小区地下车库权属到底归谁

　　【法眼观察】2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议上高票通过的《中华人民共和国物权法》 对长期引发争议的小区车位归属问题作出了相应规定。针对此话题的广泛讨论随之展开，同时越来越多的有关车位问题的纷争 也接踵而来。那么，《物权法》的规定是否能完全以及合理地解决此类问题呢？

　　小区车位是否应该收费？

　　2007年4月16日，对于北京回龙观龙锦苑二区来说，是不寻常的一天。小区业主委员会将一篇《致天鸿宝地物 业管理公司公函——关于小区停车场事宜》贴到了业主论坛里，引发了小区业主停交停车费事件。

　　此公函称：“就小区停车场收费事宜，业主委员会与物业管理公司经数次协商、谈判后无法达成一致，因此，业主委 员会作出如下决定：

　　“1、取消龙锦苑二区停车场收费服务，不再将小区停车场委托贵公司经营。

　　“2、自2007年5月1日起，直至就车位委托经营收益分成达成一致、签署新的车位委托经营合同后的自然月终 止期间，龙锦苑二区业主在小区停车场停车，贵公司不得收费。

　　“3、业主委员会将在2007年5月1日前向小区业主发放停车证并告知贵公司，用于此期间小区业主车辆的识别 和管理。

　　“4、对于2007年4月30日及以前，贵公司就小区停车场所收取的费用问题，业主委员会坚决主张贵公司收取 的费用中包含停车场共有产权收益，并就此保留法律诉讼的权利。”

　　此帖一经公布，在龙锦苑二区业主论坛上瞬间引起强烈反响，许多业主纷纷跟帖表示支持，认为该小区的物业管理公 司——天鸿宝地公司无权收取停车管理费。到底是什么原因导致业主们认为小区物业管理公司无权收取停车费？停交停车费的 原因是什么呢？

　　原来，自2005年龙锦苑二区入住以来，小区的地面停车位就一直以租赁方式使用，价格为每年1600元，小区 每年仅停车费一项，就有35万元的收入。业主们认为，小区内220个地上停车位占用的是业主的公摊面积，那么一年35 万元的停车费中，扣除必要的成本和一部分归物业公司所有的管理费用外，大约还有20多万元的盈余，剩余的收入应当归全 体业主所有。于是，业主们向物业公司提出，收取的停车费由物业公司和全体业主三七分成，物业公司分三成，作为其停车管 理的费用，业主们分七成，因为业主对小区车位享有所有权。但是这个提法遭到了小区物业公司的坚决反对，天鸿宝地物业管 理公司方面的观点是，目前小区停车场长期出租的车位只有65个，出租率只有22％，根本达不到业主们所说的每年20多 万元的盈余，停车管理费剩下的钱都摊到物业管理费中去了。在业主委员会和天鸿宝地物业公司进行的数次谈判中，双方就此 问题各持己见，僵持不下，龙锦苑二区的业主委员会遂作出上述公函中的决定。

　　公函发布之后，物业公司也迅速予以反击，在他们看来，小区的业主委员会只是业主大会决议的执行机构，无权作出 决定，况且是停交小区停车费这样的重大决定，必须听取全体业主的意见；再者，小区停车场的收费标准是以北京市国土资源 局、北京市房管局以及北京市发改委等多个政府部门的文件作为依据的，收费并无不妥之处。

　　一时间，双方各执一词，矛盾不断激化。就在业主委员会作出停交停车费的决定后不久，小区内相继出现了打人事件 、业主委员会主任晋岩伟家门口被人泼汽油等等。后来，在北京市业主委员会协会申办委员会的协调下，龙锦苑二区业主委员 会和物业管理公司又坐到了一起，进行了几次谈判，尽管双方就停车费问题依旧无法达成一致，但是小区业主委员会于200 7年4月29日与天鸿宝地物业管理公司发布联合公告，收回前一公函中停交停车费的决定，业主仍然按照原标准继续交费。 至此，小区停车费风波宣告结束。

　　该纠纷的最后结果我们姑且不谈，那么业主在小区内停车是否应该交费呢？北京盛廷律师事务所律师毕文强认为：“ 小区停车位置分为地上停车位和地下车库两种，二者的概念是不同的。目前，《物权法》并没有对地下车库的权属作出明确的 规定，但把主导权交给了建筑开发单位。在《物权法》实施以后，如果地下车库的权属归开发商所有，那么停车费必须要交； 如果权属归业主所有，停车费也要交，不过收益归全体业主所有。”但是，毕律师同时认为目前还存在两个法律盲点，对于属 开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否该由政府介入？在业主委员会没有产生的时候，归业主所有的停车位的费用如何 收取？

　　看来，停车收费是没有疑问的，关键问题在于车位或车库的权属到底归谁。确定了其权属，很多问题也就迎刃而解了 。所以，很多此类纠纷的争论焦点也是权属问题。然而，权属的确定并不那么简单，北京市太月园小区的业主委员会与该小区 的物业管理公司之间事关车库权属的诉讼也许能让大家体会到这一点。

　　地下车库的权属归谁？

　　太月园小区位于北京市海淀区，共有住户1900多户。2005年2月2日，太月园小区正式成立业主委员会。王 嘉吾，北京市某房地产开发公司的财务总监，因为她特殊的职业背景，被太月园小区的业主们推选为业委会主任。

　　王嘉吾上任后不久，就有许多业主向她反映小区停车难的问题。据业主介绍，太月园小区分别有地上和地下停车场， 两者数量相当，共有停车位800多个，按说小区车位不算少，可是，业主们只能将自己的车停在地上停车场，小区的地下车 位却不能停，如此一算，车位减少了一半，停车自然就困难了。好好的地下停车场，业主们为什么不能停车呢？

　　原来，太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权，因此，对小区的地下停车场实行只卖不租。这种做法 ，遭到了广大业主的强烈反对，他们觉得开发商这样做，是典型的霸王条款行为。可是，开发商却不以为然，在他们看来，自 己已经办理了产权证，车库是自己的，自然有权决定如何处置。无奈之下，业主们只得将车子停在地面停车场。

　　亲临太月园小区，笔者看到了这样一幅景象，地面上密密麻麻地停满车辆，地下车库却是空空荡荡。

　　随后，在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了。根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并 没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权 ，相应地获得了车库的产权证。这一点，太月园小区的业委会主任王嘉吾在接受中央电视台《中国财经报道》栏目采访时，拿 出了开发商没有交纳土地使用权出让金的证据——一份北京市国土资源局土地出让处给北京市国土资源局写的报告，报告中说 ：“我处建议，地下车库不再重新办理出让合同，办理房屋产权时，直接给地下车库颁发产权证。”业委会主任王嘉吾在接受 笔者采访时说：“根据有关法律法规，我国取得土地使用权只有两种形式，一种是划拨，划拨是不收取任何费用的，一般是公 益事业或者军事设施需要土地才划拨。另一种是出让，商品房都是以出让形式取得的。没有一块土地是不经过划拨也不经过出 让，而直接给建筑商颁发产权证的，发生这种事情是有关部门在滥用职权。”

　　然而，随着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商也取得了小区 人民防空工程(简称人防工程)的产权证。在业主们看来，人防工程的所有权应当归国家所有，《中华人民共和国人民防空法 》第二条规定：人民防空是国防的组成部分，国家根据国防需要动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。人防工 程是一种特殊的地下建筑，和平年代作为地下室使用，战争期间被国家征用为防空设施。然而在太月园小区开发商拿到的地下 车库的产权证中，却将5800多平方米的人防工程面积包含在内。

　　开发商首先没有交纳地下车库的土地出让金，第二将人防工程面积纳入产权证中，这些问题让太月园小区的业主们感 到十分愤慨。于是，2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，向北京市政府提出 行政复议，而北京市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于200 6年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被驳回。随后，太月园小区业主将地下 车库产权纠纷案上诉至北京市高级人民法院，该院已于2007年5月28日开庭审理此案。

　　2007年7月16日，北京市高级人民法院作出终审裁定：撤销北京市第一中级人民法院(2006)一中行初字 第921号行政裁定，将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理。

　　太月园小区业主们的诉讼之路可谓一波三折。从整个过程中可以看出，双方争执不下的是车库的权属问题。《物权法 》第七十三条规定：建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房属业主共有。那么小区内的车库是否属于公共场所或者 公共设施呢？接受采访的业主中大多数人均认为，车库属于小区的配套设施，应该属于《物权法》第七十三条规定的公共场所 ，所以应该归业主们共有。然而，法律又是如何看待这个问题的呢？发生在青岛太平洋中心的业主与物业之间的诉讼或许能给 我们提供一些信息。

　　车库是否属于配套设施？

　　青岛太平洋中心位于青岛市最著名的五四广场旁，属于商住两用的高档楼盘，繁华的路段和优美的海景，使得楼盘售 价每平方米高达7000多元。价格虽高，开发商的一项承诺却吸引了许多人——业主可以免费使用地下停车位，这一优惠政 策是很多业主最终选择太平洋中心的一个重要原因。然而，开发商虽然作出了口头承诺，却并没有把这一承诺写入购房合同， 这也为日后的纠纷埋下了隐患。

　　随着太平洋中心一期、二期和三期业主的先后入住，原有的189个地下停车位显得有些供不应求，此时，开发商提 出要对车位收费，最初的口头承诺已被其抛之脑后，无奈之下，业主们只能以每月400元的价格租用停车位。然而很快，事 情又起了变化。2003年年底，太平洋中心的开发商突然停止了车位的租赁，要求将车位按照每个8万元的价格出售，不买 车位的业主不允许停车。对此，业主们不知所措，到底是什么原因导致开发商如此霸道呢？

　　业主们经过了解才知道，太平洋中心小区的开发商——青岛四和房地产开发公司已经给地下车库办理了产权证。取得 了产权证的开发商通知小区业主们：不买车位，就不能将车停在这里。为了阻止那些不买车位的业主停车，开发商在一些车位 上装上停车闸，拉着铁链，竖上了“不准停车”的牌子。于是，开发商和业主之间的矛盾开始激化，一场关于停车位的较量正 式拉开。

　　2004年2月，太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。业 主的代理律师张青告诉笔者，开发商获得的产权证中，所标明的车库并不是一个独立的空间，而是在一个公共空间中确定的一 块权利。对此，张青律师打了一个形象的比喻说：“就像在一套三居室里面，划出中间一块，说这块地方属于我。但是这块地 方没有门也没有墙，根本不构成房屋的法定条件，因此有关部门颁发的产权证，并不符合国家规定。”

　　2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房 地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。

　　拿到判决书后，张青律师说：一审判决之所以撤销产权证，是因为在这个产权证里面没有红线图。什么是红线图？张 律师做了这样的解释：“有关部门颁发的房地产证，后面都有一个附图，附图就是一个权利范围，要用红线标注出来，说明你 的权利范围是什么，但四和房产公司的产权证中没有这个权利范围，说明哪块是谁的，因为没有这个，所以法院将开发商的房 产证撤销了。”

　　然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，2004年10月28日，开发商 四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他 们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。

　　2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。对于这次判决，张青 律师告诉笔者：“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。”

　　对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施 ，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投 资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。

　　对此，张青律师有不同意见，他坚持认为：如果开发商要主张对地下车库的权利，就必须提供证据证明，开发商将地 下车库是作为一个独立的项目来进行开发建设的。但是如果开发商没有将地下车库作为一个独立的项目来投资建设，而是把建 设成本摊入了公共建设成本之中，而且在房屋销售的时候也向业主收取了这方面的费用，那么地下车库就应当归全体业主所有 。对于张青律师提出的这个问题，四和房产公司无法举证证明：地下车库的投资成本没有计入到整个建筑成本之中。

　　开发商品房的成本和收益，是许多房地产开发商一直很避讳的问题，笔者就此问题采访了一些房地产开发商，他们对 此都不愿意多谈，但有一位不愿透露姓名的开发商告诉笔者，其实早在项目刚开始的时候，开发商都需要做一个预算，预算包 括土地成本、建安成本、其他税费以及不可预见费等等，通常这些预算中已经包含了楼盘地上和地下的建筑成本，几乎没有开 发商将地下室的开发作为一个独立的投资项目。并且从工程施工的角度来说，地上和地下的建筑也是一体施工，先从地基打起 ，包含地下室在内，都是整体建筑的一部分，因此开发商在做成本预算时，一定是把地下室的施工成本计算在总的开发成本之 内的。那么，包括地下室在内的总成本是否包含在房价之内呢？对这个问题，这位开发商没有给出明确的答复，只是说“如果 你们这么认为，也可以”。按照这种说法，我们不难看出，地下室的建设费用纳入了整体的开发总成本中，业主们购买的房价 中摊入了地下室的建设成本，消费者已经为地下车库埋单了，开发商还能将地下车库再卖一次吗？

　　2005年12月5日，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设 施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。消息传来，太平洋中心的业主们都 非常高兴。

　　然而，事情却并没有以这种方式结束，2007年3月27日，四和房产公司联同青岛市国土资源和房屋管理局向青 岛市中级人民法院提出再审申请。原来，他们拿到了一份山东省建设厅对这起案件作出的一个书面意见，建设厅在该意见中指 出，本案涉及的是一个经营性车库，青岛市中级人民法院作出的判决结果是错误的。

　　对这个意见，张青律师表示很不能理解，他认为：“从现有的资料完全可以证明，这个地下车库从规划到审批，都是 作为一个配套的公共设施，显然不是经营性的。”

　　目前，案件还在再审阶段，对于太平洋中心的业主们来说，事情才刚刚开始，因为撤销开发商的产权证只是争取业主 权益的第一步，下一步要如何去走，还是未知数。

　　《物权法》能否确定车库权属？

　　通过采访这些案例，笔者发现对于车库的权属归谁，人们一般会从以下几个方面去举证：车库已经计入公摊面积、车 库属于小区的配套设施、地下车库属于人防工程、开发商在销售房子的时候已经将车库的开发成本计入房价。同样一个问题可 以从如此多的方面进行分析，可见要理清这个问题并非易事。那么我们期待已久的《物权法》能否给出答案呢？

　　《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用 于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　据调查，北京目前有6000多个住宅小区，成立业主委员会的小区尚不足500个，同时法律并没有对小区停车收 费作出统一、明确的规定。因此，许多小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取的。

　　北京市律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，《物权法》的现有规定，对车库的归属只是一个框架性的规范，对 车库的一些具体纠纷比较难于操作。陈旭分析说：“法条中所说的首先满足业主需要这一点是定下来了，但是后边又不太具有 操作性，就是通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，只有当大家地位平等的时候才可能约定，当一方很强势的时候就没有 可能进行约定，所以这种约定我们认为操作性就不强。”陈律师据此认为需要有关部门尽快制定实施细则对其加以规范。

　　对此，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心教授则认为：法律应当是粗线条的规定，不需要无限 的细化，解决纠纷就要靠物业公司和业主的协商，协商不了，只能诉诸法律，通过法院来解决。舒教授说：“我国目前的发展 处在转型期，房地产市场的发展造成了开发商、物业公司对业主权利的侵犯。收费不收费物业公司说了算，收费多少也是他们 说了算。但是现在许多业主在和物业公司作斗争，争回自己的权利，争取业主权利的途径就是成立业主委员会。”

　　在现实生活中，地下车库能否买卖的问题引发了许多争论，新出台的《物权法》没有对地下车库的权属进行明确的规 定，因此，能否买卖地下车库至今也没有定论。在北京太月园小区业主委员会主任王嘉吾看来，绝大多数的地下车库建设费用 已经被购房人分摊，如果车库被开发商再卖一次，消费者就等于掏了两次钱。对此，开发商们却另有说法。北京市律师协会房 地产专业委员会委员陈旭告诉笔者：“现在有很多的开发商，他们认为在委托测绘机构进行测绘的时候，没有把地下车库分摊 到业主的建筑面积当中去，也就是说没有把这个公共面积分摊到业主的建筑面积当中去，所以就认为产权应该归开发商。”

　　无论能否从根本上解决车库权属的纠纷问题，《物权法》的出台对于广大业主来说都是意义重大的。我们衷心希望， 2007年10月1日，该法的实施，能够让小区的车位回到真正的主人手中。王娈/文