“生活家”融资骗局牵出违法颁证内幕

　　□记者印嘉珍

　　一场“包租回报，高价回购”的房产经营模式，在上海市普陀区“缤纷生活家”、徐家汇“生活家”喧嚣了一年多后 ，“生活家”的法人代表方卫军终于被警方抓获，而数百名小业主也随之梦断“生活家”。

　　“高租回报”让你钻圈套

　　2004年，潘小姐看到上海数份报纸刊登了“销售徐家汇凯旋路3580号华苑大厦商业铺面”的广告后，即前往 现场看房。

　　坐镇现场的不仅有房主——上海今亭房地产开发有限公司，还有华苑大厦的商业经营管理者——上海生活家投资发展 有限公司，以及与“生活家”关系暧昧的上海申融投担保有限公司。

　　上述三家公司对前来看房的客户以“高租回报、高价回购”的承诺来引诱客户，即客户买下商铺后，由“生活家”负 责10年的包租，10年的租金接近于总

　　“包租回报，并允诺以高价回购”的房产经营模式，令潘小姐激动不已，2004年9月24日，潘小姐与今亭公司 签订了《房地产买卖合同》，潘小姐买下华苑大厦地下1层011商铺(26.2平方米)，总价48万元。在这份《房地产 买卖合同》中，还有一份《补充条款》：潘小姐向今亭公司承诺“在签订本合同之同时，与‘生活家’签订商铺租赁合同”。

　　于是，潘小姐与今亭公司签完合同后，马上又与“生活家”签订了《租赁合同》，合同规定：潘小姐付清房款后，“ 生活家”租赁011商铺10年，进行商业活动，租金共计422400元。在《租赁合同》中，申融投担保公司作为“生活 家”连带责任的担保人，也签字盖章。与此同时，“生活家”向潘小姐写下了《承诺书》：“011商铺自起租之日起120 个月后，由‘生活家’按其原合同价480000元的130%实施回购，回购价为624000元。回购意向于本承诺书签 字之日起生效。”

　　上述合同签完后，潘小姐付清了全部房款，领取了房产证，又连续收了九个月的租金。但还没等她从“喜悦”的心情 中回过神来，灾难已降临到她身上——此后的租金再也收不到了，等她寻到“生活家”时，早已是人去楼空。再到011商铺 去探个究竟时，却是铁将军把守大门，整个商场黑漆漆一片。潘小姐再去找今亭公司时，“今亭”也两手一摊大呼上当。

　　“操盘高手”失手华苑大厦

　　记者在采访中了解道，今亭公司并非是华苑大厦的原主人，2003年底，“生活家”的法人代表方卫军得知华苑大 厦裙房要整体出让，他就从中牵线搭桥找到今亭公司，由今亭公司出资买下整个裙房，再由“生活家”负责将整个裙房分割， 代“今亭”销售，然后，按高出原价44%的卖房款返回今亭公司，也即包销。

　　2003年10月，“生活家”与“今亭”签订了《华苑大厦裙房包销合同》，按照合同规定，“生活家”保证让“ 今亭”以每平方米9000元的价格买下华苑大厦裙房；由“生活家”分割转让后，返回给“今亭”的卖房款则高达每平方米 14000元；“今亭”向“生活家”支付2500万元的包销费，包销期限为6个月；“生活家”有权根据市场情况自行决 定销售价格，如实际销售价格高出每平方米14000元的，超出部分归“生活家”所有。

　　《包销合同》签订后，“生活家”以每平方米两万元左右(均价)的价格对外销售。

　　空手套白狼的方卫军，在这一进一出的环节中，就鼓足了腰包。但8千多平方米的裙房怎样才能在规定的时间内出手 呢？方卫军使用的还是“高额回报”的招数，如前所述，有四百多户小业主像潘小姐一样分别与“今亭”、“生活家”签订了 合同。当这些小业主为了维权到处碰壁后，才了解到，《租赁合同》中的所谓担保人申融投担保公司其实也是方卫军的私人公 司，只不过法定代表人换成了方的母亲。

　　小业主们愤怒了，除了在华苑大厦裙房内外张贴大幅标语泄愤外，他们纷纷向徐汇公安分局报案。2005年11月 4日，徐汇分局出具了《不予立案通知书》。

　　据媒体报道，“生活家”的方卫军在操盘徐家汇“生活家”的同时，以同样的手法，即“包租回报，高价回购”，在 普陀区“缤纷生活家”引诱数百名小业主上钩，目前，已有近千名小业主梦断方卫军的“缤纷生活家”。

　　据记者了解，类似“包租回报，高价回购”的房产经营模式，在上海，并非是方卫军的首创。数年前，上海的“林顿 大厦”、“三角地大厦”就以“包租回报，高价回购”的模式引发了集团诉讼，最终，法院确认“房产商非法融资，买房合同 无效”，从而使得广大小业主解了套。

　　指称被告违反自己订的规矩

　　与数百名小业主有同样的想法，潘小姐也想到了通过司法途径来维护自己的合法权益，她聘请了上海市泰吉律师事务 所沈元明律师作为民事诉讼的代理人，要求法院确认买房合同无效。

　　沈律师在华苑大厦裙房现场调查时，发现所谓的011商铺其实不是一个独立的房产单元，它的四周仅用塑料板作为 隔断，且塑料板上不封顶。沈律师根据自己的办案经验认为，像这样的“房产单元”，肯定不符合有关部门的规定和要求，尤 其是消防的要求，也就是说，房地局是不可能为华苑大厦裙房分割后办理变更登记手续的。那么，如果没有变更登记手续，小 业主的小产证怎能颁发呢？

　　为了查明事实真相，沈律师在网上查到了上海市房屋土地资源管理局、市建设和管理委员会于2004年1月19日 颁布的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》(以下简称19号通知)。19号通知规定：分割转让必须以权属单元为标 的，“权属单元”是指经有关部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、 套(间)等基本单位。已经取得房地产权证书的商场、办公楼，需要将权属单元分割转让的，产权人应当事先向建设、消防、 卫生等管理部门办理相关手续。经行政管理部门同意的，产权人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房 地产登记机构办理变更登记手续，经房地产登记机构核准变更登记的，产权人方可进行转让。

　　也就是说，当初“今亭”买下华苑大厦裙房时，只取得了华苑大厦裙房产权证，以后由“生活家”分割转让，那么， 他们是否办妥了相关手续？沈律师持法院开具的《调查令》，前往房地局阅卷调查。调查的结果令沈律师大吃一惊——

　　华苑大厦裙房在分割转让时，“今亭”确实向有关部门提出了申请(只是申请)，但建设和管理委员会的意见是“按 照19号通知办理”，并重点要求其做到分割后的单元是“具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的房间”为基本单位。 而公安局的消防审核意见则提出了10条之多的要求，并规定将施工设计图送公安局另行审核。卫生局也提出了若干要求。

　　但是，“今亭”(或“生活家”)在得到上述部门的审核意见后，却置若罔闻，不仅没有得到上述部门的批准文件， 甚至连《分割建设工程竣工验收合格证》都没有得到，只是凭借上述部门的意见或要求文件，轻而易举地在市房地局办理了变 更登记手续。

　　调查结果让潘小姐惊讶：市房地局是国家行政机关，它怎么能破坏自己订下的规矩？再说，老百姓是冲着对国家机关 的信任才买这个房子的，更要命的是，像这样不符合分割转让的商铺，以后能卖给谁呢？

　　2006年1月11日，潘小姐向徐汇区人民法院提起了行政诉讼，要求法院撤销市房地局准予华苑大厦裙房分割后 的变更登记手续的具体行政行为。潘小姐在诉状中称：华苑大厦裙房在办理分割后的变更登记手续中，没有该商铺《分割建设 工程竣工验收合格证明》及有关部门的批准文件，而按照市房地局19号通知规定，不具备这些前置性的审批文件，即使办理 了分割后的变更登记手续，也是违法的。

　　潘小姐说，由于市房地局的违法行政，即准予华苑大厦裙房分割后的变更登记，所以，市房地局为我011商铺颁发 的小产证也同样违法。对于由此违法行政行为而造成我的经济损失，我将保留追究行政机关的国家赔偿责任的要求。

　　一场“包租回报，高价回购”的闹剧落下了帷幕，这些小业主的权益是否能得到法律的支持还处于待定状态。

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