美国住宅小区管理办法值得借鉴

　　目前，发生在住宅小区内的物业纠纷越来越多，在比较“和平”的小区内，也多是业主长期忍耐的结果。怎样走出这样的困局呢？我觉得美国的做法值得借鉴。据3月16日《大河文摘报》报道，美国住宅小区的管理机构是居民委员会，英文直译是“户主协会”，属于民营企业，收入来源于管理费，它由居民代表、法律顾问和物业经理组成，居委会可以根据有关法律自己制定《居委会协议》，有的长达1000多页，非常详细。由“户主协会”管理的住宅小区，各方面管理得井井有条。

　　美国的“户主协会”和我国现有物业管理公司的最大不同，就是它更注重权力的对等和相互制约。你看，“居民代表、法律顾问和物业经理”形成“三足”，这就为“鼎力”打好了基础。从“户主协会”这个名称上看，那里的户主代表是协会的主体，而不是以物业公司为主体。也就是说，这是以户主为主的一个机构在自行管理着自己的小区。在这样一个权力框架下，物业经理是无法强制侵犯业主利益的。我们的许多小区虽然也有业主委员会，但往往是物业公司自行制定了不合理规章后，业主委员会才能发现，

　　美国“户主协会”的权力组成中，有一个我们没有的法律顾问。在“户主协会”制定协议或解决纠纷中，他因为超脱于此宅区的所有利益，更能从法律的角度和中立的立场思考问题和行使权力，无论对公司经理或业主代表都能形成制约，同时也使国家的法律得到尊重。有了他，不利于任何一方的决议，都有可能因他的否决票而不能通过。我们这里虽然也聘请法律顾问，那都是业主和物业矛盾升级、闹到法庭上时才想到他们，成本太大了。

　　为了减少我国小区内的摩擦和管理上的低效率，笔者建议对现有《物业管理条例》进行修改，将权力对等、相互制约的理念引入其中。当然，这种借鉴还需要好多法律、观念上的相关氛围来保障，如相关法律的完善、居民代表的选举办法、“居委会协议”的产生办法、业主自律意识、司法公正等等。但是，和谐的整体环境是由和谐的细胞组成的，让我们从创建和谐小区这个健康细胞开始吧！