楼市黑手造就喊价时代

　　楼市热到这个程度，开发商定价早就不考虑成本了，而是互相攀比，完全是“喊价时代”。

　　“炒房，是深圳房价暴涨的罪魁祸首。5月深圳楼市均价飙到14322元，这一浪不是几个炒家就能掀起来的，前提是‘基本面’的形成。”

　　林健(化名)是深圳某地产公司总经理助理。大多数地产公司面对目前楼市中种种非理性行为，都以“话题过于敏感”为由缄口无言。而他接受了本刊记者的采访。

　　林健所指的“基本面”有三条，那就是全国性的流通性过剩、民间游资投资领域的局限以及土地供应的紧缺。“基本面形成了，炒房就有了基础，就有了接盘的人。”

　　但在林健看来，尽管深圳楼市挤满了炒房客，但他们并不是爆炒楼价的中坚力量，深圳楼市其实背后另有“黑手”。

　　到底谁在兴风作浪？且听林健一一道来。

　　二级市场：谁不捂盘谁傻瓜

　　我们是地产顾问公司，代理新盘销售，服务开发商。我们只做二级市场，占有的市场份额在深圳排行第三。

　　开发商追求的是利益最大化，比如开盘时间，不是我们所想的及早开盘，相反他能拖就拖，而且设定的价格标杆不断提高。我们是希望市场平稳的，这样对大家的长久发展更有利，但问题在于，在深圳接单新盘越来越难，项目越来越少，因为政府的土地供应量少了。明摆着无盘可接，我们肯定更要和开发商“统一战线”，实现利益最大化。

　　就具体操作而言，一般不会明显违规，都是在政府规定的框架里做。代理公司是拿开发商佣金的，必然动用各种操盘手法尽量满足开发商的要求，动足脑筋帮开发商实现最大价值。这考验我们的专业水平，从这个意义上说，倒也不能怪一些代理公司动用变相发筹、VIP贵宾卡这些方式来测试客户心理价位。

　　有时我们感到开盘价格已经很高了，但投资客根本不在乎，只要能买到房，根本不关心单价。这个状况我们也担心，可我们难道去说服开发商降低开盘价吗？没有道理啊！

　　去年我们代理一个楼盘，开价每平方米12000元，当时已经是片区里最高了，可是今天，这个楼盘的后期单价已经升至22000元！现在的房产市场，你不要指望开发商自觉理性，他如果理性，楼盘一天就卖光了，楼市的主导权现在不在政府和开发商手里，深圳楼市飙升，完全是因为大量涌入市场的非理性资金。

　　一个重要因素就是香港，深圳南山、福田、罗湖这三个口岸区，除了罗湖，都已经上涨了100%，基本都是港人投资。深圳关外主要是温州投资客，关内主要是本地购买力。我们统计过，在关外，自住与投资的比例是5比5，而到了关内尤其是一些小

　　投机客的钱从哪里来的，一部分是外地涌入的，一部分是本地前几年买了房，现在尝到甜头又用赚到的钱滚动投资的。

　　楼市热到这个程度，开发商定价早就不考虑成本了，而是互相攀比，完全是“喊价时代”：你楼盘单价8000元，他就开1万元，别的楼盘一看就开1.2万元。市场找不到什么规律和道理，充满非理性因素。

　　这真是人有多大胆，地就有多大产，完全演变成胆量的较量。谁博弈到最后，赢了就赚大钱，亏了反正原先成本不过每平方米四五千元，大不了最后亏本卖。现在是能搏多高就搏多高。

　　我们代理公司也面临这种竞争，你代理的价格比别人低，就说明你比别人差，就抢不到生意了。市场现在买涨不买跌，一涨就有更多人涌入，既然买房子的不考虑价格，我就大胆给你定价格好了，反正你向银行贷款就是了。

　　其实，开发商自己也目瞪口呆，没想到房价会涨到1.4万元。他们也担心崩盘，但能赚的钱他没理由不赚。实际上，每平方米8000元开发商就能赚大钱了。

　　我认为，只要基本面没有改变，只要人民币升值、深圳基建以及“大运会”这些利好消息依然存在，开发商的攀比心态、捂盘信心就不会消褪。

　　很多人怀疑开发商哪有这么多资金坚持捂盘，他们不要还利息吗？其实，由于房价暴涨，这些成本已经微乎其微了，他不问别人借钱，都有人争着借给他。借款500万坚持捂盘，到时候可能就是赚5个亿啊！别墅单价既然能从5万元升到10万元，那干吗不捂着呢？谁不捂谁就是傻瓜。

　　三级市场：左手捂右手

　　深圳楼市的关键问题在三级市场，现在深圳有银行曝出数据，单月放贷业务达到1万笔，这是一个相当惊人的数字，涉及上百亿资金啊！

　　我认为三级市场的炒家在利用银行放贷“左手捂右手”。实际上，深圳现在的炒房客有相当一批都是中介公司培养起来的，中介公司在楼市里火上浇油。去年10月深圳民间发起“不买房运动”，加上其他一些因素，楼市交易惨淡，一些中介门店甚至关闭。有些中介就联合专家炒作地荒论、深港房价一体化论，人为制造非理性的供需紧张局面。这些概念也许都是对的，但那是未来遥远的事啊，他们强化这些概念，最终激起人们对房价未来走向的恐慌，导致置业提前和投资行为的集中爆发。

　　中介公司是“信心供应商”，他们就是用这种方法培育炒家的：一方面组织员工不断给房主打电话传递房价上涨的信息，另一方面又对有置业欲望的人“分析”，买下来就能赚多少差价。一个炒家形成不了气候，中介培育出一批炒家，对市场的影响就显现了。你想想深圳现在600多家中介地铺，1万多地产经纪人，深圳这么高的商务成本，一个中介公司要有多少炒家养着？

　　刚成交了一套房子，还没拿到钥匙呢，中介公司就跟你说有人愿意多出10万元、15万元来买。这种情况下，业主就算本来置业是准备自己住的，也不自觉地被裹进楼市，变成投机者了。

　　你刚卖，他就跟你说要不要再买？我手上还有几套房子，你不是已经赚了十几万嘛，你把这十几万再投进去，加上银行按揭，本来你10万元只能买30万元的房子，现在你有20多万元了，可以买60万元的房子。

　　中介的分析似乎看不出什么破绽。但实际上，买来卖去都是中介左手倒右手，你买的房子其实是中介刚让人抛的，你加价买去了，我再让你加价抛售，然后我中介再让另外的炒家高价接盘。

　　中介公司“空手套白狼”赚取佣金，好像传销一样，房价就在这样的过程中被一轮轮抬高，倒霉的还是最终的置业人。三级市场这种行为拔升了房子的商品属性，忽略了使用属性，这样一来房子就完全成了投机品。

　　这种做法最后肯定是崩盘，但什么时候崩，我个人认为，要看深圳基建情况与人民币升值速度。

　　赚取佣金实际并不是中介公司盈利的大头，有些中介公司和地产公司联合起来捂盘，那才赚得多呢！深圳一个中介老板一下子买下整层房产，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。

　　你说捂盘，业务员哪里有这个能力？一般都是地产商与中介联合。所以有的新盘刚开盘就告罄，然后中介举着牌子卖新盘。甚至有些楼盘还没开盘就被中介公司买走了，尾盘也是这些中介在收，有时候捂在手上一个月就有30%的利润，中介再用自己网络的炒家内部去炒，不断赚取差价和佣金。