继承的房屋需要办理登记吗?

　　生活情景

　　某市居民老徐拥有一套80平方米的楼房。老徐的老伴早就去世，只有一个儿子跟自己一起住在这个80平方米的房 子里。不久，老徐心脏病突发去世，生前并未留下遗嘱，因此，这套住房也自然而然地由老徐的儿子小徐继承。小徐从小嗜赌 成性，为了筹集赌款，便把父亲留下的这套住房转卖给了朋友小赵，小赵支付了10万元的房款，并约定两个月后到房管部门 办理过户登记手续。可没过几天，小徐由于急着用钱，便又将该房以12万元的价格转卖给了另一个朋友小张，小张为了安全 起见，提出双方立即办理过户手续的要求。

　　不久，双方便办理了房屋的过户登记手续。两个月后，小赵在准备同小徐办理登记手续时才发现了房子已经转卖他人 的事实，怒火中烧的小赵便将小徐告上了法庭。

　　物权法中找答案

　　在现实生活中，人们获得某件东西的方式多种多样，最常见的一种是“一手交钱，一手交货”的公平交易方式，但是 值得注意的是，这种方式虽然最为普遍，但却不是唯一的途径。比如，上述情景中所提到的小徐获得其父亲房屋的方式——继 承。那么，对于继承的房屋是否需要办理登记呢？《物权法》第二十九条和第三十一条规定“因继承或者受遗赠取得物权的， 自继承或者受遗赠开始时发生效力”；“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规 定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。由此可见，继承的物权自继承开始时发生效力，也就是说开篇情景中的房 子自继承开始时，即老徐死亡时所有权就转移到小徐手中了，小徐无须办理房屋过户登记手续。但是，值得注意的是，如果处 分该不动产物权，比如情景中的小徐转让其继承的房屋，如果不办理登记手续的话，其效果就与前面所讲过的“一房二卖”相 类似了，即不登记不产生物权效力，也就是说房屋只能归登记的买受人小张所有。

　　我们知道，一般的买卖房屋是需要办理过户登记手续的，但是在下面一些特殊情况下，登记就变得有些多余了：首先 ，是《物权法》第二十八条所提到的因“公共权力”发生物权变动，如依法院的判决、政府的征收决定等。为什么对于这类物 权变动不需要登记呢？其实道理很浅显，法律之所以规定买卖房屋需要办理登记就是因为登记能产生公示的效力，也就是说， 使大家都明白究竟谁是房子的真正主人。而事实上，无论是法院的判决还是政府的征收决定由于都是依强制机关的意志作出的 ，其强制力完全可以与登记相媲美，也就是说单凭这些行为就完全可以告知公众物权的归属情况了。

　　既然其作用与登记“异曲同工”，如果再进行登记的话就未免有“画蛇添足”之嫌了；其次，是《物权法》第二十九 条所涉及的因“继承或受遗赠”而获得的物权和《物权法》第三十条所提到的“合法建造、拆除房屋”。为什么对这两类的物 权转移也无须办理登记呢？对于这两类物权的转移，本来是应当办理登记的，但是根据这两类情形的法律关系的基本制度和原 则，物权自行为成就时便自发的发生转移，如遗产的所有权在继承开始时已经发生了转移，这些都是民法的基本传统。

　　因此，《物权法》在此处便尊重了这些法律传统，作出了例外的规定。

　　那么，对于这些情形下获得的物权就永远不需要办理登记了吗？如上所述，法律做出这种例外规定只是出于尊重法律 传统或者行为本身就能产生公示效力，但是这种物权变动并不一定为社会所知，特别是因继承或遗赠而获得物权的情况。如果 此时继承人或者受遗赠人已经开始在社会上处分，特别是房屋这类价值相对较高的财产，这必然会给交易带来巨大的风险，因 为也许继承或遗赠并未真正开始。

　　针对这种情况，《物权法》第三十一条作出补充规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处 分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”法律的这项规定，使一切相关的困惑都得以澄清 了。

　　因此，即使是合法继承或者受遗赠得来的房屋，在未办理相关登记手续时便将房屋转卖出去，只能说明双方存在合同 上的债权债务关系，房屋的所有权不会发生转移。而在此时如果出现“一房二卖”的情形时，那么只有依法办理登记的买受人 才能成为房屋的真正主人。

　　因此，在开篇的情景中，小徐的房屋是依法从其父亲老徐那继承而来的，因此其不用办理房屋的过户登记手续即可成 为法律上的房屋所有人。但是，小徐却将房屋先后转卖给了小赵和小张，在这种情形下，只能参照“一房二卖”处理模式，也 就是说房屋只能给办理了房屋过户登记的买受人小张所有。

　　温馨提示

　　继承的房屋原则上是不用办理登记的，但是如果继承人像小徐一样想把房屋转让出去的话，还是奉劝这些人办理相应 的过户登记手续，否则就会出现类似于“一房二卖”的后果。

　　(选自《身边的物权法——解读80个百姓热点问题》，法律出版社出版)

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年7月上半月刊)