南方网 余丰慧
国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定（5月29日《新华网》）。
这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20%提高到30%，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，考虑到了低收入群众的购房需求。
但是，这个30%和20%的区别，笔者认为，打击投机力度、限制投资力度不到，有点隔靴搔痒之感。90平方米以下面积执行的不过是原先20%比例规定，使人感到照顾低收入者偏弱，甚至有点苛刻。总的感觉是，区别对待力度不到，细化不细。主要表现在，对首付款比例在户型面积上有区别对待规定，但这个规定比较粗，在套数和别墅类住房上没有明确规定。其次，30%和20%的区别比例太小，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。其实，在现实中，许多地方已经在实行30%的首付款比例政策。再次， 90平米以下购买者要么是初参加工作的年轻人，要么是收入特别低的家庭（《意见》称：考虑到中低收入群众的住房需求），执行原来的20%首付款比例规定，基本上没有体现出照顾的因素和区别对待。
因此，人民银行以及银监会在九部门“六项”意见的基础上，对于有区别地适度调整住房消费信贷政策还要细化，进一步加大区别对待的力度。可以考虑，首付款比例政策在面积上实行梯次政策，比如：90平方米至120平方米实行首付款30%，120平方米以上可提到40%，160平方米以上可提高到50%，200平米以上提高到60%等。在套数上，同样实行梯次政策，比如两套提高到30%，三套以上提高到50%以上等。在套数上实行严格、梯次的首付款比例政策是非常必要和重要的。否则，随着住房结构的调整，小户型住房将大幅度增加，投机炒房者很可能把目标转移到小户型甚至90平米以下住房上面。投机者是为了获利，不会过多考虑户型大小，考虑的是投机成本、市场销路和获利多少，首付款上没有套数限制，投机者就有机可乘。同时，笔者认为，90平米以下住房首付款比例可以再低一些甚至零首付。
当然，首付款比例细化到按照面积和套数实行梯次政策难点在于具体操作、监管和监督落实上。如何鉴别和查清是第一套住房还是两套以上住房，需要过细做工作；一些利用冒名顶替等各种弄虚作假手段，取得两套以上低比例首付贷款的行为，需要严格、细致的监督和监管；目前，面对这么多大型、中型、小型商业银行以及农村信用社等机构，给落实和监管工作提出了挑战；高利润率诱惑下房地产开发商的被动配合与流动性过剩下商业银行的放款欲望，都给落实工作增加了难度。但是，有现代化、电子化的查询手段，有房产管理部门的具体配合，相信应该能够很好的落实下去。同时，这也标志着我国宏观调控正在走向成熟和“精细化”道路。
