围绕北京首次发生的“业权”收益分配一事，昨日《新京报》刊发社论《如何把物业收益装进业主的口袋》，表达了喜忧参半的态度。笔者对此抱有同感，目前，物业管理权回归业主确实存在许多障碍需要破除。
一是制度上的障碍。目前一些物业纠纷的发生以及业主权益的流失，往往缘于小区共有设施的产权界定不清或约定不明。而从一些发达国家的管理经验来看，规范小区管理首
要的是厘清物业产权制度，比如美国制定有《统一区分所有物业产权法》，对小区专有部分和共有部分的产权及使用、收益等权利义务做了明确规定，并且要求开发商必须据此编制“设立物业小区总协议书”，并向不动产登记机关办理登记，而后方可出售房屋。
二是观念上的障碍。目前小区居民自治管理的理念正在逐步树立，但如何实现真正的自我管理和民主决策，是一个与传统观念、生活习俗等密切相关的问题。美国业主协会制度比较发达，但其核心在于构建协会与业主之间的管理和约束关系，比如有某个业主不履行缴纳物业管理费的义务，往往不是由物业公司起诉欠费业主，而恰恰是由业主协会行使管理职能，对该业主采取法律和章程赋予的催款和诉讼手段，甚至享有从该业主房产拍卖款项中优先受偿的权利。而这样的自治思维若要在我国现实生活中得到认同恐需假以漫长时日。
三是具体运行机制上的障碍。比如业委会的法人地位问题，按现行法律规定，成立法人组织应当拥有自己的财产、场所、人员等，并能独立承担民事责任。但业委会在成立过程中，哪些人能够有充足的精力和热情在“八小时之外”继续进行小区管理的工作，以及业委会的经费从哪里出，如何独立承担民事责任等，都需要明确。
笔者认为，在目前状况下，规范业权分配，维护业主权益应当严格遵循《物业管理条例》第五十五条的规定，即物业公司利用物业共用部位、共用设施设备实施经营活动的，应当征得业主或业委会的同意或者签订协议（这可称为“业主许可使用”制度）。而在办理有关手续过程中，对广告经营、场地租赁、停车场收费等活动负有管理和审批职责的行政机关也应当将物业公司“是否具备业主知情同意书”作为一项审查内容，以约束物业公司的擅自经营谋利行为。
□墨帅常永江（北京律师）
