贾铁军：俄罗斯房价飞涨的背后

　　作者：贾铁军

　　购房梦想越来越遥远

　　说起莫斯科房价飞涨，当地朋友用得最多的词是“疯了”。买房，这个很多城市居民最喜闻乐见的话题，莫斯科的普通市民却很少谈及。当地媒体近半年来对房价上涨炒得火

热。一位当地同行道出其中缘由:“房价飞涨，越来越多的普通人感到购买新房的梦想越来越遥远了”。

　　据莫斯科主管城建的官员介绍，今年1-7月，莫斯科市的房地产平均价格指数上涨了1.5倍，俄罗斯平均涨幅在25%-30%，莫斯科成房价飞涨的“头羊”。据俄官方公布，莫斯科中央行政区每平米住宅均价为4000美元，价格最低的也在2500美元以上。实际上，居民难以按官方公布的均价买到理想住房，大小合适且格局合理的住房价格要远远高于这个数字。当地一位朋友说，2002年他在莫斯科中心区北部购置一套3居室住房，当时价格每平米2千美元，现在该区每平米已卖到8千美元。他说，这才是莫斯科真实的涨幅和实际价格。

　　谁是房价飞涨的“幕后”

　　莫斯科乃至俄罗斯

　　首先，人们感到“俄罗斯富了，俄罗斯人有钱了”。无论是国家、企业还是个人，与前些年相比，资金都大幅增加。伊拉克战争带来的国际原油涨价，给世界第二大原油出口国的俄罗斯带来巨大利润。去年俄石油出口已突破1200亿桶，普京政府今年不仅提前还清外债，外汇储备还直线攀升到2000多亿。乐观的经济形势、丰富的能源储备、日渐恢复的经济都给了俄罗斯人强大的信心。8月29日，“莫斯科回声”电台举办的金融讨论会上，一位学者夸张比喻:“若干年后100美元兑换一个卢布也不是不可能”，虽是玩笑却也把俄罗斯人对未来经济充满信心的心情表露无遗。

　　其二，富人“扎堆儿”，需求大于供给。很多人用莫斯科人的平均收入来说明人们没有那么强大的购买力，但莫斯科房地产唱主角的不是普通市民。莫斯科主管建设的副市长列辛说，目前莫斯科住宅70%的购买者并非是莫斯科居民。有人比喻，如果中国有钱人集中在东部和东南部发达地区，那么俄罗斯绝大部分富豪都生活在莫斯科和圣彼得堡。莫斯科不仅集中了俄所有的亿万富豪，还有不计其数的千万富翁和很多本国和外国大企业、公司的老板几乎都选择莫斯科。富豪云集首都，也引导着莫斯科房地产的开发结构。网上的楼盘列表中，10大楼盘中，希尔科夫街一座公寓位居榜首，每平米税前均价为2.2万美元，最便宜的一套住房也要660万美元。俄媒体打趣说，这恰好是乌克兰2006年1月出售杰尔诺波里城市机场的价格。新开发楼盘面向“新贵”、“富豪”，因而地段、成本自然不低，普通人难以问津。苏联解体前，经济不景气，莫斯科住宅建设停滞多年，这也为今天抢房市场埋下伏笔。今年莫斯科计划开发住宅470万平方米，实际需求是这个数字的1倍。

　　三，外来资金涌入“炒房”，开发商被政府职能部门层层“扒皮”造成房地产成本大幅提高。随着俄经济形势好转，看好俄市场和愿投入资金的本国人、外国人大有人在。投入俄的境外资金年年增长。2004年，俄每季度流入资金额约为70亿，去年达180亿，今年上半年已接近去年全年水准。由于投资法规和相关配套还有待完善，使投资去向比较单一。投入不动产市场，对很多人来说是个不错选择，“炒房”成外来资金的重要流向。官商勾结哄抬房价也影响着房地产市场正常运转。俄检察部门已正式介入对莫斯科和圣彼得堡等大城市房地产调查。俄联邦总检察长柴卡委托联邦反垄断局等部门了解房价“不正常疯长”的幕后原因。检察部门明确表态，怀疑开发商与政府职能部门有黑幕交易，使莫斯科等城市住宅价格飞涨。他们质疑那些标价每平米500美元的商房建筑用地，为什么到开发商手中成了2500美元。虽然几乎所有的开发商异口同声地否认有任何违法操作，但调查在紧锣密鼓地进行。

　　房价是否继续看涨

　　普京是俄民众心目中的英雄，民众最常用的表达方式就是齐声高呼“普京，我们爱你”。这不仅是因为普京推行的对外政策使俄罗斯在恢复一度严重受挫的信心和自尊，普京的富民施政方略中，4项提高人民生活水平的计划也受到民众的热烈欢迎，其中包括全面改善公民居住状况，让所有的俄罗斯人都买得起房。面对飞涨房价，看着渐行渐远的梦想，民众自然会想起执政者。

　　如何抑制房价?明天会怎样?莫斯科市民很难有轻松心态。很多专家说，这是市场问题，政府没必要干预。也有人认为目前的价格已经“离谱”，并非完全是市场因素，市政当局必须“出手”平抑房价，否则不动产泡沫将危及国家经济健康发展。莫斯科市长卢日科夫日前公开就抑制房价表示，最好的解决办法是进一步开发，把更多住宅投放市场。他说，莫斯科市政当局将继续加紧民宅建设和投放，今年上半年已完成270万平米民宅建设，到年底将达470万平米。明年莫斯科将依然保持500万平米的建设规模。他说，没有理由、也没有计划让住房建设速度降下来。莫斯科还出台一些相关政策，如用高税收打击炒房者，限制购房产的数量，购第一套住宅和多处住宅的价格将有很大区别。购房者3年内要转手出售，将课以重税。通过政策和税收引导，增加经济适用住宅比例，改变目前高价位

　　对未来莫斯科房价，无论是专家还是普通市民几乎没人相信会在不远的将来有所下降。更多人期待，通过政府努力，控制涨价势头，不要演变成泡沫，通过国家帮助和收入提高，最终实现住房梦想。还有人从另一角度诠释:“莫斯科就是这样一座国际化大城市，它只适合那些有相当生存能力的人”，话里话外透着“莫斯科不相信眼泪”的市场化味道。