这个最大泡沫在文章中 几乎是未进行任何注解的一种噱头。

　　第二，什么是前夜？一个通常的预测要有时限，例如你说一件事情在将来发生的可能性超过50%，那么这个时限有 多长？是24个月？还是10年？否则这种预测就变成了鲁迅说的笑话，那就是一个孩子出生了，大家都说祝福话，其中一个 不知趣的客人说这个孩子将来总是要死的，后者的判断当然正确，但是几乎毫无意义。

　　第三，什么是泡沫破裂？是12个月内房产交易价格下降30%或者更多？还是价格跌去30%需要更为漫长的时间 ？这些从标题和文章中都未说明，因此“我们处在有史以来最大的房地产泡沫的前夜”这句总体陈述，不包含任何信息，不构 成判断，它仅仅是一种假设。

　　挟持银行业证据不足

　　有人说：警惕房地产商挟持中国银行业！这种说法也时髦一时，对银行而言，任何贷款发放都是有风险的，因此银行 才能获得超出国债利率之上的收益。因此所谓挟持银行，必须在文中包含如下数据：

　　第一，能够说明中国银行业整体(或者至少是样本)的贷款不良率情况。然后再说明，对房地产土地抵押、开发和销 售环节的贷款，比对其他行业的平均不良率要更高，违约之后银行获得的清偿率更低才能行。

　　第二，能够说明尽管现在对房地产行业的贷款还没有出问题，但是已经有较多的迹象显示出，将来出问题的可能性很 大。而遗憾的是，在文中我没有看到哪怕对数据的初步整理或者解读。

　　有研究显示，2004年末四大国有银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%—11%之间，房地产按揭贷款 的不良率为1.5%左右。如果这样的数据属实，那么房地产按揭贷款就算是银行的优质资产，而开发贷款则算中等偏上的客 户。

　　简单来说，给了这样的标题，那么至少从逻辑上要能说明，给房地产行业贷款，和给其他行业贷款相比，是更危险或 更不挣钱的生意。并且这样的生意一旦搞砸，银行业整体的生存能力就会受到很大威胁。

　　“为地产辩护”的文革遗风

　　有人说，警惕有人为房地产泡沫论辩护！看到这个标题我哑然失笑。房地产问题是开放的，看好还是看淡，都应该顺 理成章地说出来。如果有人对房地产问题乐观，或者谨慎乐观，或者态度中性，并且在文章中运用逻辑和数据清晰地表达了自 己的观点，并没有把自己的观点强加于他人，那么有谁能剥夺他们的话语权呢？恐怕不能。

　　按照所谓“警惕有人为房地产泡沫辩护！”一文，似乎一旦不和此人观点一样，觉得房地产岌岌可危，大家就应该对 他持相当警惕的态度。我奇怪的是文革过去了30年，竟然还有这样文革遗风式的文章能堂而皇之地发表出来。

　　有人说，期待房价下降无可厚非。是的，不过这种标题仍然欠缺逻辑。如果不说明事情发生的可能性，那么“今天可 能下雨”和“今天可能不下雨”两句话的意思，并没有任何不同，这就是今天天气预报要发展到概率式预报的原因。

　　有人说，上海房产价格要再跌50%！我也不看好12个月之内的上海房地产，不过这样做文章标题还是太做作，第 一，跌50%？房产的位置、品质和用途如此多样化，这个拦腰一刀指的是在上海市行政区属内所有的房产吗？还是写字楼？ 商品房？别墅？

　　第二，多长时间内跌去一半？要是12个月内跌一半那可就真的是灾难，要是更长时间的话，可能问题的糟糕程度就 会轻一些。

　　第三，判断的依据是什么？和香港类比？或者通过数据推算？还是一拍脑袋？逻辑不清的标题只能带来语焉不详的内 容。

　　民调取样不合理

　　有人说，96%的被访者期望房价下跌！这么看，压倒性的舆论当然很有趣。但是只要对统计调查知道一些常识，就 明了类似调查几乎毫无意义。卖者总是要贵卖，买者总是要便宜买，因此这种不需要买者支付任何代价的调查，不管你调查的 是汽车、房产还是任何商品或者服务，能够得到的回答肯定是“下跌”。

　　类似地，这种无意义的调查如果是针对开发商的，那么结果必然是“上涨”。买卖者真实的意思表示只有在交易完成 后才能显示，就像女子购物时总是就地杀价，付完钱之后还要对小贩抱怨。

　　付钱之前，你去调查该女子，她的回答总是100%地嫌贵。要知道，糟糕的调查本身就能改变被调查者真实的意思 表达。

　　“为富人盖房”无耻？

　　有人说，为什么有的房地产商敢说只为富人盖房子？言下之意，这个开发商不把劳苦大众作为自己的目标客户，还公 然说出来，简直是无耻！

　　我以为，一个商人，遵纪守法、照章纳税做生意，就算是个正直的人，如果他还能做些公益，就算是个好人了。而他 做的生意，如果合法合规，那我们似乎大可不必用苦大仇深的眼光去看待。

　　卖瑞士名表的商人显然只为富人服务，卖奔驰

　　从逻辑上说，“为什么有的房地产商敢说只为富人盖房子？”和“为什么你要生产奔驰宝马？”“为什么你敢做珠宝 生意？”等没有任何差异。在这种大义凛然的气势下，卖宝马的就得向卖吉利的鞠躬，卖吉利的就得向卖自行车的鞠躬，依此 类推，只有一贫如洗的乞丐才最牛气了。

　　类似的缺乏基本逻辑和常识的、针对房地产行业的评论比比皆是，其华丽的、磅礴的、大义凛然的、悲天悯人的姿态 和词藻后面，其实可能空无一物或者自相矛盾。

　　我写这些，也不是要指责谁，而是提醒那些地产评论家们，追求语不惊人是可以理解的，但这种惊人应该建立在逻辑 和常识的基础上。否则，种种惊人文字和“忽悠”何异？所以，不如洗尽铅华，从容行文。

　　(作者系北京师范大学金融研究中心教授，博士生导师)

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