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上海房价虚高内幕

http://www.sina.com.cn 2004年02月10日10:43 外滩画报

  外滩记者 陈贤锋李杨/报道

  陶一鸣是一家会计师事务所的注册会计师,去年准备在浦东世纪公园购买一套房子。一大早去售楼处的陶一鸣还是被 告知房子已经全部订完,但工作人员要他留下联系方式,有房子的时候会随时通知他。

  第二天,工作人员打电话告诉陶一鸣,说房子有了,但要花5万元买个号。考虑到现在房子涨得比较快,陶一鸣认同 了这5万元的“号子费”。

  去签协议的当天,陶一鸣发现,与工作人员一起还有一个叫朱华(化名)的人,工作人员告诉他,5万元钱直接交给 朱华,朱华把购买房子的“权力”卖给陶一鸣,房产公司和陶一鸣签的还是新房的买卖合同,跟其他订到房的业主签订的完全 一样。

  新房都在中介手中

  在上海,这样的现象并不少见。

  在上海春城的售楼处,一位前去看房的人告诉记者,在去年一年当中他已经看了很多楼盘了,但就是没买到房子,不 是户型、朝向好一点的房子被订走了,就是被告知没房子了。开发商的解释是房子已经全部被内定了。

  但在去年这一年中,他发现,那些所谓被订走的房子却出现在楼盘附近的中介公司里,被当作“二手房”来出售。

  但这些“二手房”跟真正意义上的二手房有些不同,不同不仅仅体现在这些“二手房”还没住过人,而且,它的“业 主”连正式的购房合同都没有签过,只是签了一张房产认购书,交了一笔定金。

  当然,转让的方式也是完全不同的,真正的二手房转让的是房子的产权,但它转让的却是房子的“购买权”。更为重 要的一点是,这样的转让行为并没有在房地产交易中心登记,也就是说交易是在地下进行的。

  楼市炒风盛行

  2003年上海全市房价上涨20%左右,部分楼盘甚至上涨了50%至60%,而在2002年,上海整体房价的 涨幅只有8.2%。

  炒楼盛行是房价的飞速上涨的一个重要原因,以“温州购房团”为代表的炒楼现象已经成为上海街头巷尾谈论的热点 话题。

  上海市统计局去年的一个抽样调查发现,去年上海投资性购房的比重为16.6%,正在逼近国际公认的20%的警 戒线。在年末的一次房地产展览会上,竟出现了无房可卖的现象,原因是房子早被预订一空。

  据了解,炒楼花者最初都是来自香港、台湾和东南亚地区。在上海的许多有港资背景的大型房地产开发商身边,都聚 集着一大批这样的炒家。从香港到上海,多年的跟随已使得开发商和炒家之间形成了一种类似于“生态链”的默契。一个成功 的开发商往往能够得到众多足够分量炒家的“托盘”,当然他也能够让炒家从中获得足够的收益。

  近年来,随着上海经济实力的强大,上海本地、包括国内其它城市的炒家,已经逐渐在上海楼市中占据主流地位。业 内有说法认为:参与炒楼的上海本地居民,占了六成之多。

  上海炒楼一般有三种形态:炒楼花、出租、转手买卖。

  “炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订 金,从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者,他们的投资策略是以租养房。转手买卖也为不少炒楼者提供 了商机,近年来上海房价上升较快,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅,这为前期买入的人提供了一定的炒作 空间。

  在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,曾被认为是香港楼市崩盘的一个重要原因。

  1997年前香港楼市暴涨,楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号,这些炒楼花者手中的一个房号通常能赚10 万-50万港元。

  “炒楼花一般来说政府没办法控制,因为他是一种投资行为。”上海市社科院房地产研究中心研究员顾建发告诉记者 。

  认购书助长了炒楼

  “认购书起了不小的作用。”在谈到炒楼花现象时,北京广盛律师事务所上海分所的律师李莉告诉《外滩画报》记者 。

  房屋认购书是在签订正式房产合同之前买卖双方签订的合同,在签订认购书的同时,购房者需要交付一部分的定金, 这样买方就拥有了购买房子的权力。

  “认购书跟正式合同不一样,认购书不需要在房地产交易中心登记。”精文律师事务所的沈永峰告诉记者。

  由于不需要在房地产交易中心登记,也就不需要有二手房买卖那一整套复杂的产权转让、更名手续了,这无疑助长了 这种“购买权”地下转让的行为。

  签认购书不像签正式的购房合同,一般情况下,签认购书只需要支付1-2万元的定金,炒认购书的人资金回报率非 常高,而且,在短时间内就可以转手(一般在一个星期之内)。对此,陶一鸣打了个比喻,认为炒认购书就像是早几年在一级 市场上打新股,如果买到了,股价就会成倍成倍地增。

  在楼盘旺销的情况下,很多楼盘一开盘就已经“认购一空”,那么真正想买这些楼盘的购房人只能付出更高的代价来 取得别人已签订的房屋认购资格,这样一来,无疑为出卖方提供了“炒作”的空间。

  沈永峰认为,尽管这是一种不正常的现象,但在法律上并没有禁止这种“购买权”转让的行为,炒楼者无疑钻了一个 空子。

  对于这种明目张胆的“地下交易”,房产商自己似乎也认可。一个房地产公司的负责人在接受媒体采访时说:“就当 是发给员工的奖金了。”他的意思很明显,就是那些炒“认购书”的人当中,有他们房产公司自己的人。

  房产商参与炒楼

  “其实很多楼盘是房产公司自己在炒作。”李莉告诉记者。

  现在上海的房子一天一个价,在徐家汇、陆家嘴地区,某些楼盘甚至超过单月涨幅3000元/平方米的纪录。

  在房价飞涨的同时,房子销售的速度也快得惊人,很多楼盘一推出来,就被订购一空。

  在形势这么好的情况下,房产商当然不希望眼睁睁地让这一块肥肉飞走。

  “内部预订是一种办法。”一个不愿意透露姓名的房产公司销售部经理告诉记者。他认为,通过内部预订的方式,把 一部分房源留下来,然后通过收取“购号费”的方式变相地提高房价。对于房产公司来说,在新楼盘开盘的时候,很多购房者 登记了信息,根本不需要担心那些“保留下来”的房子卖不出去。即使有暂时找不到客户的,那些房源也可以通过中介公司找 到买家,这就出现了“售楼处无房可卖、却出现在附近中介公司里”的怪现象。

  由于房产商自己参与炒楼,那么,一般的炒楼花者必需借助的工具——认购书也不需要了,认购书上一般都有期限限 制,过了这个期限之后(期限都比较短,10天左右),认购书就自动作废。但现在很多楼盘在开盘后几个月甚至半年内仍有 楼花可以买,这部分的炒家基本上都是房产商自己。

  由于炒楼花是一种地下交易行为,“势必有偷税漏税的空子可以钻,”李莉说,“买卖号子的那部分收入不需要支付 任何的税费。”

  有业内人士替记者算了个账:一套房子市价约110万,公开售价为100万的房子,“号子”的收费为10万,那 么逃税的那部分金额是10万元,如果一个新开的楼盘共有500套房子,全部采用这样的方式来“避税”,那就逃税部分的 金额就达到了5000万,这可是一个不小的数目。

  声明:《外滩画报》授权新浪网独家报道

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