从管卖什么到管怎么卖

　　撰文/陈劲松粗粮、细粮、与精装房、毛坯房之间有着怎样相似的关系，中国的地产界应该深入思考

　　自当有房地产开始，我

　　们的规则制定者在营销方面集中管在“卖什么”的问题上。比如你不能卖没有许可证

的房子，你不能卖已经卖过的房 子，你不能卖尚未动工兴建的房子，你不能把卖给本国人民的房子卖给老外之类。

　　而在“怎么卖”上基本不管，除了卖房子人的资格(即你有没有权力卖)之外，原因很简单，我们曾经尝过什么都管 的苦头。

　　回顾“粮食”配给制

　　想当年，既管“卖什么”，又管“怎么卖”的不是房子(当时实行配给制)，而是也关系国计民生的“粮食”。相当 于今天的“中低档”和“高档”商品住房的是“粗粮”和“细粮”，而与“精

　　本人至今仍认为当时的一套复杂体系，确实是最有效地管制住了。这主要体现在以下三个方面：1.价格稳定(几十 年不变)；2.社会公平(按家庭人口数的比例定量)；3.交易秩序(比照俄罗斯排长队的秩序，我们的队伍要短)。

　　但我们都知道，当年也有片面的以基本供应为纲——即“以粮为纲”打击了供应方的生产积极性，从而出现吃不饱的 情况；也有“鸡蛋换粮票”之类的地下票证黑市……

　　当时打击“投机倒把”(即打击贩运的二道贩子)和反“走后门”(谋求特殊关照的寻租)、“自留地”(供应方自 行决定供应品种)和“自由市场”(不经过指定代理商)，几乎是年年讲、月月讲的阶级斗争。

　　“土地刚性”是伪问题

　　说这些往事，并不是想与当今方兴未艾的房地产管制来类比，而是对当时管制的几个主要基础做一个历史回顾：

　　“我们国家人多地少，为保证基本口粮就要限制‘细粮供应’”。对应目前的房地产问题是“人多地少，为保证居住 ，就要限制供应高档商品房。”

　　“粮票盛行”之时，我们的人口是7亿，当时保证供应已是件极困难的大事，而现在人口马上就翻番了，既无粮票， 也无“供销社”(指定渠道)，怎么就要减肥呢？同样是这些土地，怎么会相差这么大？

　　而且，水土流失和耕地占用的速度每年还递增？这个非常重要的问题就不值得深入思考吗？

　　土地的产出效率的确是受到土地本身的硬约束，但我们同时也可以看到逐渐缩小的土地，却在成倍或几倍地提高它的 产出！关键是，这个提高并不是强制管制出来的，而正好是逐步放松管制而由市场解决的。

　　土地上种粮食和建房子当然是不同的，但是市场的基本原理并无二致。要想找一个管制相对弱的例子，首推深圳的“ 城中村”。

　　如果仔细观察“城中村”历年的变化，有几点是颇有意义的：1.十几年来，房租的单价变化并不大(价格基本稳定 )；2.容积率几乎年年在增长，楼宇高度逐年加高(供应效率逐年提高)；3.居住人口为中低收入人士(有效补充商品房 市场)；4.配套与商业自发形成(投入成本低廉)。

　　这里并不是为“城中村”唱赞歌来阻挠“改造”的进度，而是要讲清楚“土地刚性”这个伪问题，不得不借鉴的一个 实际例子。“城中村”最起码说清楚了土地虽然“刚性”，但容积率是弹性的，同样面积的土地是可以增加产出的，与长粮食 的道理一样！

　　房地产供应的“路径依赖”

　　解决城市土地不足，有三种办法：1.是价格上升；2.是土地产出提高；3.是既不允许价格上升，也不提高土地 产出，而是管制。

　　据了解，我们基本上采用了第3种办法，各地基本都出台了稳定价格的政策；各地的土地供应主要还是以外延的办法 扩大城区，开拓新区，而不是在规划上提高现有规划的土地容积率；各地对“卖什么”和“怎么卖”都在加紧研究，以便控制 市场。

　　如果我们的新区可以无限制扩张，当然可以不用在容积率上放开，而是建设“花园式的”、“最适合人类居住的”新 区。这里有几个问题：1.土地扩张刚性；2.成本的约束；3.公共配套(主要是交通)压力。因此我们更倾向于管制供应 的产品品种。

　　我们知道“以粮为纲”的政策，它的基本管制路径就是通过生产队，改革开放之后则是通过统一收购来完成的。而房 地产供应的基本管制路径是规划和地价，与出售环节直接的管制关系并不大。当一块上千亩的土地被规划为0.5的容积率， 即使你后来的环节如何规定120平米以上品种的交易限制，也无济于事。

　　“容积率依赖”和“地价依赖”是产品品种供应的路径依赖，由于土地已经市场化了，容积率与楼面地价的反比关系 也可以简化为一个容积率因素。

　　对比同样人多地少的东京和香港，我们城市的土地效率实在是太低了，而在容积率偏低的情况下，通过控制单位面积 而稳定

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