(演播室)

　　主持人：各位好，这里是安徽卫视的《周末断案》，欢迎您！因为这个节目已经一年了，所以我们希望在一年的时候，能够多多少少有一个小小的总结。而我们就选择了这些年，在全国比较有影响的一些民事案件，和大家一起回顾。在我们选择的这些案件当中，涉及到的层面比较多，今天要跟大家谈论的这个案子，很敏感，因为它关系到很多人的切身利益。我们今天要讲到的这个案子，案发是在2001年，发生的地点河南鹤壁，来看一下当时的情况。

　　(外拍片)

　　(演播室)

　　主持人：李玉萍的诉讼请求是要求开发商退房款并且双倍赔偿。注意啊，这个双倍赔偿的提法就非常得大胆，因为商品房涉及到的价款往往是很高的。所以这个案子一出来，就引起了很多媒体的关注，今天我们请到现场的来宾是李玉萍的代理律师马磊，欢迎你。

　　主持人：当时你接了这个案子，马上就想到要做双倍赔偿吗？

　　马磊：当时听完当事人的介绍以后，她把这个情况向我们陈述以后，和另外一个代理律师我们进行了研究以后，我们认为这个案件符合双倍赔偿的各种要件，所以我们在起诉当中就把这个诉讼请求写给她了。

　　主持人：那你提双倍赔的时候，你的理由是什么？

　　马磊：理由啊，主要是当时依据几个法律规定。首先我们要确定开发商的行为它构成不构成欺诈。在《民法通则》解释意见当中，它有这样的论述。就是说故意隐瞒或者虚假告知而导致消费者做出错误的意思表示，这样的一个笼统的比较原则性的东西。主持人：你们当时就分析，因为他明明知道这个房子他已经抵出去了，然后他还卖给你。这属于故意隐瞒。

　　马磊：对，应当是故意隐瞒。而且据当事人当时说，她去买这个房子的时候，开发商还告诉她说：“这个没问题，这个房地产证马上能给你办出来”。这样的承诺实际上那就是故意隐瞒，或者说虚假告知，这个应当是符合这个要件的。这是认定他欺诈的行为。有了这样一个前提呢，我们就认为，根据《消法》的四十九条，我们认为按照双倍赔偿来起诉，应当说是比较合理的，或者能保护当事人最大的合法权益。

　　主持人：房子是大众商品，涉及到的价款会比较高。当时你们在提双倍赔偿的时候，心里面有底吗？

　　马磊：在我们接手这个案件，或者按这样的诉讼请求去做的时候，也没有找到这种先例。所以说只是我们感觉到应当这样去做，至于说心里有没有底？应当说是没有底的。当时我们是做了两手准备的，可以这样说，一个是双倍赔偿；另外是做了一个损失的请求。我们认为至少损失的请求是应当支持的。

　　主持人：好。现在的问题提给我们现场的朋友。我的第一个问题：请问各位，可不可以双倍赔？

　　观众：我认为应该双倍赔偿。

　　主持人：为什么？

　　观众：因为他的房产不是已经抵押给银行了吗？他没有所有权。另外他有欺诈性质，因为他自己没有所有权，他把房产又出卖了，消费者在不知情的情况下，就购买了这个房子。

　　观众：应该根据合同上面来。

　　主持人：应该根据合同来。

　　观众：对。合同说如果买卖做不成，应该哪一方怎么支付赔偿；如果我欺诈你，合同上说赔多少，赔三倍、四倍，这在合同上有明文规定。就是应该按照合同上来。主持人：应该按合同来。

　　观众：对。就是从《民法》的角度讲，没有这个法律依据，这是一个；第二个，如果双倍赔偿的话，显失公平。买房子造成的实际损失，应该按实际损失赔，这是一个；再一个，买房子的人，在买房子的过程中也有一定的过错。

　　主持人：买房的人有责任。

　　观众：对，有一定的责任。

　　主持人：这个案子事实上有很大的一个困难。这个困难是什么呢？一打官司的时候，经常有人就告诉你说：房子太贵，它不同于一般商品。大家认为房子是不是一般商品？就是我们《消费者权益保护法》第四十九条所说的，商品交易过程当中，如果对方有欺诈，我们可以要求双倍赔。里面所说的这个商品，和房子这个商品是一个概念吗？认为房子不是一般商品的，举手。一位、两位。来，为什么房子不是一般商品？

　　观众：以我个人来讲，就是讲你需要积攒很多的钱，然后你才能去买一套房子，并不像买些牙膏牙刷那样，随便拿点钱就能买的，所以我认为它不是一般的商品。

　　主持人：就因为贵，所以它不是一般的商品。

　　观众：对。因为房子应该是不动产，它在交易和买卖过程中应该有一些特殊规定，跟一般的商品有所区别。

　　主持人：还有很多人认为是一般商品。您认为是一般商品，对不对？来。观众：因为它是用来交换的，人们花钱到里面去居住。所以既然用金钱来买的东西，用来交换，所以我认为它就是商品。

　　观众：名字就叫商品房，它不就是商品吗？

　　主持人：因为它叫商品房，所以叫商品。

　　观众：我觉得是商品。

　　主持人：为什么？

　　观众：必需品。必需的，别人必须用的。

　　主持人：生活里面必须用的。

　　观众：对，对。

　　主持人：就像牙膏牙刷一样，对不对？

　　观众：对。

　　主持人：所以它就是商品。那会、那段时间，马律师最怕听人说房子不是一般商品。那么最终这个案子是一个什么样的判决结果，看大屏幕。

　　(判决结果)

　　主持人：当时有没有想过，说：“哎，我们这个案子真的是在中国的法制进程当中留下了一笔，想过这个吗？

　　马磊：没有，没有。刚开始的时候确实没想到，只是后来通过我们同行之间的交流，以及社会媒体的宣传，我们才逐渐地了解到了这个案件，它本身作为一个全国首例的案件，是这样一个支持的案件；另外呢，它对我国的法制化进程毕竟起了那么一点点作用，就是大家有一个共同的看法，原来这个房地产争议案件在司法界里面可能还有不同的看法。

　　主持人：这个案件判决一出以后，现在包括最高人民法院也出台了一个司法解释，其中把欺诈行为，房地产销售商的欺诈行为明确了、细化了。所以对于马律师来讲，这个案子很重要；对于李玉萍女士来讲，这个案子更重要；对于中国的整个的法制化进程来讲，这个案子有自己的一个位置。因为我们今天所谈到的这个案子是全国第一例在商品房买卖纠纷当中最终实现双倍赔偿的案例，那么这个案子出来之后，社会各界广泛评论，争议和反响非常得巨大，来看一下

　　(外拍片)

　　主持人：好了，听完了专家的观点，再次感谢马磊律师来到我们的节目，同时祝贺您，因为这个案子确实引起了那么多人的关注，而且取得了非常大的成功。谢谢！主持人：我们今天请到两位特约评论员。一位是《中国青年报》的副总编辑陈小川先生，欢迎您！(掌声)

　　另外一位是中国人民大学法学院的叶林教授，欢迎您！(掌声)

　　这个案子有意思。有意思的就在于，关于怎么定性商品房这个争论上。先不探讨法律意义，陈先生的意见。

　　陈小川：我认为房子是一般商品，这毫无疑问的。我先反问您一个问题。手表算一般商品吗？您肯定告诉我是。手表很便宜，现在十块钱、二十块钱就有一块手表，好。手表有几十万、上百万、上千万的手表多得是，那你能说二十万以上的手表就不是一般商品吗？它为什么是一般商品？因为它具有价值和使用价值，因为它构成了买卖关系。一个最重要的是，你说它是商品房啊！因为我们签的协议就是商品房购销协议，您告诉我签的是组织上分我房的入住协议，那是两回事，那就不是商品房。所以它是商品，因为它是一个买卖过程当中的产物，而且它有自身的价值和使用的价值，并且它确确实实是以商品的形态出现的，所以它是一般商品。

　　主持人：这是很多人的理解。但是为什么在法律上，就在是不是一般商品这个问题上老纠缠呢？

　　叶林：我相信这里面有两个原因。第一个原因就是，当年我们国家在制定《消法》的时候，1992年、1993年，那个时候我们国家的房子，大家基本上都是分着住的，还没有商品房，没有商品房这个概念。所以在那个时候，在制定《消法》的时候，从来没想过商品是什么。就想过马克思所说的，资本论里所说的，商品是什么？是具有价值和使用价值的产物。最多在《消法》当中，我们加了一个附加语，叫什么呢？叫做生活消费。生活消费的商品，就是我们《消法》当中要保护的商品，这是唯一的限制。但是到了1994年、1995年以后，中国城市化的改造过程当中，商品房变成一种特别普遍性的一种分配制度。那么这个时候大家才隐约地感到，哟，这个东西已经不再是一个通过你的职务，通过你的工作年限可以分配到的一个东西，已经变成了一种可以进入市场流通的东西了，它的价值已经表现出来了。而且什么叫做生活消费呢？就是中国老百姓讲的衣食住行。住，至少按这个衣食住行来说，排在第三位，所以它一定是我们生活当中的一个必需品。只是说这种必需品获得的方式是市场化的，还是福利分配的，那么因此我们说从这个意义上来讲，它应当是被当作商品，应该不存争议。

　　主持人：既然是商品，可不可以用《消法》的第四十九条来解决？

　　陈小川：我看到一些专家的观点，说这个对于房地产开发商不公平。认为双倍赔偿一下赔得太贵，就是你的一个概念。鹤壁这个房子便宜，五、六万块钱在北京就买一卫生间。

　　主持人：对。

　　陈小川：是吧？在北京的房子基本上，起码你得三四十万起步。那么一栋楼对一个开发商来说，如果你整栋楼都存在欺诈行为的话，他可能要赔掉一千万、两千万，甚至上亿。如果你说因为它价值过高，而不适合于《消法》第四十九条的双倍赔偿的话，对房地产商不利，那你只能推出一个结论来，就是这个房地产商存在欺诈的可能性。

　　主持人：对。

　　陈小川：是不是？或者说我准备欺诈，这个问题就难了。你为什么要欺诈？

　　主持人：事实上陈先生您的意见就是，如果你根本就没想过要欺诈。

　　陈小川：我没准备欺诈嘛。

　　主持人：何来双倍赔偿会对你会有压力？

　　陈小川：没有威胁嘛，是不是？就像有的法律说，谁都知道杀人要偿命，《刑法》有这么一条。你说这一条对我有压力，对我上街有压力，为什么？因为我上街可能杀人。你这不是一种逻辑的荒谬吗？是不是？还有，有一位学者说这是集合产品。我觉得任何产品都是集合产品。我们再说说手表，钻石可能是南非出的；钢可能是美国出的，或者日本出的；但是是瑞士人把它掺到一块去的，它是不是集合产品。任何产品都要有这么一个过程啊，现在。

　　叶林：我相信标的是一个非常重要的原因。现在我们国家的商品房市场，应该说不规范的因素还是很多，特别是有些地方就属于，我先盖着，然后咱们再找政府要批件去。这种没产权证、没批准、没规划的情况特别多见。所以作为房地产行业来说，已经习惯了在这样一种混乱的市场当中去牟利了。如果有这么一天，突然房地产被告知说，不行，你这样是骗人，你得双倍赔。这个时候他突然之间会由于这种法律的变动，产生一种庞大的约束力，这种约束力会让他感到，以前所期待的利益一夜之间不复存在了，这是一个非常大的原因。另外还有一种情况，也有人借此作为一个理由说反对这种双倍赔的。他说，这个东西，由于我们大量的房产好多都是这种没有经过许可证的，没有拿到什么批准证书的这种房子，那老百姓要真知道了，他是知假买假，我明明知道你的房子拿不到证，我还非得买这房子，买过房子又回过来去告你，要个双倍赔。这个太可怕了，这个把老百姓的心态都调整歪了。

　　主持人：变成投机者了。

　　叶林：这也是大家所担心的一件事。因此就有人说，既然对房地产行业有如此重大的抨击；另外对我们的人心道德观念有如此重大的影响，我们最好别双倍赔。实际上这个观念很复杂，但是我非常同意陈教授的这个观点，就是说欺诈如果构成的话，从我们现行法律的适用来说，应该没有问题的是属于双倍赔，这个结论应该是明确的。

　　主持人：出现过知假买假，对吧？

　　叶林：出现过。王海就是一个代表。

　　主持人：然后用这种方式希望能够把消费市场能够给弄干净。但是事实上证明，这种行为也确实引起争议，但是真要是房地产的市场里面出现知假买假行为也挺可怕的。陈小川：你不造假，他上哪买假去？知假买假。如果说王海是刁民的话，跟着是最初你造了假了。如果我这个房地产造出来，我几证俱全，五证吧？

　　叶林：对，五证。

　　陈小川：我五证俱全，我何惧之有？是不是？不存在知假买假的问题，前提是你做了假。刚才叶教授讲的一个情况也是这样的。比如说对房地产行业可能最初起步的时候都是不太规范的，在不太规范的情况下，意思就是说，原来我上街许骗人，最近规定不许骗人了，对我压力非常大，又不许骗人了，我不能说话了，我说话就骗人啊。这种逻辑是荒谬的呀，是不是？社会主义市场经济的进程它就是需要不断地规范，不断地严格的法规管理，现在我们的房地产管理还是不像世界一些发达国家的房地产管理那么严格。

　　主持人：我们今天讨论的河南鹤壁的这个案子，发案是在2001年的年底，然后有了判决结果是在2002年的5月份。这个案件发生之后一年，在2003年的6月1号，高院的一个司法解释生效，这个司法解释就是针对商品房买卖合同当中所出现的纠纷。我们来看一下详细的情况。

　　(小片)

　　主持人：所以总结一下高院的司法解释就能看出来，它所涉及的双倍赔偿的范围和老百姓所期待的商品房买卖当中可以赔偿的范围是有差距的。高院只是设定了存在的产权问题，就是你买了房最后拿不到房这样的情况下，如果对方故意才可以双倍赔。

　　叶林：我觉得双倍赔的这个概念本身，就是最高法院司法解释当中创造的一个概念，也就是它参照了《消法》，但是没有按照《消法》，而是创造出了这么一个双倍赔的范畴。因此在它的解释上来讲，他确实需要瞻前顾后，瞻前顾后的意思就是说，他也不是说把开发商的利益完全置于一旁不管，说，你只要敢骗人，我就敢让你双倍赔，赔得你倾家荡产，让你最后活不下去，他也不是这个想法。你做得太极端了，损人损得太厉害了，我不得不限制你了。

　　陈小川：你超过了一个度。

　　叶林：超过一个度了。从消费者的角度来说的话，你也不要是事都去要求双倍赔。比如说你的房屋面积是一百五十六点八七平方米，这点八七如果差个零点一，算什么？你如果非要计较在这的话，那我觉得这个市场经济就没办法了。任何一个按照标准所生产出的商品，在某种程度上一定存在着一个与标准不完全相同的地方；否则的话，它就不成为标准了。

　　陈小川：是法律允许范围内的正负误差。

　　主持人：其实房子对于每个人来讲都是个特重要的心事，但是这个心事如果要是实现的不好，就变成特大的一块心病。鹤壁的这个案子，最重要的是它对房地产开发商是一个警示。如果在商品房买卖的过程当中，你做得太过分了，你有太严重的对消费者的欺诈了，那么毫无疑问，你最后要付出代价。这个代价就是可能你将面对双倍赔偿，最终的目标其实不是双倍赔偿，最终的目标是规范开发商的行为，让开发商这个生意做得也开心，老百姓这个房子住得也开心。感谢您收看今天的节目，感谢现场的每一位观众和现场的每一位特约评论员，下周同一时间，安徽卫视《周末断案》，再见！

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