上海松江大学城商业街两公司对簿公堂
□本报记者董启元
房屋出租合同约定了出租面积，出租方履约却被质疑出租面积大大“缩水”。如果“缩水”情况属实，是否构成合同
违约，由此获得的利益是否属于不当得利？上海市第一中
级法院近期公开开庭审理的一起房屋租赁纠纷上诉案件，又一次将这
些人们普遍关注的问题凸现了出来。
2003年9月，上海翰莘美食有限公司(二审上诉人)为承租大学城商业街餐饮营业用房，与上海亿特网络通信有
限公司签订了房屋租赁合同。合同约定房屋出租面积为2700平方米，租期10年，年租金最低100万，最高167万。
装修房屋时，“翰莘”发现“亿特”实际交付的面积只有2200平方米左右，“缩水”约460平方米。经交涉无效，“翰
莘”遂提起诉讼，请求法院判令“亿特”按照合同约定出租面积全面履约并退还多收租金等费用。
一审上海市松江区法院审理此案后认为，“翰莘”在合同中确认了“亿特”出租的场地面积为2700平方米，应付
租金每年只有一个总金额，并非按每平方米计算租金单价；合同违约责任条款中，双方也没有面积不足出租方应承担违约责任
的约定，因此双方的真实意思是以租赁的整块场地确定年租金的数额。据此，原审法院驳回了“翰莘”的诉讼请求。
“翰莘”对此上诉表示，此案争议焦点是被上诉人是否存在出租场地面积严重“缩水”的违约过错，以及是否应当承
担相应违约责任。解决这一争议焦点，首先需要查明被上诉人出租场地实际面积。原审法院曾经征得纠纷双方一致同意，正式
决定委托实地测绘，后突然变化未予实施，也未给出任何公开解释，造成案情事实不清；“翰莘”租赁的“整块场地”面积为
合同中明确约定、且经被上诉人在合同附件上用红线明确划定范围的2700平方米，被上诉人少提供约460平方米，已不
能成为“整块”，充其量只是“部分场地”，违反了合同当事人应当按照约定全面履行自己义务的法律规定；年租金总金额对
应的也是面积为2700平方米的“整块场地”，而非缺少约460平方米的“部分场地”；而对违约责任问题，则应合同有
约定从合同约定，无合同约定从法律规定处理。为此，“翰莘”向二审法院再一次提出测绘租赁房屋面积的申请，请求法院在
查明合同履约实际情况的基础上公正判决。
“亿特”则认为，“翰莘”对房屋面积得出“缩水”460平方米的测量没有权威性，但在庭审中，“亿特”认为并
不需要委托权威机构对该房屋面积进行测量，因为该房屋是“整块”出租的，双方合同约定的房屋租金只是一个总价，并非按
每平方米的租金价格计算，因此租金和房屋面积没有关系。
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