政协委员会诊物业纠纷

　　本刊记者/赵晓秋

　　尽管早在2003年《物业管理条例》就已出台，但物业纠纷仍是有增长无减，物业纠纷成了一道暂时无解的“方程式”。

　　3月29日上午，中国人民政治协商会议北京市委员会的一间会议室里“人满为患”，

一场关于“物业纠纷”的座谈会吸引了多位政协委员、专家学者、法官、律师、业主代表、物业公司代表。由于很多没有接到通知的人来此旁听，除了在会议室里增添了很多临时座位外，不少人还站到了走廊里。在这场不断推延结束时间的座谈会上，尽管不同声音争论激烈、各种矛盾集中爆发，但政协委员们希望通过这种“听到各方面不同的声音”的座谈会及调研工作，为政府解决物业纠纷提供有效可行的路径。

　　业主：政府应该监督物业管理

　　会议刚开始，“怨言”最多的业主率先倒苦水。“美丽园”小区业主庞老先生说，他们小区的物业费中的水泵费，并非按照实际使用的一组两台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也按照规划中的118部来收费，而实际运行的只有111部。此外，有关文件规定按户收取的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小修费，不论是否委托给物业公司，一律照收。

　　“业主花钱买服务，物业管理公司收费提供服务。服务收费是否合理，核心在于‘质价相符’。”庞先生指出，物业和业主之间的权利和义务关系是不对等的，物业收费是量化的，但物业公司提供的服务却是不可能量化的，很多矛盾由此而生。所以他希望政府有关部门应该认识到物业纠纷问题的严重性，即因为政府监管的缺失，造成业主委员会在

　　业委会主任：建立业委会门槛过高

　　“北京有四千多个小区，其中成立业委会的小区不到300家。”美丽园小区业委会主任雷霞认为，当前对业委会这种关涉业主切身权益的组织，《物业管理条例》设定了过于严格的成立条件和执行规则。因此，有必要根据实际情况，适当放宽业委会及业主协会的成立条件，并制定灵活高效的运行规则，切实提高业主的自治能力。

　　从实践中看，目前我国一些省市已成立有物业管理协会，指导和帮助物业公司的工作；相对应的，如果广大业主缺乏健全而统一的业主协会，在实际的利益博弈过程中，难免处于被动地位或“实力不均衡”的状态。在一些物业管理制度较为发达的国家，成立统一的业主管理协会往往是促成小区管理健康发展的必要条件之一。

　　物业公司：夹缝生存有委屈

　　在听到众多指责的声音后，一位没有透露姓名的物业公司老板也道出了自己的难处。他说，在多数物业纠纷中，由于业主得不到预期的服务，抱怨越来越多，与物业公司矛盾逐渐激化，只能抛出拒缴物业费的“撒手锏”。而物业公司又不能停止各项基本的服务，只有靠裁减工作人员、降低服务质量维持经营，而这又引来业主更强烈的不满。

　　到会的另几家物业公司的管理人员也表示，物业纠纷的产生有物业公司、开发商、业主等多方因素，物业公司夹在开发商和业主之间，有很多问题的确很难处理，不能片面地将纠纷的责任完全归咎于物业公司。

　　另外，业主与物业公司的矛盾有一部分实际是业主与业主之间的矛盾，邻里之间关系不和睦，最后很多业主都会把责任怪罪到物业公司身上。

　　人大代表：建议出台《物业管理法》

　　已连任四届全国人大代表的罗益峰认为，随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。

　　罗益峰希望在“物权法”制订的同时，全国人大能够针对物业管理进行调查研究，待时机成熟后尽快出台《物业管理法》。立法的主要内容应包括不动产的登记制度，包括保障业主的知情权等，还要明确物业管理权是业主的权利，政府可以通过有关规定对业主的物业管理活动进行监督和管理。

　　媒体调查：七成业主对小区物业服务不满意

　　一 、您对您所在的小区的物业公司提供的服务满意吗?

　　A：满意 30%

　　B：不满意 70%

　　二、您对物业公司的不满意主要集中在以下哪个方面？

　　A：服务内容(包括保安、卫生、维修等)不到位 31%

　　B：服务收费过高 18%

　　C：职员态度差，服务拖沓 12%

　　D：未经业主同意，擅自利用小区公共区域和设施牟利，账目不公开 13%

　　E：存在上面所列两项以上问题 26%

　　三、如果您对物业公司不满意，您会采取以下哪种措施 ？

　　A：提议、组织召开业主大会，更换现有物业公司 42%

　　B：拒绝交纳物业费 41%

　　C：忍气吞声 17%

　　(摘自《法律与生活》半月刊2006年4月下半月刊)

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