杨少锋：

　　中国地产提前“松绑”？

　　2008年9月下旬，创办158年的美国雷曼兄弟宣告破产，“雷曼兄弟不会是此次金融危机中倒下的第一个也不是最后一个”，经济学家贺强预测。眼见大西洋彼岸的滔天巨浪，中国作为全球经济体系中的一极，又将受到什么样的影响？一直在等待的房地产商等来的是什么样的变局？

　　采写/《小康》记者 蒋卫武

　　《小康》：美国次级贷风险正在释放，雷曼兄弟首当其冲宣告破产。中国央行在几小时内作出反应，下调两率。对于中国房地产业观察家，您是如何看待这个变局的？

　　杨少锋：为了应对美国已经出现的全面金融危机，央行突然宣布降低存款准备金率和利率，这一决定来得有些突然，但是可以理解。在全球经济一体化的今天，中美经济千丝万缕，美国金融危机，中国经济也必然遭受影响。为了防范金融危机的波及，同时避免出口拉动对整体经济依然至关重要的中国经济硬着陆，防止大量外向型企业受波及倒闭，央行及时出台降低存款准备金率和利率的政策自然是完全可以理解的。

　　不过可以肯定的是，这一次央行的动作，绝不是针对房地产，而是针对金融行业和外贸行业的拯救行动，房地产获益极为有限，决不是许多业内人士所说的是“政府迈出救市第一步”。

　　下一步的宏观调控，我认为此次大家关于“年底紧缩银根政策将放松”的说法将提前到来。在美国次贷危机影响的警示下，中央政府很难放任房价暴跌、大量房企倒闭，当然更不可能让银行房贷大规模断供局面出现。但针对性的政策出台，我想还需要一段时间。

　　《小康》：那对于中国房地产业应该是个利好消息了？对于大面积房价下降来说有望企稳吗？

　　杨少锋：我想本次楼市的调整同股市的调整一样，是报复性反弹。过去几年中国被动性扩张货币政策导致虚拟财富增加，在此前，多余的人民币被股市、楼市吸纳，造就了世界罕见的楼市股市奇迹，但一旦市场发现真正的问题不是中国人财富增加，而是虚拟资产增加，结局就是那些财富泡沫的破灭。所以我并不认为此次楼市可以像之前一样，一有利好就梦想立即回暖。

　　本轮的楼市调整，结果不会是业界所判断的短期回暖，也不会是那些无房者所盼望的房价暴跌、地产泡沫破灭。最终应该是通货膨胀消化了房价的涨幅。本来，这一轮的楼市调整时间会更长，但是，迫于世界金融危机压力，央行将不得不放松银根以应对。下一步，针对楼市的松绑看来也避免不了，不过，经历过这次惨痛的教训，我想，开发商应该会更理性一些，而购房者也将更聪明一些。更重要的是，需求回暖需要时间，而开发商的资金压力不会马上得到解决。所以，楼市盘整还需要一段时间。

　　《小康》：对于中国房地产业的坚挺地带北京的房价，您有什么样的看法？

　　杨少锋：在奥运期间，举办奥运会的核心城市北京和天津都出现楼市房价和成交量同时大幅下跌的现象。由此，众多媒体和唱空派的人士纷纷撰文据此认为房价将大幅下跌。我并不这么看，因为单双号的限行，售楼自然要受到影响，并不能说这就造成了房价大幅下跌的局面了。

　　但对于北京楼市，我认为今年是供大于求，降温是必然的。今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套。加上上半年的现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。

　　而北京市房地产交易网数据显示，2007年1?12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12 万套，2006年的这一数据则为1900万平米和16万套。今年一季度，北京市住宅市场成交总套数仅为1.47万套。从数据上，我们就可以看出北京住宅今年供要大于求，依照市场规律，降温就是一种必然趋势了。

　　《小康》：房地产业作为中国经济的支柱型产业，它的大幅下跌将对中国经济形成巨大的冲击。您作为业内观察家，并且自己也经营房地产经纪公司，作为最先感受到业内危机的人士来说，您是怎么看待这次调整的？

　　杨少锋：中国房价并没有像你说的那样大幅下跌。从目前看，房价依然高挺，降价的只是局部城市，而且普遍降幅不大。南北两大核心城市北京上海，也仅仅是成交低迷，仅有部分楼盘进行价格调整，所调整的，只是去年底以来虚高的部分，房价依然高位运行，房价并没有真实下跌。笔者认为，这种调整对市场、对政府、对开发商都是好事，只有企业和消费者同时回归理性，一个行业才能正常发展，永远的暴利是不可能存在的，失去理性的最终结果必然是一个行业的毁灭。

　　以北京作一个例子来看，我就调研了近期打折或者降价的项目。这些项目，大部分价格依然高于07年11月。而自 07年11月到降价之前，成交量极小，也就是说，房价所调整的，仅仅是开发商的报价，而并非真实的价格。当然，个别城市房价的下跌是比较明显的，比如说广州和深圳。个别城市的房价回落并不能代表中国整个楼市的降价，所以，从宏观层面上来说当前房价并未真实下跌。

　　《小康》：对于北京房价来说，降温会降到什么程度？房价会如何走势呢？

　　杨少锋：尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。7月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告。结果显示，北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快，上半年均价为18398元／平方米。四环路五环路价格为16409元／平方米。报告说，北京上半年房地产市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落，环比涨幅为2005年以来最低。

　　那么，是什么还在支撑北京市房价高位运行？奥运效应是一个重要支撑点。同样，我们也该看到北京作为吸纳人才和资金的洼地，汇集了各个层次的需求。首先，每年大学毕业进入北京工作的毕业生约为40?50万人；其次，2008年预计将有20万对新婚夫妇，同时将诞生14万个“奥运宝宝”，这些人购房成为刚性需求，为北京房价的坚挺提供了支撑点。

　　市场就是卖者与买者之间的博弈，共同的受制点是资金。这就决定了北京的房价不可能一泄千里，也不可能泡沫横飞。目前，我认为北京房价的泡沫大概有15％?20％，今年年底将会明显回落。

　　为什么这样说？以北京四环内的房价为例，这个地带最便宜的房子价格都在12000元以上，以目前市场上平均的套面积120平米算，一套房总价大约144万元，首付三成43万，贷款20年总还款177万，月供需要7600元。算上各种税费、装修，大约还需要投入至少50万元，也就是说，买一套这样的房子，20年这个家庭需要花费290万元，也就是平均每年需要支出15万元。还有孩子的教育呢？交通呢？基本生活成本呢？看病？按这么计算这个家庭每年至少需要收入25万元以上，全北京市有几个家庭能承受？所以目前一线城市的房价超过百姓的承受能力已经是无可否认的事实。

　　房价一定幅度的回落，是有利于消除潜在的金融风险的，当然，象深圳那样的暴跌，确实应当引起高层的注意。

　　《小康》：对于二线或三线城市的房价走势，您是如何看的？

　　杨少锋：楼市需求分成四类：第一个是投机，就是我们正常说的炒房，短期快进快出；第二个是投资需求，反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨；第三个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房；第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。

　　目前的宏观经济政策与美国的金融危机带来的影响，前三种需求受到很大的冲击。投机与投资者开始收线，而第三种需要则处于观望状态，只有第四种刚性需求是目前市场的主体。

　　在这种形势下，降价成为刺激需求的唯一选择，但我认为房价会降但不会一降多年。我认为，房价会在今年年底到底。由于传统的销售旺季“金九银十”即将到来，很多开发商在这个周期的一些回款使他们熬过这段时间，房价大幅下降难度较大。但是到年底，伴随着又一波银行贷款到期、工程款结算等资金需求的高峰期到来，由于08年行业整体销售状况极度不佳，房企资金链将面临前所未有的压力，缺口将远远超过上半年，大部分项目必将采取大幅降价的方式回笼资金，年底到09年初，会是中国房价的最低谷。

　　我认为，大部分一线城市二线城市房价都将跌回07年6月左右价位，投资投机泡沫大、07年开发量大的城市跌幅会更大，而以刚性需求为主、供应相对比较平稳的城市，房价回落幅度会比较小。至于三线城市，象威海、秦皇岛这样一直以投资为主体的城市，房价不但将下跌，而且跌幅将极其可怕，地产泡沫的破灭将如同当年的海南一样可怕。其他三线城市，由于大开发商没有大量进入，地产还处于起步状态，需求基本上以刚性需求和自主需求为主，泡沫比较小，房价回落可能性较小，部分城市还将继续上涨。