作者：乔新生

　　提要    房价节节攀升是需求所致？这种没有看到货币政策在房地产领域所发挥作用的说法，是过于表面化、简单化地看待问题。

　　在珠三角民营经济高层论坛上，一位经济学者公开发表意见认为，房价是被需求拉升起来的，如果房子没人买，价格肯定上不去。

　　在供给和需求之间，的确存在着一个经济学上所称的曲线。但是，现在已经没有任何经济学家认为，只要简单地增加商品供给或者简单地增加需求，就能解决经济领域中存在的问题。自从商品交换从简单交换变为复杂交换以后，货币的供给对市场商品的价格起到非常重要的作用。芝加哥学派的代表人物弗里德曼曾经认为，中央银行通过定期增加货币的发行量，可以确保市场主体保持投资的热情。换句话说，轻微的、可控制的通货膨胀，是解决投资需求不足的重要手段。但是，著名的经济学家哈耶克却提出不同的看法，他认为中央银行定期增加货币发行量，必然会导致投资者产生货币预期，从而使中央银行的货币政策失去效用。

　　当前中国弗里德曼的信徒不少。在中国外贸出口不畅、消费严重不足的情况下，确实有一些决策者主张通过投放货币、刺激经济的发展。当前房地产市场价格迅速回升，就是因为商业银行的贷款通过各种方式回流到房地产行业，从而促使房价节节攀升，在一些城市甚至出现了新的“地王”。

　　从这个意义上来说，不是普通老百姓手中有钱，而是资本的拥有者缺乏其他投资渠道，从而导致房地产行业畸形发展。经济学家没有看到货币的作用，而只是在供给和需求方面作简单的加减法，这实在是一种误导公众和不负责任的做法。

　　房地产行业是一个非常特殊的行业，其中既有消费房地产，也有投资房地产。所谓消费房地产是指确保社区居民住房消费的房地产；所谓投资房地产是指为了保值升值而投资的房地产，两者之间可以相互转化，但是在货币的作用下，货币发行量的大小以及货币走向，决定着房地产的兴衰。

　　正如这位经济学者所指出的那样，当前中国的收入分配机制偏向富人，而富人投资渠道过于单一，结果导致大量资金进入房地产市场。这是当前房地产市场价格上涨的根本原因。但我们不能因此而认为，中国富裕的人太多，从而导致房地产市场价格上涨，而只能说我国的资本市场不合理，导致我国的房地产市场发展出现了扭曲的现象。

　　现在中国所面临的困境是，政府加大财政投入刺激经济的发展，却没有办法将资金留在传统的产业经济领域。房地产业是一个资金密集的行业，银行放松银根，为房地产业的发展注入了新的血液，而投资渠道的过于狭窄，又导致大量的资金涌入房地产业，中国的房地产市场面临新一轮的投资热潮。可是，房地产业的空前繁荣，并不意味着真实购买力的增加，等到新的宏观调控政策出台，大量资金转向其他行业和领域的时候，房地产行业将会面临更加严峻的考验，到那个时候，将会有一大批房地产开发商的资金链条断裂，商品房的空置率将会不断增加。

　　讨论中国房地产行业存在的问题，应该注意两个方面：一方面是商品房的供给和需求变化情况；另一方面则是中国的货币政策和财政政策变化情况。当前推动房地产市场价格上涨的主要是财政政策和货币政策，政府并没有从根本上改变商品房的实际供给和需求状况。换句话说，绝大多数需要买房的消费者，并没有足够的资金购买商品房；而房地产市场的异常火爆，将会给中国资本市场的震荡埋下伏笔。

　　经济学者在分析中国房地产市场的时候，既要看到简单的供给和需求关系，同时也要看到国家的财政货币政策所发挥的作用。从表面上来看，房地产市场价格是由于需求拉动的，但是需求分为真实的需求和虚假的需求。当前我国房地产市场价格上涨，是由于资本大量涌入房地产业，产生了虚假需求所造成的。如果没有看清这一点，从而提醒决策者高度警惕财政投入和银行贷款的流向，尽量避免出现虚假的需求，从而产生新的房地产市场泡沫，那么，经济学者就没有尽到自己的责任。(作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、法学教授)