中国第一例小区配套设施租金之争

　　开发商以商品房“无公摊”，收取中控室、配电室等小区配套设施租金，等待终审判决

　　-本刊记者/欧阳海燕

　　位于西南四环公益桥北的未来假日花园小

　　区，在北京属于高档社区。46栋联排别墅，一眼望去，静谧而安详，仿佛置身于繁华都市外。然而，近八个月来， 这里的358户业主和物业公司，过得并不舒坦，他们被一桩官司纠缠着。

　　对于物业公司而言，他们碰到了一个前所未有的问题——使用物业管理用房，开发商要收取租金。

　　孙权刚(化名)是未来假日花园(一期)业委会成员之一，他这样预见一审判决可能带来的不良后果：法院判物业管 理用房的使用者——物业管理公司需向开发商交纳使用费，而物业公司是受全体业主委托管理小区物业的，那么这笔费用最终 会落在每户业主身上。

　　然而，在《物业管理条例》所规定的物业费支出中，并不含有为物业管理公司租房这一项。而且，小区物业管理采用 的是“酬金制”，增加的物业管理任何一项支出都要有2/3及以上业主同意。可以想象，这项支出必然很难获得通过。带来 的结果是，业委会无法解决物业公司物业管理用房的租金问题，物业公司将腾退其用房，将无法进行小区物业管理，物业管理 委托合同将被迫解除。

　　“无公摊”引发的官司

　　2006年5月，开发商一纸诉状，将其开发的未来假日花园(一期)的业主委员会和物业管理公司一并告上法庭。 开发商称，在其与业主签订的《房屋买卖合同》中已明确标明：销售面积中的公用建筑面积为零。依据“销售面积=套内建筑 面积＋公用建筑面积”的法律规定，公用建筑面积并没有分摊给每位业主，公用建筑面积中的物业管理用房、保安用房、专用 设备用房的产权属于开发商，因此，以上用房的使用者——物业管理公司应当向开发商支付费用。

　　这是国内首例开发商以商品房“无公摊”，收取中控室、配电室等小区配套设施租金的案件。

　　2006年9月15日，北京市丰台区人民法院对此案作出一审判决，该判决支持了开发商应当向物业管理公司收取 中控室、变配电室，及配房使用费的主张。判决书称，虽然我国《物业管理条例》第38条规定“物业管理用房的所有权依法 属于业主”，且业主公约也规定物业管理用房等属于“全体产权人共同使用”，但是，并非物业管理用房必然属于全体业主所 有，只有列入公摊的物业管理用房才能属于全体业主所有。因此，物业管理公司在使用物业管理用房时应当支付相应费用。

　　三方反应

　　物业管理公司深感不平，因为他们已于2005年4月1日和业委会签订了《物业管理委托合同》，合同明确规定了 业委会应向物业管理公司提供物业管理用房。而且，在《关于签订业主委员会使用房屋租赁合同的函》(2006年3月17 日)和《关于物业管理用房有关问题的答复》(2006年4月2日)两个文件中，都清楚地证明物业管理公司是在受业委会 委托使用物业管理用房的。但由于物业管理用房的所有权应当属于业主还是开发商的问题，至今未有定论，因此应当待双方交 涉有结果后再来调整物业管理用房，而不应要求物业管理公司当即向开发商交纳费用。

　　业委会委托代理人、北京市建元律师事务所周后兴律师对这份一审判决书表示出强烈不满。“这是国内第一起开放商 利用小区配套设施谋利益的案子，如果终审维持原判，那么必将给全国的房地产商又创造了一条生财之道，也必将给全社会带 来混乱。”

　　他认为，一审法院支持开发商对配套设施享有独占受益权的判决，既无事实依据，也无法律依据。“开发商主张应当 收取费用的‘配套设施’均在全体业主购买商品房的规划土地内，土地费、各项税金均已摊在房屋造价中。因此，配套设施面 积未列入公摊，并不等于配套设施的造价未公摊。而且，开发商对他生产的商品——房屋，建造配套设施是他应尽的义务，而 决不应当对配套设施享有另行收费以谋利益的权利。另外，法律规定的‘所有权依法属于业主’是强制性法律规范，而决不是 ‘可以’属于业主的任意性法律规范。”

　　业委会成员孙权刚补充强调，业主在购买房屋时，开发商出具的、由开发商制定的、北京市居住小区管理办公室核准 的《未来假日花园(一期)房屋使用、管理、维修公约》已明确约定上述争议配套设施均包括在“不为单个产权人所有，而为 全体产权人所有，并共同使用的部位，及设施设备”之中。开发商就此起诉，属违约行为，业主及业委会保留依法追究的权利 。

　　物业管理公司和未来假日花园(一期)小区业主委员会均不服丰台区人民法院的一审判决，分别于2006年9月1 8日和22日向二审法院提起上诉。

　　而开发商则认为一审判决正确无误，请求二审法院维持原判。开发商称未来假日花园(一期)是于2002年销售的 ，完全适用于1998年、2000年，以及2001年国家出台的有关建筑面积分摊的规定。而依据每位业主的《商品房买 卖合同》中公用建筑面积是零，说明每位业主并没有购买公用建筑面积，没有购买当然就不对公用建筑面积具有产权。因此， 公用建筑面积并没有通过买卖关系发生所有权转移，仍归开发商所有。由此可以推出，如果使用公用建筑面积，如物业办公用 房、保安用房、专用设备房，就应支付使用费。

　　专家看法

　　中国人民大学法学院教授叶林在接受《新世纪》周刊采访时表示，他认为一审判决应当从三个层面去理解：

　　首先是商品房配套设施的权属问题，即商品房配套设施是否归业主所有。叶林认为，对于商品房而言，已售出的和未 售出的房屋及配套设施，应当有一个权属的划分。而划分权属又分两个阶段，最初开发商拿到一个大

产权证，包括土地使用权 和建筑物所有权，第二步再给每个业主办小产权证，开发商转移了售出房屋的所有权。“但在此案中，房屋的所有权虽然发生 了转移，但中控室、配电室等配套设施的所有权并没有发生转移，因此不应当属于业主。”

　　其次，如果配套设施属于开发商，那么开发商能不能不给业主“合理使用”。“开发商卖给业主的房屋，事实上已经 承诺在没有相反意思约定的情况下，业主有权使用属于开发商的配套设施，这一点是毫无疑问的。”

　　而“合理使用”并不意味着无偿。叶林认为，在这一点上，如果双方不能达成一致意见，就需要法院作出核定，确定 配套设施的价格。至于业主称

房价里面已含有使用配套设施费用的说法，叶林认为需要拿出证据。

　　北京市策府律师事务所主任于阜民则认为，如果从购房者的真实意图和建筑经济的角度去应诉，可能会对应诉方有利 一些：

　　“真实意图是说大多数业主在购买房屋的时候，都会认为买房子必然要支付公摊面积的费用。”于阜民说，“中国的 法律是追求实质含义的，你虽然写上了‘公摊面积为零’，但那违背了我的真实意图。我想象不到买了房之后，还要交公摊费 。没有公摊，开发商在与我签合同的时候，必须要对我说清楚。”

　　“第二点，不能单凭字面合同上写着‘公摊面积为零’，就认为房价中不含公摊面积的价格。”于阜民建议应诉方要 求开发商提供制定房价时，进行成本核算的原始资料——如果开发商称资料遗失，这本身就很说明问题了，或者请建筑业专家 对建筑成本进行经济核算，算算在业主购买房屋所付的房价里，倒底包不包含公摊面积的价格——如果已经包含，那么无疑可 以断定，开发商制定的

购房合同条款‘公摊面积为零’一项有问题。

　　“这场诉讼应当引起司法界、行政界，以及社会各界的关注和讨论，看看开发商利用配套设施进行谋利的正当性在哪 里。”周后兴律师有些愤慨，“如果可以据此谋利的话，小区里的配电室、中控室，以及物业用房，都可以用来出租。”

　　从物业管理公司和业委会提起上诉，至今已四个月，三方仍在焦判决结果。