车警官出前门记

　　车警官出前门记

　　□本报记者　南香红

　　一年多来，车金鼎一直受到两股力量持续的、无间歇的撕扯。一个是自己家居住了几代人的老宅要被拆迁，另一个是北京市场上不断飙升的房价。

　　作为车家唯一的男性继承人，他必须想办法保住从祖父一代传承下来的老宅；而作为一家之主的他，得在老宅消失之后，为一家人找到一处房子安一个新家。

　　国庆节前夕，他将刚刚得到的拆迁补偿款加上家庭积蓄，凑足了100多万，购买了位于北京二环之内的一所二手房。

　　当把那100多万的存折过户到另一个人名下的时候，他的心脏抽搐了一下。两种撕扯的力量骤然停止。

　　他的位于北京前门小江胡同9号的300多平方米的四合院没了，他一生所积下的钱没了。

　　守 房

　　当2005年11月20日“崇国土房管拆告字(2005)第10号”红头公告贴在胡同口上的时候，车警官看到上面写着北京天街置业有限公司已经取得了拆迁许可证。“小江胡同9号” 赫然在目。

　　小江胡同9号是占地300平方米的一进小四合院，是车金鼎的祖父在解放前用价值2000块大洋的小米和洋布买来的，为此倾全家所有并向三个人举债。在这个宅子里车金鼎的父亲生下了6个女儿和老幺儿子车金鼎，车金鼎又在这里结婚生下了自己的儿子。

　　公告贴出不久，北京市属媒体披露了崇文区前门危改的“新思路”——“人房分离”，“即老百姓搬出以后，先将房子封闭保存起来，由文物专家鉴定以后，对有价值的保护、需修缮的修缮、需更新的更新”。

　　车金鼎知道一股巨大的力量从高处快速滚压下来，而他，作为父亲传承的这个家族的唯一男性继承人，必须做些什么。

　　职业为一级警督的车金鼎，将自己家门上挂的蓝牌子撬下来保存了起来。牌子上面写着“保护院落”四个大字，下面小字是“崇文区第077号”。2003年7月16日，北京市给第一个四合院保护院落挂牌，一位北京市主要领导出席仪式，表示北京要将一批好四合院保护下来(参见本报2003年8月7日特别报道《焦虑的四合院》)。车家的牌子就是在挂牌仪式之后，有关文物保护单位在进行子调查后给钉在门上的，这就是说，这所院子是属于受保护的四合院。前两天，大江胡同、小江胡同里的许多受保护的四合院的蓝牌子突然在夜里被人撬走。车金鼎知道这块蓝牌子的分量，没准它能成为自己家保护神。

　　车金鼎向拆迁公司提出：要求在同等地段进行产权置换。你拿一所相同地段的有产权的相同面积的房子来换我的房子。位于前门不远处的崇文门的四合院已经是2000万起价了，他明白以现在的四合院交易价格，这一条对方答应的可能性几乎为零，但他希望能拖一天是一天。国务院305号令、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等政策规定“房屋拆迁可以实行产权调换也可以实行货币补偿”。他知道自己的要求符合政策。

　　车金鼎还寻找单位的支持。他是一个尽职守业的警察，36年工龄，四次立功，因公七级伤残。在一次执行公务时被犯罪分子打伤左眼，造成严重复视。多年来单位分房子的时候，总是因为他家里有私房而没有享受到福利分房待遇。单位政治处主任找他谈话，问单位能怎样帮他，他只是向主任说：“50多岁了，没想到在北京没有我的立锥之地了。”

　　300平方米的院子，只补偿170平方米的建筑面积，价格是每平方米8020元。而车家的法定继承人是姐弟7人，100多万的补偿款一平分，每人也就20来万，到哪里买房去？

　　就在车金鼎计算着自己的那点补偿款时，新华社“《瞭望》新闻周刊”报道：“五合国际设计集团”在其网站上公布了该公司去年12月在前门至崇文门地区设计的“中式豪华高科技别墅”方案，称“在纯古典四合院外形下，应用生态技术手段，实现微能耗、高舒适度。该项目预计建造大小四合院别墅800栋”。 这家周刊还透露了紧临车宅的前门东区的“四合院豪宅区”内幕：“四合院大小控制在200-800平方米，估计会以1000万-5000万的价格销售这些院子。”

　　在自家的胡同口，车金鼎碰到了前门片区的警察，劝他早点接受拆迁条件搬走了事：“走吧！别等到强拆那一步，总不能警察强拆警察的家吧。”

　　程 序

　　2006年2月28日，程序正式启动。天街置业发展有限公司向北京市崇文区建委提出申请裁决，车金鼎成为被申请人。

　　第二天，也就是3月1日，车金鼎就收到了崇文区建委的“拆迁纠纷谈话通知书”。当天下午， 车金鼎在谈话中重提他的产权置换要求及理由，因为不这样他就买不起房。

　　十一天以后，裁决书下达，车金鼎必须在十五天内“领取货币补偿款”，“原住房腾空交由申请人拆除”。

　　十五天的期限过去之后，开发商即可向政府申请进行强制拆迁。但是，在强制拆迁令下达之前，会有一个听证会，让被拆迁人陈述理由，车金鼎就接到通知书，要求他于2006年4月6日上午11时去参加听证会。

　　这天他在单位上请了假，站在了听证席上。为了准备这个发言，他两个晚上没怎么睡觉。“我知道说了也没用，也就是说说解解气。”

　　他提出四条主要理由：

　　他首先对房屋的补偿价格的合理性提出质疑：补偿价格是按照2001年房屋的价格进行评估的，而5年之后，北京的房价上涨了很多，“这样，以2001年的房价款买2006年的房就违背了公平原则”。他举例说，七八十年代，一个油饼一两粮票6分钱，现在已经涨到5毛一个了，我还用6分钱来买，你卖吗？

　　第二，他认为私房院落应该依据有关法律对土地使用权进行补偿，而开发商却说土地是国家的，不给补偿，这是偷换了土地使用权和土地所有权的概念。为什么开发商在出售四合院的时候，都是按照土地占地面积进行交易，而在买四合院的时候却只给私房主建筑面积的补偿？一个300平方米的院子，一买一卖，我们就要损失100万到200万，这是为什么？

　　第三，根据国务院35号令、87号文件，被拆迁人可以选择房屋产权置换。我提出了产权置换的要求，但拆迁办一直找不到可以置换的房子。为什么呢？因为一所比我家还小的共230平方米的院子，售价是480万。市场上没有8020元单价就可以买到的四合院，那为什么非要我以8020元／平方米卖出呢？

　　第四，拆迁补偿私房和公房没有区别对待，甚至有的公房还能拿到比私房高的补偿，这不公平，也不合理。

　　听证会之后的第四天，“责令强制拆迁决定书”(“崇令决字(2006)第88号)到达了车金鼎家，“一群七八个壮汉一起来的，气势很大。”

　　至此，程序全部完成。在最后的期限4月25日之前，车金鼎接受了裁决条款，放弃了自己的老宅。

　　搬 家

　　2006年五一，车金鼎在北京人民医院对面花1600元租了个一居室，孩子和妻子将搬到那里去住，因为房间太小，只能放下一张双人床，车金鼎搬去单位的警察公寓。

　　第二天要封门，屋里的东西都腾空了，电表也被收破烂的收走了，黑着灯，一家三口人静静地坐了一夜。

　　车金鼎想起为了这所宅子几代人所受的折腾。上个世纪五六十年代，他们因为有私产而受尽连累，后来房子全部交公，全家人搬到别的地方住，父母眼看着辛苦一生供养的房子守不住，忧伤郁结双双去世。1980年代初落实私房政策，房子归还回来，但都是“带户归还”，占房子的人变成了租住的房客。但是政策是不准赶租房客走，不准自行定房租的价格的。

　　1990年代，政策才有所松动。车金鼎为了要回属于自己的房子，为所有房客在外面找到了可以搬去的房子。为此他整整上下奔波了三四年。而当所有的房子重新回到车金鼎手里时，已经是破败不堪，没有一间不漏雨的。

　　“为了修这房子，我把我所有的星期天和所有的工资收入都搭上了，自己拉着手推车，一车车将水泥砖瓦从10里地远的广渠门拉回来，然后跪在屋顶的瓦垄上，一垄瓦一垄瓦地修。”

　　“后来跟6个姐姐商量着以房养房吧，把一些房子出租，收的钱用来修房子，刚刚开始有收益了，像是一只小鸡终于养到下蛋了，又被宰杀了。”

　　夜里12点的时候，车金鼎想起应该为父母烧点纸，告诉他们一声。他在院子里点着火烧纸钱，跪下说：爸爸妈妈，儿子对不起你们，没守住房子。

　　车金鼎的儿子已经长到1.8米左右的个子，上高中二年级，前一天他上了房顶，把房顶“吉星高照”的小牌坊砸了，又用棍子把玻璃全捣碎了。这会儿他又翻出一箱子陈鞭炮，一下子点着，全放了。

　　大江胡同的胡同口已经封了。小江胡同里已经就剩下车金鼎一家了。“整个胡同没有一户人家，像鬼街，只有我家的鞭炮在响啊响。”

　　搬走之后，这个家庭再也没搭起过炉灶。没有地方也没有心思。他们满北京城地找房子买。

　　车金鼎是一级警督副处级待遇，一月收入大约5000元，爱人王新兰因为企业倒闭早已下岗多年。车金鼎上面的6个姐姐，最大的已经80多岁了，都是老弱病号，生活不宽裕，但她们在分拆迁补偿款的时候，都让着最小的弟弟，将大头给了弟弟。这些钱就成了车金鼎购房的主要来源。

　　购买经济适用房的空头指标指望不上。他们又不愿意出北京城在四环五环买房，因为车金鼎的左眼伤残复视，怕老了住在城外看病不方便。

　　国庆节前，车金鼎终于在二环物色了一处三居二手房，要价100多万。两年多前，房主买时只用了50万，而现在售出翻了一倍。

　　车金鼎不想再等了，他得到消息说，“十一”之后，二手房购房的个人所得税契税都要上升。必须要买房，而且必须早买，车金鼎被北京的房市逼着走。赶在“十一”前，车金鼎交了100多万的房款。

　　小江胡同9号的房子还在，门被铁栅栏封住了。车金鼎回去看了四次。尽管房子已经不是他的了，但他总控制不住要回去看看。到现在为止他还没搞清楚这所房子是会被拆掉还是整修了之后出售。他等待着这所房子的最后结局。(P1183111刚开跄?

　　走出“拆迁经济”

　　□王 军

　　拆迁拉动的内需

　　据北京市统计局2003年的测算，在执行现行拆迁政策的地区，回购住房居民平均每户需出资15万至18万元。北京市政协同年的调查显示，外迁居民每户拆迁补偿款在10万至15万元之间。

　　生活在危旧房改造区的多为城市低收入者，被拆迁后纷纷加入购房大军。在目前住房保障体系尚不完善、城市房价居高不下的情况下，他们多面对巨大购房压力，即使搭进全部拆迁补偿所得，也不得不背上沉重债务。

　　2002年6月《北京日报》披露的信息显示，被拆迁居民对商品住房的需求量已约占北京市场全年住宅销售总面积的三分之一，“已经成为市场中重要而且比较稳定的有效需求量。”

　　2004年10月《中国经营报》载文评述北京房地产市场：“‘城中村’改造带来的是巨大的商机，一方面许多土地被清理成‘熟地’，给了众多开发商生意机会；另一方面，大量居民重新购房，又为房地产市场提供了充足稳定的需求。”

　　1991年至2003年，北京市共拆迁50多万户居民。2003年11月，北京市有关部门在对房屋拆迁工作进行回顾时表示：“居民拆迁拉动了全市房地产发展，按经验数字拆1平方米旧房建3.55平方米新房推算，1991年以来仅拆除旧住宅房屋就拉动商品房开发建设约6060万平方米，加上20%配套住房，可达7200万平方米。”

　　北京市统计局今年1月公布的数据表明，2005年，第三产业对北京市经济增长的贡献率达到66.4%；第三产业中发展最为突出的是房地产业，“十五”期间房地产业年均增速高达19.7%，高于第三产业平均增速7.4个百分点；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重2004年为58.3%，2005年为53.9%。

　　房地产业被誉为北京经济的“重要支柱产业”，它的增长与城市拆迁呈正比发展。拆旧建新、拆低建高，成为一些城区的“经济增长点”，推土机的轰鸣声已从胡同、四合院向周围的楼房区扩散。被动性住房需求因此而产生，大量被拆迁居民负债买房的现实，暗示了社会财富的转移。

　　北京理工大学教授杨东平在今年1月新修订出版的《城市季风》一书中，描述了他所定义的“‘拆迁经济学’原理”：“大规模拆迁→制造购房需求→推动房地产开发→再拆更多的房，如此循环。拆得越多，需求越旺，房地产就越发达。这就是为什么用推土机开路，迫不及待地把大片历史文化街区和古老建筑夷为平地的经济原因。”

　　“夹心层”的困难

　　房屋拆迁关系社会财富的再次分配。在目前的拆迁程序中，拆迁人位处分配链条的上游。拆迁人与被拆迁人不对等的博弈，拉大了财富差距，不但使拆迁问题越发敏感，还为可持续经济发展累积了隐患。

　　1998年的住房制度改革为房地产发展提供巨大机遇，由此拉动的内需帮助中国闯过亚洲金融危机。但就全国范围来看，层层分税的体制使地方财政约束变硬，财权与事权的倒挂使基层财政普遍倚重土地开发收入。

　　由于不动产税尚未开征，城市政府的公共服务投入不能通过物业的保有环节回收，土地开发便成为回收的途径，大规模拆迁应运而生。

　　通过拆迁改善居民生活条件是政府公开的诉求，但在现行由廉租住房、经济适用住房、商品住房三个层次构成的住房供应体系中，廉租房数量有限，经济适用住房只售不租，且供应紧张，导致相当一部分人既买不起房，又不够住廉租房的资格，成了政策的“夹心层”。

　　今年5月国务院提出六条促进房地产业健康发展的措施，包括“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”，“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难”。

　　北京市据此编制“北京住房建设规划”(2006年-2010年)，将住房保障体系的建设列作了重点。日前公示的这项规划提出建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，扩大廉租住房保障政策范围，转变经济适用住房供应模式，由销售为主过渡到租售并举，通过收购存量住房和租赁型经济适用住房，作为政策性租赁住房的主要来源，以解决“夹心层”群体的住房困难。

　　旨在鼓励社会力量购买并修缮四合院的《北京旧城四合院交易管理办法》也在拟定之中，但现行拆迁政策如何与之对接尚是悬念。

　　在目前的开发程序中，房屋产权人缺乏有效的公共参与渠道，在拆迁中不能享有平等的谈判地位，被划入大规模改造的地区，产权均被冻结，加上行政强制力介入拆迁，市场对房屋产权的信心难以恢复，民间的修缮与交易行为难以发生。

　　半个多世纪以来，北京旧城房屋的衰败正是产权关系紊乱与市场交易窒息的过程。如能修复产权关系、建立公正交易程序，老街区的复兴则可望因城市生命系统的康复而自然发生。政府的分内之事则是制定修缮标准，通过基础设施等公共产品的供应提升不动产价值，促进房屋交易，加速血液循环。考察北京及国外城市的发展史，我们均能作出这样的判断。

　　事实上，北京新修编的城市总体规划已包含了这样的内容，问题是——它能在多大程度上决定这个城市的命运？

　　有待观察的北京

　　完成全市危旧房改造的计划在过去的16年间北京市已提出过两次。

　　第一次是在1990年4月，北京市要求在2000年以前完成全市所有危旧房屋的改造。这一计划未能实现。2000年12月北京市政府研究室对此作出分析：开发带危改的模式已陷入困境，一大批危改项目因为资金不能平衡而没有动工；拆迁成本高、市政条件差、规划控制严、资金筹措难、审批耗时费力、政策不落实等是影响危改进程的因素。

　　2000年3月，北京市试行《北京市加快城市危旧房改造实施办法》。一年后试点范围扩大，规定危改区内的居民和单位在规定期限内未搬出的，按照“先腾地、后处置”的原则以及《拆迁办法》的有关规定处理；以政府、居民分担投资的方式，加快危改步伐；居民可选择回迁、外迁，回迁则须买房，房价由房改成本价与经济适用房价组成，享受住房贷款，外迁则可获得货币补偿。

　　此项政策提高了拆迁中的行政强制力，减少了投资方的资金压力。试行后不久，2000年12月，北京市提出5年基本完成危旧房改造的计划--成片拆除164片，涉及居住房屋面积934万平方米，动迁居民34.7万户。如今5年已经过去，这个计划也未能完成。

　　尽管以上两个计划均未按期实现，但北京的城市面貌已因此而巨变。经历持续大规模的拆除，北京元明清旧城目前仅在城市中轴线两侧及东四、西四等地段还有部分街区留存。

　　2005年1月国务院批复的北京城市总体规划提出整体保护旧城的原则，它将如何落实有待观察。北京旧城占规划市区面积的5.76%，旧城内已划定的33片历史文化保护区占旧城面积的29%。北京城市规划学会2003年的数据显示，旧城内尚有900多条胡同未被划入保护区。

　　2005年4月，北京市政府对131片危改项目作出调整，决定35片撤销立项，66片直接组织实施，30片组织论证后实施。这些项目集中在旧城之内，仍采用大规模拆迁的改造方式。2006年7月北京市建委下发《北京市房屋拆迁现场管理办法》，提出“严禁采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停气、停暖、阻碍交通及上门骚扰、砸门破窗等手段，强迫被拆迁人搬迁”。

　　学术界关注的问题还包括，即使是保护区内的“保护工程”，也是采用大规模拆迁的政策推行。虽然新修编的总体规划提出“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体”，“积极探索适合旧城保护和复兴的危房改造模式，停止大拆大建”，“应坚持小规模渐进式有机更新的思想，加强对具有历史价值的胡同、四合院的保护和修缮，减少房地产开发行为，不宜搞一次性超强度开发”，但这些要求如何在旧城内正在或将要施行的“保护工程”及成片危改项目中体现，同样值得观察。

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