印华回应“地产谎言论”

http://www.sina.com.cn 2005年07月22日14:31 外滩画报

　　编者按

　　与政府出台“房产新政”、着力调控房地产市场相呼应，学界对于中国房地产市场的诸多问题争论之声不断。继王小广博士在6月27日《中国证券报》上发表《中国房地产业的十大谎言》，接着又在7月2日的《瞭望新闻周刊》上发表《房地产十大观念偏离》。一时之间，喊“空”之声极其响。

　　7月9日，在首届昆山房地产论坛上，上海市房产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心教授印堃华首度公开反击王小广的一些观点。

　　本报编发此篇文章，旨在让读者了解各派观点，增加对房地产局势的认识。

　　地产业是一个基础性、先导性的产业，其支柱产业地位不容否定

　　中国房地产业为什么成为支柱产业？国民经济要发展，经济结构要调整，生产力布局要调整。要调整就要动地皮，土地是载体，人类活动的载体。市场经济里最高层次的市场是要素市场，土地是最基本的要素，大地是财富之母。土地进入市场要靠什么？很简单，要靠房地产业的发展。不搞房地产土地怎么能有偿出让？从什么地方来钱搞城市建设？

　　美国有些城市当年经济发展也是三大支柱产业：钢铁、汽车、房子。我们搞了房地产业，住宅建设成为国民经济增长点后，带动了50多个行业的发展，带动了上下游产业的发展，然后逐步走出经济通缩困境，并促使中国经济逐步走上健康发展的良性轨道，房地产业在这方面是有贡献的。

　　老百姓现在只能买房保值了，如果把房地产打下去，这也不让投资，那也不让投资，老百姓就会担心有限积蓄的保值问题。

　　要允许老百姓持有房产，这是藏富于民，是很好的事情，托改革开放之福，老百姓手头有了点积蓄，存银行担心贬值，办企业没本事，借出去怕骗子，做生意易亏本，做股票更危险，想来想去还是买房子……既可自用，又可出租，要用钱时还能抵押或变现。多数老百姓投资买房也是一种无奈的选择。买房子可保值增值，这跟买艺术品基本原理是一样的。土地稀缺性决定了房产可以增值。原始的土地价格是很低的，级差地租的存在使得地价不断上升。

　　正规的名间投资跟私人消费，我认为不应该过度限制。现在有些人主张限制投资、限制消费，我认为这是错的。我们中国经济发展到现在，主要的问题前一段时间是依靠国家财政负债，用公共产品的投资带动内需，也就是说公款投资、公款消费，带动国民经济增长，这在经济统缩时期是不得已的措施。老百姓买房子投资也好、消费也好，无非是买黄沙、水泥、平板玻璃、普通钢材，这些都不是稀缺资源而是传统产品，买这些东西意味着可以解决欠发达地区的就业问题，解决资源的输出变现金的问题，还有一个特点，买了房子，财富还是留在中国的，搬不走。房地产拉动解决了中国的就业问题，解决了很多欠发达地区的经济问题。钱放在银行不能确保升值，搞不好就会出现资本外逃，问题更大。

　　我们现在的板子打到民间投资上是不对的。而且私人消费是最重要的，经济的增长要靠最终消费，民间投资私人消费是国民经济增长的原动力，中国还有什么领域更适合吸引民间投资和私人消费？

　　实际上，现在我们这一轮房地产投资失控，罪魁祸首不是民间投资，投资失控的责任，一是地方政府，要搞政绩工程；二是国有大企业集团和垄断企业，搞钢铁的也来搞房地产，搞石油的也搞房地产，搞电力的也搞房地产，变相高价拿地这也是不对的；三是上市公司，也来大搞房地产。

　　失控的根本原因是花的都是公款，要么是国家的钱，要么是股民的钱，总之都是老百姓的钱，不是他自己口袋里的钱，所以他会投资失控。

　　企业是以盈利为目的的，社会福利最大化要靠政府来做。让有钱人买房、买不起房的租房、租不起房的政府提供社会保障用房，最穷的人则应免费提供。

　　企业以营利为宗旨，社会福利最大化主要是政府来做，当然我们可以引导发展商来助一臂之力。政府主要精力要放在抓好中低价商品住宅的土地供给和市政设施的配套上，使普通老百姓有房可买，买了还愿意去住。至于高档住宅则完全可以让市场机制去调节，因其本来就不是面向大众的，何必多加干预。有的企业按市场细分原理专做精品，这有什么不可以？社会主义市场要满足各种层次有支付能力的需求，需要不等于需求。

　　实在租不起房的，则由政府帮助解决。在社会主义初级阶段，我们鼓励大多数老百姓“量力而行，租购并举，梯度消费”，通过市场介入住房消费。不要期望政府每家发一套房子，政府做不到。对少数低收入家庭，政府只能做到居者有屋住，不能做到居者有其屋(产权房)。我1999年就发表文章说照搬新加坡的经验是不对的，它是发达的市场经济，亚太金融中心，国家小、政府有钱、穷人比较少，好解决问题。我们就不行，我们不能搞住房福利化、不能搞新的双轨制，不能让80% 的市民都能买经济适用房。如果照它那样做，是错误的，是改革的倒退。我们只能保证10%-15%的比较困难的由我们政府帮助解决，当然这个比例是要逐步提高的。也就是说，让有钱人买房、买不起房的租房、租不起房的提供社会保障用房，最穷的人才是免费提供。

　　自住需求占多数就构成稳定的市场结构。人要有梦，有梦才有动力，要让人做梦，大家才能努力工作。

　　自住需求占多数就构成稳定的市场结构，就像坐庄锁定了筹码一样。造成价格出现波动的是流动性强的那部分市场需求，供求强烈磨擦才会产生泡沫，消除泡沫的最好办法是“扩大有效供给，降低成本费用，疏导过度需求，压缩利润空间”。至于少数炒家内外勾结哄抬房价，制度上堵住漏洞，就可以了。早在1995年，我就提出上海将逐步形成一个中产阶层，典型的中产阶层就应该是一家两套房，一套在市区便利学习，一套在郊区休闲度假。我们现在的观念还是老观念，认为一个人有一套房子就够了，这是不对的。人要有梦，有梦才有动力，要让人做梦，大家才能努力工作。

　　城市化必然带来房价上涨，中国房地产至少还要热上十多年。

　　我们国家还处在大规模的城市建设阶段，处于城市化的加速时期。房地产则刚刚进入成长期，目前国内城市人均住房面积远低于其他同类国家的水平。今后，旧城改造、产业结构调整、原有居民的住房改善、外来人口的安置等等，中国房地产至少还要热上十多年。在此期间，尽管会有短期盘整，房地产价格水平总体向上攀升是必然趋势。

　　房价上涨的关键是土地越来越值钱，房地产暴利不在房产在地产。

　　房价上升的空间关键是土地越来越值钱，越来越稀缺，稀缺性是决定价格的一个因素。

　　有人说，现在土地供应并不少，这些话我认为还是不太了解情况。比如说我们上海有一些地，从我们的统计指标来看，它已经出让了，人家发展商出让金也付了，合同也签了，但是这块地到现在为什么没有开发呢？因为拆迁户没解决好，一拖两三年，但是土地指标已经出让了。

　　房地产暴利是什么原因造成的？暴利在哪里？不在房产在地产。

　　现在搞房地产开发的，还不如炒地皮赚的多，这就跟我们的机制体制有关。几年前土地出让很便宜，几年后，轨道交通、商场、医院、学校等大的项目都建成了，道路、绿化都搞好了，根据马克思的理论，进行土地追加产生了级差地租Ⅱ，这块地突然就升值了，连边上的土地都升值了，这个“沾光”本来不是它投资的，而是政府和其他人投资的。当年他拿地才花3 0万，现在一块地值300万，他就得到了这笔超额利润。

　　房地产业不能衰退。全国有3200万农民工建筑工人，建筑行业不行了，没事干了，3200万人回到哪里？

　　房地产业不能衰退：一是这种僵持的局面长期持续下去国民经济会受到严重影响；二是相关行业萧条社会矛盾增加，失业的农民工无处可去；最终社会和谐会受到严重挑战；三是地方财政无线两袖清还债和搞建设；四是坏账更多了。

　　中国不是日本，凡是东京、台湾、香港这些房地产泡沫破灭的地方，有几个共同点，第一就是岛屿经济，土地有限；第二就是有比较成熟发达的市场经济，已经过了大规模的城市建设阶段；第三当地的市场容量小，依靠外来的消化多。而我们国情不同，我们的发展阶段也是不同的。

　　现在市场这种僵持局面长期下去，到年底国民经济会受很大的影响。现在已经开始出现一些问题，中介行业裁员。如果长期下去，一手房市场也没人买了，下来就是我们不要造房子，那就是建筑行业倒霉。建筑行业用的都是农民工，全国有3 200万农民工建筑工人，建筑行业不行了，没事干了，3200万人回到哪里？我仅仅讲了建筑行业，还会影响物流、建材、钢铁等行业，现在已经可以看到，全国的钢铁价格下降，建筑钢材每吨下跌1000多元。装潢市场也下降，家电消费大幅度下降。许多劳动密集型行业就会有问题。

　　经济决策中间，有一个很大的问题，就是顾问太少、参谋太少。

　　我一直认为我们的经济决策中间，有一个很大的问题，就是顾问太少、参谋太少。

　　我是从上世纪80年代后期应邀参加房地产业发展研究的。我一直主张要以市场经济为主来调节配置资源，政府跟市场应该有所分工，政府做政府的事情，市场做市场的事情，市场能够解决的，尽量应该由市场解决。

　　市场经济的关键问题是供求关系，供求强烈摩擦，价格就会偏离，供不应求价格就会上去。有人把它说成是泡沫，供过于求价格就会下跌，价格会低于成本。这是一个很普通的规律，就是说泡沫也是市场经济的副产品，搞市场经济泡沫是不可避免的。在市场经济条件下由于供求强烈摩擦的关系，泡沫是此起彼伏，时消时涨的。要解决房价太高，很简单，一个是降低成本，一个就是扩大供给，扩大供给比降低成本更重要。我们有的同志，说是说希望房价降下来，但是采取的办法就是压缩供给，增加成本、增加费用、增加税收，都是做加法却想叫房价掉下来，这怎么可能？

　　上海房价不可能跌到2003年6月份的水平，也就是上海下跌50％。房地产价格是波浪式前进，螺旋式上升，不是直线上升，也不会原地转圈，香港五年才跌68％，我们一年就跌50％，市场还会有吗？

　　现在大家都在观望，为什么会观望？我认为大家心里没有底。我希望政府把底交给市场。

　　现在调控以后市场出现了观望是正常的，市场对调控措施有个吸纳过程，但是这种僵持的局面长期下去，到年底国民经济会受很大的影响。我们现在的问题是要研究，观望期不能太长，对消费者我们舆论要正确引导，该出手就出手。现在是砍价的时候也是挑选余地最大的时候，如果你要结婚了该买房子还是要买房子，价格有讨价还价的余地。

　　我的看法，房价不可能跌到2003年6月份的水平，也就是下跌50%。房地产价格是波浪式前进，螺旋式上升，不是直线上升。香港五年才跌68%，我们一年就跌50%，市场还会有吗？

　　观望期究竟有多长？这个不好说。我个人认为，工作如果做得好，上下联通，把底交给老百姓，把悬在人家头上的剑拿掉，把手里的帽子放掉，按照正常的心态考虑投资、开发、经营和消费，我想有半年到一年的消化吸收，基本上可以做到让市场比较健康地向前走。这是一个好的方向要争取。现在的关键要使投资者、生产者、经营者、消费者都恢复信心，不要把人的信心打得没有了。我们要给市场一个预期的信号，告诉他们疯涨的情况、排队买房的情况不可能再回来了，正常的理性消费、理性投资，只要是正常合法的，政府不会强行干预。

　　上海房价近期内是会下跌的，少数的跌20%、30%也说不定，要去寻觅机会买房子。当然，跌了那么多的房子，可能是有缺点的，但多数将是“稳中有跌，小幅盘整，提高品质，消除泡沫”。一年内的盘整幅度可能在5%-10%左右，然后通过提高性价比的办法，止跌企稳，再慢慢向上走。