采访/文字　独孤秋秋

　　编者按：随着房屋的逐步私人化，中国的的业主运动也在不断地风起云涌。2002年的情况显示出业主维权运动已到了要让人侧目视之的地步。当一回业主究竟有多难？2003年9月1日，新《物业管理条例》将实施，是否昭示着步履维艰的业主维权运动的光明未来？业主运动将为中国基层的民主政治开创新天地？

　　倪正茂，著名法学专家，现任上海大学法学院教授，上海司法研究所所长。兼任上海政法委员会主任、九三学社中央政法委员会副主任等职。2002年9月--2003年5月，倪正茂以上海“四季园”小区业委会主任的身份领导了一场艰辛的维权行动，引发了全国多家媒体关注。就以上系列话题，倪教授近日接受了新浪观察专访。

倪正茂教授

　　新浪观察：随着改革开发和市场化经济的逐步深入，房屋在中国逐渐变成百姓的私有财产，新兴的房地产业也出现了一片兴旺景象。但近年来房地产市场纠纷不断，许多购房者叹息“有产者难做，业主难当”。作为一名购房者，您本人在这方面有何体会？

　　倪正茂：　这几年全国百姓买房踊跃，房地产都呈快速成长势头。据统计，上海现在住房的私有化达到82%以上。新建房屋基本上全是商品房，原来的老公房也正逐步进行私有化。这些现象表明了改革开放以后大家的生活水平有了大大提高，更多的人住上了更宽更好的房子，是好事。但房地产业整体上也确实存在不少问题。我自己2001年也买了房子就遇到不少问题。站在买房者的立场，通常问题来自开发商方面和物业管理两大方面。从开发商方面讲，我们常会发现到处会有不实广告，吹得天花乱坠的，住进去后发现原来不是这么回事，而且许多原来的承诺也不落实，基本上是弄虚作假。此外还有诸如公摊超标、房屋面积缩水、开发商私自更改规划、房屋价格和物业管理费过高等。这里面大多数问题都是业主购房时所不了解或不容易了解到的。如面积缩水、质量不高等。最后住进以后还会遇到物业管理难题。

　　我可以在这里讲一点自己的体会。本来按规定小区入住50%以后是可以成立业主委员会的，但实际上却不好建立。当时我们小区就面临令人不满意的物管，不但无法解聘还在小区里贴大字报。直到后来新公司按合同要进来仍然赖着不走，甚至安排打手进入小区。业委会向街道办、110求援均表示没有这个执法权。好在我们最后争取到了市政府的支持，前后花了2个月总算新物管公司进到了小区。这已比不少一些小区好了不知道多少。总的看起来，我们还没有建立起一种制度。使得以业主委员为代表的业主自治具有权威性。以上问题都是前进中发生的问题，是好事中遇到的坏事。怎么样把购房这件好事变得更好？如何来解决？业主应该充分借助于行政和政府的力量。

　　新浪观察：一般买房者都会感觉到，一旦交钱签约当上“业主”，马上会不由自主地与开发商形成两大对立群体，出现这样的情况原因是什么？有没有可能出现双方和平共处，互惠共赢的局面。

　　倪正茂：　客观上看，首先是房地产行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局与自律，此外原来的相关条例规定很不明确，导致业主委员会在组建与维权过程中寸步难行。加上一些地方的相关部门的监督制裁力度滞后，造成整个行业恶性事件不断。

　　主观上看，业主与开发商因为代表不同利益，所以会出现对立。但最基本的原因还是在于开发商在开发中出现的种种不良问题和猫腻。如果没有问题，房地产开发商就不会使用种种手段阻碍业主联合起来维权，阻碍只是为了掩盖自己的问题而已。如果没有一点问题，就算是业主们成立业主委员会自治，又会对开房商的利益造成什么损失呢？他们没有阻止的理由。现在物业问题大家谈得比较多，实际上就房地产利润而言参与物业管理和整个开发过程比起来只能算是蝇头小利了。我知道的上海一个新建小区共修了四栋楼，总投资大约3亿多一些，销售收回6亿多，大家可以算一下这个盈利率。每一个开发商在开发中肯定会遇到来自土地、工商、行政、电力、卫生、防疫、交通等方面的职能部门。当中间某一些环节出现问题时，大多时候开发商都会采取收买的办法，与职能部门的一些不法分子勾结起来。这中间产生的费用再被开发商变本加厉地算入开发成本，转嫁到每位业主头上。比如公摊，比如平均价格。这样一来又形成新的问题。当业主组织起来维权时这些情况都可能被揭露，所以开发商拼死掩盖自己的劣行，同时阻止业主成立组织集体维权。

　　新浪观察：从近年来业主维权的统计来看，“业主”一方在斗争中往往处于弱势地位。对此，律师秦兵指出：除了法律缺席外，业主组织不具紧密性象一盘散沙的状态被开发商所利用。而社会学家袁岳则认为一个社区里10%的人是积极分子，有30%的人是追随者，60%左右的人是一般群众。所谓“1+3+6”理论。

　　倪正茂：　业主往往处于弱势，上述原因的确存在。实际上袁岳先生的理论在有些小区里可能都还需要调查。我知道的一些小区里面积极分子能有5%就已经很不错了，这5%中的一半即2.5%的人能坚持下去就非常了不起了。一方面，象业主委员会中的工作我自己的体会是实在太繁重了太琐碎了。干得好大家受益，干得不好通常会有人不予理解反而指责。在这种情况下积极分子要坚持下去确实不易。另外一方面，由于受中国传统文化与道德的影响，绝大部分人都“明哲保身”，或是怕“枪打出头鸟”。这部分人一般不会出面争取维权，而由少部分积极分子去争取，争取到了大家一起受益，没有争取到他们也没有一点损失。此外，还有些人是完全站在开发商的立场上的。这部分业主比较特殊，有些是通过种种关系买到便宜的住房的、还有一些是开发商给好处的官僚身份的业主。这些人在维权问题上往往和开发商相勾结，有些人在反对业主委员会的时候甚至可以采取一些非常疯狂可怕的手段，给业主委员会维权带来想象不到的阻力。这时候，“1+3+6”可能都要改成“0.5+3+5.5+1”。这就是说，可能10％以上的人为私利而与开发商沆瀣一气，这使得业主组织整体的斗争性严重削弱。目前据我了解到的情况估计，70%以上的小区都存在维权问题，而成功率非常低。

　　新浪观察：关于业主和物业的关系有一个比喻：“本来想找个管家的，却找来个当家的”。“非典”时期曾出过这样一件事：某社区的“物业”规定，要求居民把宠物“处理”掉，否则物业将上门“帮助”“处理”。在法律上，双方的主体地位应该怎样？对以上问题又该怎么处理？请您就这个案例分析说明。

　　倪正茂：　物业公司的职能很简单：就是接受业主们的委托，收取服务费进行小区事务管理。其它方面的事务物管均无权参与干预。象养狗问题，在上海也有相关规定。如果有人违反，可以拨打狗队的联系电话通知他们来处理。物业公司在这种事情中不应该干涉。至于出现物业管理不到位情况业主们可以先请业委会出面与物管交涉，如果交涉不通可以直接炒掉物管公司。在《物业管理条例》没有实施以前炒掉物管公司通常都十分难，业主们也往往采取另一种方式反抗：拒交物业管理费。在没有办法的情况下这是比较好的自卫方式。它的好处在于物业公司可以据此起诉业主，而有心的业主如果把相关资料与证据记录在案则可以反诉为胜，取得最后的优势。

　　在我住的这个小区里曾有业主因老物管公司管理不善而拒交钱，后被起诉。我们业主委员会帮助业主收集证据并聘请最好的律师来打官司。最近开了几次庭，我们的业主最后获得了很大的胜利。不仅滞纳金不用交了，原来没有交的管理费一下减了了1/4的，算是在维权斗争中取得了最后胜利。

　　新浪观察：毛寿龙先生认为中国现在兴起了业主运动对中国民主建设而言是“意外收获”。作为一名法律专家，同时也是一名曾经领导了令人关注的维权运动的业主委员会主任，你本人对此有怎样的看法？

　　倪正茂：　上述观点正是我当时为什么在那样艰难的情况下仍然坚持没有放弃业主委员会工作的重要原因。我从担任业委会主任第一天一直有这样一个观念在支持我，那就是觉得业主委员会的建立和运作实际上是中国民主政治建设非常好的实验场。拿业主们的维权组织业主委员会来说，这是一个非常有意思的组织。在中国社会细胞中，除了私有企业以外，只有业主委员会是既没有政治也没有财政支持，甚至没有时间可以利用的组织。我本人是搞法律的，兼有一些社会职务，本来有一些社会资源可以在业委会的工作中加以利用。但我想能不能完全依靠自己的力量来维权呢？这样做能不能取得胜利呢？从我这两年的工作实践来看是可以取得胜利的。虽然的确比较艰苦。象我们的业主委员会经过工作的磨合后大家非常团结，昨天晚上还在一起开会讨论新物业条例到深夜。我们平时的工作不收取一分钱报酬，完全是义务工作。有时全部双休日都投入进去了。过去我们的业主组织可以说是应了“散沙原理”。一些业主基本不参与活动。但他们后来遇到难题了来找我们，通过我们的帮助打赢了官司，于是大家都觉得业主委员会还真好。以后小区的事务再请他们参加也就比较容易了。

　　这两年来我们的工作除了给众多的业主们带来物质上的受益外，无形的得益是无法计算的。我们可以明显感到参与活动的不少业主民权的意识增强了，法律知识也增加了。散沙不能一天结成水泥，民主也不是一天就建成的，但毕竟是在往前推进了。这是渐进的过程，象毛泽东的《论持久战》写的那样，对民主政治建设，不应存“亡国论”即永远建设不起来，也不应有“速胜论”，即一朝一夕就胜利了。也打持久战吧。

　　新浪观察：2002年业主维权运动冲突比较集中。有新浪网友还呼吁业主们在法律环境下更多选择理智维权，尽量避免冲突维权的损失。此外网友还认为惩罚不是法律的最终目的，也呼吁在更深的层面上全社会范围的的诚信意识。

　　倪正茂：　在上海这边比较激烈的冲突维权总体来看要相对少一些。我们谈理智维权没有错，但讨论时我们往往把更重要的资源忘掉了。那就是在业主和开发商之外的强大的政府。很多时候之所以冲突政府有不可推诿的责任。比如房屋质量、比如房屋面积缩水、比如私自修改小区规划、比如乱收物业费用、比如开发商雇凶打人……如果政府有关职能部门对这些问题袖手旁观不管不闻业主就只有自己维权。但身为政府部门应该替百姓把关，监督开发商把好的东西交给百姓。我们不主张象北京方苑业主那样的开车游行，但我们非常能体会这样不得已而为之的行为。在这方面房产局、警署应该采取行动主动维护百姓的权益。

　　再说到诚信，诚信是民法的基本原则，是全世界都公认的。如果没有诚信就寸步难行。但现在看起来我们不能完全指望着诚信。如果谈诚信针对开发商和政府职能部门的应该更多一些。特别是政府，一定要诚信。房产商都对自己出售的房子了如指掌，而业主一般则一无所知，绝大多数老百姓对怎么签合同，有什么陷阱完全都不知道。很少有人是什么都弄明白了再买房子的。开发商是强势，业主是弱势。业主相信政府所以纳税。如果政府袖手旁观，失去了公正裁判的立场，就容易出现一些冲突流血的维权事件。

　　新浪观察：说到政府部门涉入管理，也有一些让人颇觉奇怪的现象。象不久前因当地街道居委会的不满，对北京现代城进行了一次业委会改组选举。选举过程中只要没有不同意见的全算赞同。还有一名居委会指定的委员不经选举进入业委会。

　　倪正茂：　在买卖房子这件事上，法律关系的主体就只是业主和开发商。这是买卖关系的两个平等主体。如果没有特殊原因，有关的所有问题应该在这两个主体中解决。街道办居委会介入业委会选举，现在没有相关法律规定到底是合法还是不合法。但总的看来是不合适的。过去在我们小区甚至出现了居委会的党支书想组织御用的业委会，后来发现他同时是被开发商收买的，一边当支书另一边在开发商另一处小区当经理。不过在这两年的维权过程中，我体会到完全按照理想化模式自己选自己维护也是非常困难的。回头想，业委会与居委会的结合也不失为一种办法。但首先居委会是居民直接选举的，是可以信赖的。其次，业主委员会放在居委会下面，是相对独立的组织。这样做的好处是中国的无数业主委员会从此纳入到政府系统中去了，再要寻求政府支援支持也就有了理由。新的物管条例中提到业主委员会的建立要在街道的指导下进行。但如何指导？具体操作还存在问题。政府部门的干涉要以监督指导为主，具体情况不太好干涉，否则也会成为问题。

　　新浪观察：有一所宽敞舒适的房子是大多数中国人的理想。从2003年9月1日起，新的《物业管理条例》将在全国范围内实施。未来老百姓在自己的房产维权状况是否会比过去有所改善？作为一位把业主维权当作民主政治实验的法律专家，对这个稍觉沉重的社会话题有没有一些建设性意见？

　　倪正茂：　中国人讲究安居乐业。这在从前是不可实现的梦想，现在是许多人已可以逐步实现了。对眼下出现的问题的解决主要还是应该依靠法律。法律总是从无到有，从不完善到完善的。特别是这几年，我国的法制建设取得快速发展。比如非典期间那么快就出台了相关条例。只要大家同心同德情况就会有所改变。也许是三五年，也可能是八九年。但从过去的情况来看，我自己感觉业主维权还没有引起足够的重视。我在这里呼吁，业主维权是一定要当作大事来看的，理由如下：一、业主维权可以非常好地广泛地培养民众民主意识，这对中国未来的民主法制化建设的推动是非常好的机会。二、我们的政府应该看到，现实生活中群众很大的一部分利益就放在房产上，大部分人的主要财产就是房子。这其中许多人是采取按揭方式来买房的，因此在以后的二三十年间他们的主要财产还会继续投入在房产上。“群众利益无小事”，这样重要的群众利益不花大气力来维护是不行的。个人而言最关心的还是鼻子下面那块肉。“三个代表”也要落实在这件事上。做得好大家与党与政府同心同德，否则，难免“离心离德”。政府如果出了大力气群众是会看得到的。这样的事业值得我们为之奋不顾身地投入。

　　新浪观察：感谢倪教授接受本期新浪观察专访。