专家认为房地产限外政策前景不容乐观

　　★采写/《小康》编辑部

　　2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)，这是继“国八条”“国六条”之后国家出台的又一旨在调控中国房价的政策，被业界称为“限外政策”。但政策能否达到预期的效果，《小康》采访了十名外籍及与外资企业有关人士，并在北京、上

海、广州、深圳、杭州、厦门做了专项调查，市场反应并不乐观。

　　王耀辉(美籍华人)——美国美中合作发展基金会总裁

　　如果说《意见》是限制企业投资、炒作还是可以理解的，但限制个人购房，不仅实际的政策效用极低，而且阻碍了海外人才的引进。我的不少美国的华人朋友都很想回国创业，现在《意见》规定必须在中国居住一年才能买房，但他们大多是在国际间跑的，如果他们一年只能在中国呆半年，总不能让他们天天住宾馆吧。其实真正要想在中国买房可以采取很多变通的办法，但《意见》给海外华人的一个直感，就是让他们没有归宿感，而且加大了他们的创业成本，这就降低了回国创业的积极性。

　　因此，表面上看，这只是一个房地产政策，但实际上深层次也是一个国内软环境的问题。这或许是政策的制定者当初没有考虑和预料到的。

　　张文利(留日海归)——北京九州大地物业管理有限公司总经理

　　出台限制外资进入房地产业的政策不啻是一个倒退，退回到10年前的状态。如果认为外资拉高了中国房价，出台《意见》是为了稳定房价，这简直有些滑稽，不知道有关部门是否真正调查过外资在拉升国内房价上究竟能起到多大作用，我看是微乎其微。国内房价的只升不跌，主要是贵在地价上。用于建筑的土地不仅越来越少，而且限制政策越来越多，越来越苛刻，地价也就越来越贵。而这些基本上都与政府和政策有关。因此不能把房价简单地怪在开发商和外资上。否则我们为了解决问题的政策只会越走越偏，反而制造出新的问题。

　　徐朝龙(旅日华侨)——日本花美冠国际株式会社社长、京瓷集团前驻华代表

　　这项政策的一个目的可能是抑制人民币升值，防止大量外国游资进入，避免出现当年的东南亚金融危机。应该说，对于中国的经济宏观调控而言，这没有错，但问题是，我们为什么不相信市场的调节，而非要通过行政手段？更何况，这样的政策在操作层面的执行效果还很难保证。只要有商业利益存在，只要国内的政府考核标准不变，就很难说这样的政策在落实过程中不被扭曲变异。比如说，不让外资投入房地产，它马上变成内资，不许外籍人士购房，他可以通过国内人士代为购置，怎么去限制？

　　因此，中国市场经济中出现的问题，很多不是市场本身的问题，而是管理市场的问题，管理得过细，往往容易把原则性的管理丢掉，结果可能不仅不尽初衷，或许还可能适得其反。

　　金俊炯(韩国)——清华大学留学生

　　我认为，外资进入中国房地产市场的主要是出于看好人民币升值前景的投机等。外资炒房影响了中国房市的价格走向，对中国房地产的秩序有一定负面作用，但同时也对中国房市有一定的促进和繁荣作用，有助于中国房市走向国际化，因此没有必要将外资“赶出”中国房地产市场，只要把外资控制在一定的比例之内就可以了。《意见》出台后，中国房价的增长有可能会因为部分外资的撤离而有所减缓。

　　李泰(韩国)——中国人民大学当代中国研究中心特聘研究员

　　目前真正到中国直接开发房地产的韩国企业不多，因为他们认为中国房地产市场政策不稳定，风险太大，《意见》出台之后，韩国企业会更谨慎甚至取消来中国投资的计划。

　　对于一个国家来说，规范外资是非常有必要的，不然会危及这个国家的经济安全。但对于《意见》本身，我认为很难达到理想的效果，因为很多外国人是用中国人的名字买房的，很难分清什么是投资行为，什么是中国居民自住购房。我个人认为中国可以用税收来调控外资的炒房行为，比如不管你是哪国人，都可以自由买房，但要交税。

　　马克(意大利)——北京中意三洋物亿公司总裁

　　我认为进入中国房市的外资相当一部分是看好人民币升值的前景。但是，我并不认为外资对中国房市影响过大，实际上在世界各地的大都市，房价偏高是很普遍的现象，北京作为中国的首都，同时又是一个国际化的大都市，它的房价偏高是不可避免的，也是很难控制的。外资的进入，无论是个人投资还是公司的经营业务，都是市场正常的行为，并不是中国房价走高的真正原因。《意见》出台后，投入到中国房市的外资应该会减少，但是中国的房价却很有可能继续升高。

　　孟怡(英国)——法国里昂证券首席代表

　　如果说此次政府出台《意见》是为了应对房地产过热问题是可以理解的。但是对于一个健康的社会而言，长期限制房地产投资并不可行。目前，真正需要控制的是那些借用银行的钱去“炒”房的人。我个人认为对于购房的外资，通过提高首付、按揭等金融手段可能更高明。

　　Peter.G.Gerry(加拿大)——设计业自由职业者

　　中国政府制定相关政策阻止外资进入中国房市有一定的道理。但是投资是市场行为，无论如何不能简单禁止，政府要做的是制定法律，阻止会破坏市场秩序的投资进入，而不是通过行政手段，阻止所有的投资进入。政府如果真的要阻止，更多的还是要将精力放在阻止那些大的投资基金的进入上，相比它们，在华的外籍人士的个人买房投资是微不足道的。

　　庄璨玮(菲律宾)——菲律宾旅游部驻北京办事处市场助理

　　外资进入中国房地产市场应该看作是资本全球化背景下的普通商业投资。中国政府应该创造公平竞争的市场环境，而不是限制外资的发展。在不久前，中国还鼓励外资进入中国房地产市场，而且提供了一些优惠的政策，虽然现在中国考虑的是房地产业的承受力，但也不能把他们排斥在外。

　　Stefan (瑞典)——幸那列索旅游集团导游

　　中国政府的这次举措看上去比较严厉，我相信会对外资投资中国房地产市场的强劲势头进行遏制。但我有所疑惑的是，外资更看重的是对办公楼的建设，而中国目前最要紧的问题是普通住房房价太高，所以我对政策能否控制中国房价比较怀疑。

　　这次政策对外国人在中国买房也进行了一定的限制，我认为，这个是没有太大必要的，因为外国人在中国买房毕竟是少数，更多的外国人大都认为中国的房子太贵，不合算，所以买房的人很少。限制外资的政策出台之后，外资肯定不再那么明目张胆地投资中国房地产，但肯定会找到其他渠道来进入中国。

　　北京：未打中房价过高的“七寸”

　　北京的部分房地产商和研究人士，普遍认为《意见》的重点是打击住宅领域的外资投机行为，并没有打中房价过高的“七寸”。

　　北京庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘辉说，此次《意见》并没有出在点子上，外资并不是影响房价的主要因素，因为外资主要投资的是高档物业，因此没有必要对外资加以严格限制。

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，《意见》需要进一步明确相应的细则，加强现实可操作性。防止外资利用政策的漏洞炒作房价。

　　(《小康》记者高艳)

　　上海：小型外资基金受冲击

　　上海一位分析师表示，《意见》出台以后，受冲击较大的是小型外资基金公司，那些手续完备、资本雄厚的外商投资公司依然会我行我素，《意见》中所设置的门槛对于他们来说丝毫不是问题。

　　《意见》对在上海房地产市场单打独斗的国外投资者则产生了致命的打击。一家主要为国外买家提供房地产咨询的公司负责人表示，2006年初，他们为一批欧洲富有的个体投资者购买了70多套住宅，并包装成酒店式公寓出租获益，而现在他们的业务受到了直接影响。

　　上海市财经大学房地产经济研究中心教授印堃华则认为，限制外资进入，将会对上海房地产产业链产生影响，整个房产市场都会不景气。

　　(《小康》记者秦俊勇)

　　广州：住宅地产基本不受影响

　　中原地产市场分析员苏小姐说：“与国外投行大规模进入北京、上海的情形不同，广州市场的外资主要以香港基金为主，投资方向主要是商业地产和写字楼，因此运作上不受《意见》的影响。”

　　据了解，广州的知名写字楼中洲中心、富盈国际已经被外资购买，中华广场A塔写字楼、维多利西塔写字楼、 珠江新城商业地产物业也都有外资正在洽谈购买事宜。

　　在广州活跃的外资包括新加坡凯德置，香港太古集团等外资一般是通过地产中介、律师事务所和会计师事务所购买写字楼和商业地产进行长线出租，虽然也有部分外资直接开发商业地产，但涉足住宅地产的寥寥无几。

　　(《小康》特约记者陈婧)

　　深圳：“限外政策”非常必要

　　2005年底，深圳地产业就有传言：有200亿“热钱”正在涌入。其后的市场变化也印证了这个传言，深圳房价一路飙升，一向以市场稳健规范著称的深圳房地产，无可避免地受到了严重冲击。

　　深圳二手房网COO林晓华表示，针对外资的房地产调控政策非常有必要，很多地方和企业把人民币升值和房价上涨的双重收益作为诱惑来鼓励国际游资投机房市，这是非常危险的，是牺牲整个国家的经济利益和国民经济安全为代价的局部的、短期的利益。

　　深圳房地产研究中心王锋博士说，《意见》虽然允许外资购买自住房，但如果有人进行投资炒作，必将会引发一系列更为严历的限制外资进入房地产业的政策出台。

　　(《小康》特约记者卫星)

　　杭州：政策不该“一刀切”

　　对杭州人来说，外资是一个比较陌生的概念，因为外资似乎更偏好于北京、上海、广州、深圳等地，杭州房地产市场还是本地开发商为主，所以《意见》对杭州的楼市没有什么实质性的影响。

　　接受《小康》采访的一些杭州房地产企业负表人表示，对于国家的宏观调控政策，个人均表示拥护，这对行业长远的发展和进步有利，但是对调控的具体手段和方式表示不敢苟同，政策的制定者对房地产行业了解的不够，房地产是个区域性较强的产业，应该更多地考虑区域发展水平的差异性，不应该“一刀切”，比如东部沿海地区完全可以通过市场的方式——经济杠杆来撬动。

　　(《小康》特约记者陈宁)

　　厦门：信托公司坐收渔利

　　在厦门，对“限外政策”叫好的是信托公司，他们一致认为：外资受限，房地产信托就成为开发商的“救命稻草”。对信托公司来说这是一个千载难逢的机遇。一方面外资有大量的投资需求，另一方面地产商们有融资压力，信托公司就是他们的连接线。“尽管如此，地产信托能否发挥融资的优势还是有待时间的检验的。”福建某信托公司的负责人对《小康》说。

　　但是《意见》并没有对一级市场、外商在华投资项目转让和股权转让以及二级市场、中介和外资企业办公用房的管理等方面实际限制，因此很难起到实际效果，外资仍然会一如既往地进入中国房地产市场，政府还应该出台更加全面细致的规定。

　　(《小康》福建联络处陈长青 林东升)

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