京沪房价为什么能媲美纽约华盛顿
文/杨国英
中国富人在一线城市掀起的又一次置业狂潮，在令人咋舌屡被刷新的房价背景，既折射出实体经济衰弱下的资金无出路，也影射出国人在心理层面依然停留在农耕文明时代。
经过持续半年的房价飙升，我国当前一线城市房价已堪与美国媲美。以北京和上海为例，在中美两国城市功能的定位上，分别对应美国的华盛顿和纽约。数据显示，2016年春节过后，当前北京二手房均价已超过4万元/平方米，而华盛顿的房屋均价(折换为人民币和平方米计)却仅为2.5万元/平方米左右；纽约最繁华的曼哈顿地区房屋均价约为10万元/平方米，而当前上海最繁华的陆家嘴地区二手房均价亦已达到6.3万元/平方米。
这仅仅是表面上的比价，实际上，你也许不知道，中美两国房屋面积核定的标准不一，我国商品房的面积计量是建筑面积，而美国商品房的面积计量是居住面积，居住面积与建筑面积之比即为得房率，以我国一线城市得房率为70%左右进行核算，那么更为客观的对比数据应该是，当前北京房价已是华盛顿房价的2倍，而上海陆家嘴地区的房价已近乎等同于纽约曼哈顿地区。
当一个新兴经济体的政治中心、金融中心房价，已经完全媲美、甚至局部超出全球最发达国家的政治中心、金融中心的房价，这从基于回报率的投资角度来看，已经确定无疑地表明泡沫的存在。这种泡沫的存在，不仅仅是感性的判断，而且之于房价租售比的客观判定来讲亦是如此——当前，北京和上海的房价租售比(每平方米月租金与每平方米房价之比值)大体为1:600，而美国华盛顿和纽约的房价租售比却不超过1：300，这也就是说，北京和上海一套房所获得的租金收入，需要50年时间才能冲抵购房款，而同样一套房，在美国华盛顿和纽约却大抵仅需要25年以内。
确切地说，最近半年一线城市房价的狂飙突进，与所谓的刚性需求无关、或者说关联度微乎其微，这其实是中国富人资产配置的又一次腾挪。以北京和上海为例，当下置业的起步门槛应该在500万元以上，即便以首付款贷款买入，每月数万元的月供，也绝对不是普遍刚需人群可以承受的。
实事求是地讲，“资产配置”之于中国富人，在2010年前还没有成为耳熟能详的词汇。因为，在此之前，中国富人更多地忙于投资实体经济，实体经济普遍的高回报，让他们习惯于借钱扩大工业生产、或扩大商业半径，而不是将闲置的钱用于理财(资产配置)。
但是，过往的惯性思维在2010年后逐渐逆转，实体经济的持续不景气，已经迫使中国富裕人群压缩实体经济投资，将更多的闲置资金投向房产或股市，“资产配置”因此成为中国富裕人群的必备思考选项。在这一大的时代背景下，最近半年来一线城市房价的急速飙升，则与去年年中股灾的爆发有关，股灾爆发直接导致中国股市的财富效应大幅降低，而随后迎来的央行一连串降息，这又必然导致中国富人资产配置逻辑的转变，除极少数巨富人群有能力进行全球资产配置外，绝大多数中国富人只能降低风险偏好，而将资产配置重新锁定为一线城市的房产。
为什么是一线城市房产、而非三、四线城市房产？这很容易理解，在实体经济不景气之下，过度依赖传统制造业的三、四线城市，其必然面临着产业弱化、人口外流的趋势，而一线城市相比于三、四线城市，其天然拥有包括科研院所、高校、金融资源等优势，而这恰恰是中国经济转型、调结构的核心要素资源，故而，社会资本再次吹大一线城市房价的泡沫，并非不存在短期经济逻辑的合理性。
为什么在中国富人资产配置的选项中，房产一直是特别重要的选项、甚至是部分人群排他性的选项？抛却纯粹经济学层面的分析，我们从心理层面进行剖析——中国文化历来有“安居乐业”的传统，在儒家文化的语境中，父母给孩子买房也貌似是天经地义的，这其实就是为什么中国人买房平均年龄远远低于欧美的原因所在。此外，与游牧文化和移民文化深厚的欧美不同，农耕文化历史悠久的中国，除了浙江、广东、福建等少数沿海地区，绝大多数国人不习惯前往国外寻找机会，既便国内实体经济已经衰弱、发展空间已经受窄亦是如此，故而，中国民间宁可购房置业进行投资(或投机)，而不愿将闲置资金用于海外发展、尤其是发展空间较大的亚非拉等欠发达国家。
国人再次将“宝”押向一线城市房产，这其实是身处新经济时代、而心仍在农耕文化时代下的纠结错乱之选，或许，只有在有朝一日房价泡沫破裂时，国人才有可能身心合一进迈入新经济时代，专注于创新的民间风险投资才有可能真正兴起，年轻人也才有可能不甘做房奴而勇于去远方行走。
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