为牛市 房屋典当也疯狂

　　本刊记者/孙欣

　　近日，在股市一路看涨的刺激下，一些人甚至不惜拿出房产做典当换取资金投入股市。部分典当行透露，房屋典当已 经成为自己的主要业务。

　　房屋典当正火

　　2007年以来，股票市场每日成交额稳定保持在1000亿元以上水平，1月22日沪、深两市成交总额更是创下 1500多亿元的历史新高。

　　本刊的一作者张女士给记者说：“满城尽是疯狂股民！昨天电话找一个半年没音信的朋友，原来不时都会电话讨论一 些项目的，半年没他动静，结果一接电话对方就嚷嚷：‘啊？我在大户室呢。你要不要买点？快去把你车卖了房子抵押了把钱 给我，我给你看着，亏了算我的，赚了分我点！好啦好啦！我要下单了，不能跟你多说了，回头见啊！’吧唧，挂了电话。”

　　记者曾经采访过的张先生也向记者表示：眼看股票一路窜红，自己呆不住了，确实把两套房产典当之后买了股票，“ 这样钱来得更快”。张先生目前主要的职业应该是

房产投资人，手头上有七八套房屋主要用来出租，也因此他资金基本都变成 了不动产，“不得不用典当盘活资金”。“房产一年收益10%就很不错了，比起其他生意还可以，可是比起近来牛气冲天的 股市可差远了。”

　　“由于股票市场的投资价值持续走高，促使很多投资人开始转向股票市场。一些投资人群为了筹措资金购买股票，开 始出售所投资的房产，但更多投资者将拥有的房产向银行进行抵押贷款。”北京信一天房地产经纪公司市场部负责人透露，根 据“信一天不动产”权证部统计资料显示，近一个多月来公司抵押贷款单子明显大幅度上升。

　　2007年1月25日的《南方周末》称，在股市的刺激下，在去年年底的北京，很多人把房产证送到当地的典当行 抵押贷款，以便筹集资金进入股市。

　　记者就此问题向金融界的朋友求证，对方的回答很迟疑，没有直接否定，但告诉记者，不要把股市跟房屋典当结合起 来，政府有关部门不希望再有更多的给股市火上浇油的舆论支持。但北京某典当行开发部孙经理给予了肯定的回答，他说：“ 应该是。近两年典当房屋很热，跟股市热有关系，不过我了解到的情况是更多的是中小企业主典当后把钱款用于企业周转，用 典当房屋的钱买股票的相对比较少。”

　　他透露，房产典当正处于热火朝天的状态。尤其是2003年后，房产典当以每年翻番的速度在增长，目前占到整个 典当业务的五成以上。“从贷款业务额来说，房屋典当是我行的主要业务，其次才是汽车和名品。因为它数额比较大。一套房 子上百万元，汽车也就二三十万元。从数量上，房屋典当也能占三到四成。”

　　在京城一家典当行营业窗口，记者看到几个窗口都放着办理房屋典当要提供的相关证件的宣传材料，并有一个窗口专 门办理这个业务。记者问做房屋典当的客户多不多，营业人员肯定地点点头：“多。大多是中小企业主作为经营周转资金。” 在办理房屋抵押的窗口，记者看到不时有顾客光顾。但记者在照相时，几名顾客很警觉地回头张望，低声议论，露出不高兴的 神情。典当行工作人员赶快把记者拉走，解释：“一般顾客认为典当不是什么光彩的事情，很隐私，还是别照了。”

　　高额利息阻挡不住快捷的诱惑

　　房屋典当窗口坐着三名营业人员，看到记者拿着宣传材料在看，一营业员热情地告诉记者，房屋抵押比银行抵押方便 多了，3～7天就可以拿到钱，要现金或支票都可以；尤其是典当期间可以继续居住。接着问记者：“您是哪个区的房子呢？ ”他说房屋所处区域不同价格会相差非常大，并且也受地域限制，外地的房子就不可以在北京典当。

　　孙经理介绍，只要不是产权不清的房子都可以典当。他所说的产权在典当行的宣传材料中指的就是证件的齐全，这也 是典当的第一步。如房屋是私产的需要：房产证、土地证、购房合同、购房发票、产权人夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证 (离婚证、离婚协议、未婚证明或单身证明)、最近一个月的物业结账单、第二套居所证明。记者开玩笑：“老百姓能有几个 有第二套房屋的？你们这样规定太苛刻了吧？”营业人员解释，第二套居所证明只要找亲朋好友写个证明，证明你如果赎不回 典当的房屋，也就是出现绝卖的情况，他们还可以收留你。

　　孙经理解释之所以要第二套房屋证明，是因为房屋是人们生活必需品，绝当的几率非常小，但一旦绝当，必然会影响 房主的家庭生活，也不利于执行，而如果有第二套房子这个问题就相对好办多了。所以，典当行不鼓励自住房典当。

　　按照典当程序，所有证件拿到典当行后，需要先核实，了解客户需求，再去做评估，出评估报告，然后由典当行审批 部门审批，如审批通过就要与客户一起去土地管理部门办理抵押登记手续。期间，还需要客户办理公证、房屋保险，签订合同 。获得他项权利证后，就可以放款了。典当行会出当票，客户拿当票可直接去银行取钱。

　　客户赎当时，要出具当票、身份证，资金到账后，典当行就会与客户一起去土地管理部门办理解押，当天客户就能拿 回自己的房子。“这些可比银行的手续方便多了”，营业人员对记者强调。

　　从典当行业务发展看，2003年房产典当开始大幅增长，是因为2003年是房产典当正规化的分水岭，那一年， 商务部发布的《典当管理办法》，规定被典当的房产可以进行抵押登记，也就是房屋典当后也可以正常居住。而2003年之 前被典当的房产都是进行质押，就是住房人必须都搬出去，由典当行对房屋进行封存。

　　“相对社会上的高利贷、地下钱庄，典当行的利息要低得多，这是人们在急用钱时愿意到典当行来的主要原因。”《 典当管理办法》规定“房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27%”。典当行的营业员介绍该行的综合管理费是每月 3.2%(含利息、服务费、保管费等)，这跟北京现行的标准一样。也就是典当行一个月的综合管理费大概是银行两个月的 利息。但典当相对银行的低息，确实有让人无法忽视的优点：快。

　　一套房屋如果抵押给银行，从申请之日到拿到钱款，最快两个星期，如果是企业产权的房屋怎么也得两个月的时间， 而典当行只需要3～7天。同时银行会审批贷款人的用途，而典当行只关注房产的价值，审查较宽，“只要给你钱就好了，不 管你用来做什么”。

　　与银行抵押还有一点不同的是，银行对抵押房产的评估是请有资质的专业评估部门来做的，更关注贷款人的还款能力 ；而典当行有自己的评估师，根据市场行情来评估房屋价值。孙经理说，根据这个惯例，典当行对近期购买的房屋也就是新房 的评估会低于银行，而对早期，大概是2000年前的房子的评估会高于银行。他透露，这个标准是典当行与房屋中介合作得 出的。比如，北京的万柳地区因为位于学区，房子价格贵得离谱，大概炒到每平方米一万二三千元，但孙经理说他们给那里的 房子估价也就在6500元左右。记者以为自己听错了，但孙经理明确地表示：“这就是市价。因为我们可以从合作伙伴那里 知道房屋交易市场的实际交易价格。”

　　客户可以拿到评估价格的50%～80%，“我们主要根据市场交易情况来决定放款比例，有的房子不容易卖掉，当 然就放的少”。营业员嘱咐记者：“尽量少贷，否则这么高的管理费对你自己是个压力。”为了减轻客户的压力，也为了减少 典当行自己的风险，典当行工作人员在放贷时都尽量劝客户少贷，同时期限尽量短。尽管房产典当的赎回期限最长是六个月， 但一般典当行都是一个月一个月地与客户签订合同。每个月评估结果和放款比例根据市场和政策变化都有可能不同。

　　为股票舍安居值不值

　　尽管房屋一直在升值，但孙经理坦言只要是市场行为就一定有风险，对于典当行最大的风险是辨别典当房屋的权属是 否清晰。“拿到客户的材料，我们都会到相关部门核实，尤其是必须要到土地管理部门也就是房管局做抵押登记时拿到他项权 利证才可以放款，所以至今没出过问题。所以手续上也就比汽车、名品麻烦。”他确定目前住宅典当对典当行没有风险，但商 铺、写字楼的风险是存在的，因为绝卖后有可能卖不出去，所以目前北京只有一家典当行开展这项业务。也因此可以看出评估 的重要，他透露培养一个评估师起码要两年的时间。

　　孙经理说，对典当行来说，控制风险不仅在于评估阶段，合同的严密更是抵御风险的关键。有一个官司拖了他们两年 。

　　2004年，张先生典当了三套别墅，打算拿资金去做房地产。三套价值500多万元的房产典当了300万元。一 个月一个月地续下来，6个月后张先生表示还款有困难，但房子不想卖。典当行又延期两个月，但张先生还是还不上，此时已 到2005年。他不但不还钱，也不申请延期，典当行做了很多沟通工作，他始终拒绝沟通。此时被典当的房产已产生罚息， 日千分之五。典当行私下调查到张先生实际有部分还款能力，但有主观不还款的意愿。在典当行把他诉到法院时，他对其中的 罚息提出反诉，希望自己通过打赢这场官司捡个便宜，他私下跟别人说：“我能打赢这个官司，赖掉利息和罚息，而且房子也 可以继续住着，多好的事呀。”

　　但典当行合同的严密让法院做出典当行胜诉的判决。拍卖会前一天，张先生绷不住了，他通过法院提出和解，拿出全 部的钱，本金、利息和罚息加起来共400多万元。他把钱交给典当行时心有不甘地说：“你们可真狠呀！”“这个官司对我 们也是损失呀，本金被他恶意占用两年。”孙经理说对这种赖皮客户很难防备，他们能做的只能是在典当时给客户的典当额尽 量低，希望客户看在“不值”的份上尽量还款。

　　风险，其实更多的是在客户身上。无钱赎当，这时候面临的就是绝卖。营业厅人员告诉记者，这时候客户可以自己把 房产卖掉，尽管还在抵押状态，但典当行会协助，“我们也希望顾客卖个好价钱。”或者进入司法程序，由法院委托拍卖，但 所有的手续费都要客户自己出。“这样肯定会影响到客户的生活，所以我们典当行很谨慎。”目前，有的典当行采取的办法是 给客户典贷结合，在典当的同时帮客户申请银行抵押贷款，这样客户既解了燃眉之急又可以降低利息。“客户非常愿意”。同 时也降低了典当行的风险。

　　孙经理建议，如果不是因有把握的生意急需资金周转，一定不要走这一步。目前出现的为了炒股而典当房屋的风气让 他不无担忧，他说：“股市有风险，投入者一定要充分考虑。如果没把握，还款会有较大问题。房屋跟汽车不一样，是生活必 需品，尤其是中国老百姓一般就一套房子，如果失去会承受不了的。所以从典当行的角度是既不鼓励也不提倡。”他强调，做 股票拿出的钱一定是闲散资金，不能用养家的钱。

　　他还透露，根据京城典当行一个不成文的惯例，如果知道客户是拿典当房屋的钱去投资股票，他们一般会拒绝交易。

　　就在本文截稿时传来股市全面下跌的消息，不知道，那些用房屋参加这场赌注的人是否安然无恙？

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年2月下半月刊)

　　

　　不要被中国牛市弄蒙了(节选)

　　文/英国《金融时报》首席亚洲事务评论员居伊·德·容凯尔

　　中国股市的牛市行情谁也拦不住吗？上证综合指数在2006年上涨逾120%，1月中旬，沪深股市总市值又一举 超过了1万亿美元。仅在圣诞节至元旦期间，一些大盘蓝筹股的涨幅就高达30%。这种令人疯狂的行情也吸引着外国资金如 洪水般涌入香港，抢购在香港上市的内地公司的股票，推动它们的总市值突破2万亿美元，超过了中国的国内生产总值(GD P)。

　　一些热情的市场参与者正在散播一种观点，即：一度苦苦挣扎的中国股市已经成熟、成形，终于开始按照中国经济的 潜力评估企业的资产价值。如果你相信这种观点，那我可以把长城卖给你。推动中国股市大涨的原因，绝不是投资者发现了中 国企业真实的隐藏价值。

　　中国上市公司的面貌并没有在一夜之间发生奇迹改变。在目前的1400家上市公司中，许多企业依然质量低劣—— 不过，不完善的信息披露和会计准则使得人们无从知道它们的确切财务状况。7家政府控制的银行占中国股市市值的三分之一 ，但它们尚未证明自己已经清理完由于管理不善和金融欺诈所造成的历史坏账。与此同时，新股发行仍然需要行政审批。

　　诚然，中国政府也想清理股市，并且正在推行旨在规范股市交易、增加透明度、提高公司治理水平的监管制度。然而 ，这些措施缺乏一个坚实的法律基础，监管机构执行的时候很可能会“走样”。

　　中国未能建立起强健的股票市场，也没有健全的债券市场(其作用更为重要)，这给未来埋下了隐患。这种局面迫使 中国过度依赖脆弱的银行体系为经济增长提供资金，使中国经济更易遭受突发事件的冲击。一些较为开明的中国官员明白这一 点。他们也承认，中国依靠自身力量实现股市现代化的成功几率很小。

　　许多人私下承认，唯一的方法是对外开放，寻求外部帮助。中国政府认为，精明的国际投资者持续施加的压力，是提 高上市公司业绩和公司治理水平的关键：这是中国政府选择将如此多企业送到香港上市的重要原因。但中国政府采取了限制措 施，仅允许外资有限涉足国内市场。

　　中国也亟需国际专业知识和技术，使目前薄弱的市场基础设施实现现代化。作为加入世贸组织(WTO)的条件之一 ，中国政府曾经承诺将允许外资在国内证券公司中最高持有三分之一的股权，但这项承诺的兑现日期已推迟至今年年末。

　　按计划，中国政府明年将出售上市公司的大量股份，从而可能导致股市供应大增。但在当前疯狂的氛围下，许多投资 者或许可能将其视为一次买进机会。许多持怀疑态度的人认为本轮牛市根基不稳，但即便如此，他们也觉得中国政府会设法拉 升股价，以免在“奥运年”出现股市崩盘的窘境。

　　与此同时，大胆的外国投资者可能会继续留下来“弄潮”：迄今为止，他们在中国股市上的表现十分出色。一些自欺 的投资者认为，购买中国公司的股票就是分享中国的经济增长奇迹。但迟早有一天，他们可能会被残酷的现实唤醒。

　　(译者/朱冠华)

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年2月下半月刊)