国家发改委近日公布《物业服务定价成本监审办法（征求意见稿）》，广泛征集社会各界意见。该办法规定，物业服务定价成本由管理人员费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其他费用等组成（昨日《新京报》）。
其中，办公费是指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财
务费用等其他费用（见该办法第十四条）。
由于定价成本将作为政府制定物业服务价格的基本依据，自然应当遵循较为严格的相关性审核原则，即计入物业服务定价成本的费用，须为与物业服务直接或密切相关的费用。从实践中看，物业服务成本通常分为两类：一类是公共性服务费用，如共用设施维护费用、绿化养护费用等，这属于直接成本，其收费标准通常比较稳定而明确，将其作为定价成本依据当无疑义。
另一类则是企业自身的某些运作费用，主要是指办公费用，其范围比较宽泛，包括办公用品费、交通费、通讯费、书报费乃至培训费、宣传费等，可以归为间接成本。这部分费用的特点是比较灵活，物业公司提高或降低这方面支出的空间和余地较大，其范围及标准往往难以准确划定，有些费用如员工培训费等似乎也不应业主承担（它主要是为了维护企业自身长远发展及员工素质提高而设置）。如果将各项办公杂费也列入定价成本，可能会较大幅度地抬高物业服务价格，加重业主经济负担。
所以，政府部门在实施物业服务成本监审并制定相关价格时，不妨主要参考其直接成本，即公共性管理费用来确定，或者对其他间接成本的范围及标准作出严格限定。当然，这并不意味着对物业管理企业的必要办公成本就不予考虑，但它最好还是交由物业公司与业主在商定具体服务价格或报酬时，予以衡量和确定。也就是说，双方可以在政府指导价的基础上，适当增加一定比例或额度，以便将此项费用以及企业利润涵盖进去（实际上也是为物业企业限定了相应“施展”空间）。这样不仅可以保证物业服务定价更趋准确合理，也有利于督促物业企业自觉降低自身办公运营成本。
□墨帅（北京律师）
