贾康：居者有其屋的逻辑与现实

　　作者：贾康

　　中国正处于经济、社会的转轨时代，市场化、工业化、城镇化的大潮势不可挡，在一个很长的历史阶段里，房地产业将是拉动中国经济增长的龙头产业之一。我们可以看看发达国家的经验，比如美国，它经济起飞之中的支柱产业，曾是建筑业、钢铁业、汽车业。房地产业和建筑业作为经济增长的支柱，对于美国确立头号强国的地位，所起到的历史作用是

有目共睹的。中国现在经济起飞的态势，应该说是很明显的；中国现在要走的新型工业化道路，也少不了要形成一些支柱产业。我个人判断，市场化导向下的工业化、城镇化、信息化潮流合在一起，还是少不了房地产业的支撑，所以说，房地产业至少是我国应摆在前面的几个主要支柱产业之一，而且会表现出某种龙头作用。

　　从政策角度考虑这个问题，首先要看清大形势和大框架。

　　总的看，政策要想更好、更合理地发挥作用，需要划清“可为与不可为”的边界，不要以为政府可以包揽房地产业发展的诸多细节问题，政府不可能按照自己的意愿简单地进行操作———比如

　　政府的定位

　　我认为，在房地产的产品供给方面，至少要先分成两端：一是低端，一是高端，其间还可划出一个中端。低端包括廉租房和经济适用住房，普遍商品住宅可称“中端”，高档公寓、

　　最低端的应是“廉租房”(现在往往被人忽略掉了)。我们过去一直说，政府要使低收入阶层都有住房，从整个社会看，具有准公共产品的性质，即这种不动产的存在，具有真的“外溢性”，有利于社会总体的安定与和谐。但实际生活中，对最低收入阶层，政府只能通过廉租房来解决“居者有其屋”的问题，这是和市场经济的发展、政策理性相连接的。不论是从国际经验来看，还是中国国情的制约条件来看，在市场经济发展过程中，需要享受最低社会保障的阶层能拿到有产权的住房，是不可想象的，无论这个房子便宜到什么程度，都不可能。

　　所以把政府托底认定在对最低收入阶层也要提供有产权的“经济适用住房”，这种观念实际是一种误区。对低收入群体，要使“居者有其屋”，只能放在“廉租房”定位上。政府必须相对合理地提供廉租房用地，控制标准与成本，还要介入一系列环节，从建房规划到选择建筑商，房屋设计及其后的工程监理、验收、分配，以及甄别入住者。并且当一些低收入者脱贫脱困后，还应当要求、引导其搬出，以便让更需“雪中送炭”的人入住。这样做管理成本很高，但从整个社会的协调稳定来看，我国政府现阶段必须投入这个成本，大兴廉租房，让更多低收入者有房可住———但绝非拿到个人产权房。

　　再往上就是“经济适用住房”。我认为，我国现实生活中，经济适用住房的概念过去太模糊，管理弹性过大。《中国新闻周刊》里面有图片：天通苑经济适用房还有屋顶花园———很难想象这是经济适用房。规定买房时要有单位盖章的收入证明，但这极易弄虚作假。又规定凭教师证就可以买到经济适用房，但是很多教师如今已是“中产阶级”以上的收入水平了。当然也有一批真正收入较低的教师买不到房。本来是解决低端住房问题的，但有许多高收入者却住进去，或买下来用于出租、炒卖。户型过大，买后空置率高等等，都是已有“经济适用住房”表现出的问题。

　　经济适用房的定位本来是想延续廉租房的逻辑，扩大到更高层面。但它实际的弹性和扩大边界却使政府在管理上“管不胜管”(即邓小平同志语“管不了，管不好”)，负作用非常大，在很大程度上把政府用来雪中送炭的钱变成了锦上添花，尽管动机是好的，但是发生了严重的扭曲。什么人进“经济适用住房”、什么人进“普通商品住房”，这么细的划分，很难全靠政策调控做出来。

　　再说中端，政府要费很大的精力进行区分，而且付出了高成本又未必能分清楚，可否让市场机制来发挥效用？政府只在大方向上适当地引导。

　　最后一个就是高端。现在最典型的就是别墅，高端在形态上很好认定，调节问题相对清晰。而且在其它的配套措施跟上以后，比如征收不动产税扩及对非经营性不动产征税时，可以首先从这些房子上打主意，因为它的自然形态好认定，特别是独立别墅，从税收调节再分配、抑制收入与财产的过大差距的角度看，也应当如此。

　　土地出让制度改革是关键

　　但要使市场价格机制较正常地发挥调节房价的配置作用，离不开一个重要前提，就是在土地的初始出让环节，就必须让市场机制的“价格发现功能”充分发挥作用。其具体形式，应采取商品房屋建设用地的“有序拍卖”制度。至少一要使拍卖信息充分披露足够长的时间，二要使各地政府辖区一个年度内拟拍卖的所有地块一道披露信息，三要使拍卖真正公平透明，价高者得。这就紧密联系于用地管理制度的改革了。应当说，我国这方面的改革已严重滞后。据统计，在土地出让环节，近年仅有不到5%的比例是采取拍卖方式，其它都是“协议出让”(70%以上)和“调拨”(20%以上)。大量土地出让时价格发现机制缺位或严重不足，留下巨大“暴利空间”给开发商和相关者，同时又造成失地农民补偿不足，待他们生活、生产无着落时，矛盾充分暴露，却把负担和压力给予政府和全社会公众，影响和威胁社会安定和谐。坚持有序规范地拍卖土地，才能发挥市场的价格发现功能，提高透明度，进而才可以构建充分补偿机制，压缩开发商和相关者的暴利空间，以防止政府背上“冤大头”式的包袱，并保护弱势群体，增进社会和谐。 (作者系财政部财政科学研究所所长)

　　来源：南方报业集团