外滩记者 陈贤锋李杨／报道

　　陶一鸣是一家会计师事务所的注册会计师，去年准备在浦东世纪公园购买一套房子。一大早去售楼处的陶一鸣还是被 告知房子已经全部订完，但工作人员要他留下联系方式，有房子的时候会随时通知他。

　　第二天，工作人员打电话告诉陶一鸣，说房子有了，但要花5万元买个号。考虑到现在房子涨得比较快，陶一鸣认同 了这5万元的“号子费”。

　　去签协议的当天，陶一鸣发现，与工作人员一起还有一个叫朱华(化名)的人，工作人员告诉他，5万元钱直接交给 朱华，朱华把购买房子的“权力”卖给陶一鸣，房产公司和陶一鸣签的还是新房的买卖合同，跟其他订到房的业主签订的完全 一样。

　　新房都在中介手中

　　在上海，这样的现象并不少见。

　　在上海春城的售楼处，一位前去看房的人告诉记者，在去年一年当中他已经看了很多楼盘了，但就是没买到房子，不 是户型、朝向好一点的房子被订走了，就是被告知没房子了。开发商的解释是房子已经全部被内定了。

　　但在去年这一年中，他发现，那些所谓被订走的房子却出现在楼盘附近的中介公司里，被当作“二手房”来出售。

　　但这些“二手房”跟真正意义上的二手房有些不同，不同不仅仅体现在这些“二手房”还没住过人，而且，它的“业 主”连正式的购房合同都没有签过，只是签了一张房产认购书，交了一笔定金。

　　当然，转让的方式也是完全不同的，真正的二手房转让的是房子的产权，但它转让的却是房子的“购买权”。更为重 要的一点是，这样的转让行为并没有在房地产交易中心登记，也就是说交易是在地下进行的。

　　楼市炒风盛行

　　2003年上海全市房价上涨20%左右，部分楼盘甚至上涨了50%至60%，而在2002年，上海整体房价的 涨幅只有8.2%。

　　炒楼盛行是房价的飞速上涨的一个重要原因，以“温州购房团”为代表的炒楼现象已经成为上海街头巷尾谈论的热点 话题。

　　上海市统计局去年的一个抽样调查发现，去年上海投资性购房的比重为16.6%，正在逼近国际公认的20%的警 戒线。在年末的一次房地产展览会上，竟出现了无房可卖的现象，原因是房子早被预订一空。

　　据了解，炒楼花者最初都是来自香港、台湾和东南亚地区。在上海的许多有港资背景的大型房地产开发商身边，都聚 集着一大批这样的炒家。从香港到上海，多年的跟随已使得开发商和炒家之间形成了一种类似于“生态链”的默契。一个成功 的开发商往往能够得到众多足够分量炒家的“托盘”，当然他也能够让炒家从中获得足够的收益。

　　近年来，随着上海经济实力的强大，上海本地、包括国内其它城市的炒家，已经逐渐在上海楼市中占据主流地位。业 内有说法认为：参与炒楼的上海本地居民，占了六成之多。

　　上海炒楼一般有三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。

　　“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订 金，从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者，他们的投资策略是以租养房。转手买卖也为不少炒楼者提供 了商机，近年来上海房价上升较快，当所买的房屋成为现房后，房价已有了不小的涨幅，这为前期买入的人提供了一定的炒作 空间。

　　在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，曾被认为是香港楼市崩盘的一个重要原因。

　　1997年前香港楼市暴涨，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些炒楼花者手中的一个房号通常能赚10 万-50万港元。

　　“炒楼花一般来说政府没办法控制，因为他是一种投资行为。”上海市社科院房地产研究中心研究员顾建发告诉记者 。

　　认购书助长了炒楼

　　“认购书起了不小的作用。”在谈到炒楼花现象时，北京广盛律师事务所上海分所的律师李莉告诉《外滩画报》记者 。

　　房屋认购书是在签订正式房产合同之前买卖双方签订的合同，在签订认购书的同时，购房者需要交付一部分的定金， 这样买方就拥有了购买房子的权力。

　　“认购书跟正式合同不一样，认购书不需要在房地产交易中心登记。”精文律师事务所的沈永峰告诉记者。

　　由于不需要在房地产交易中心登记，也就不需要有二手房买卖那一整套复杂的产权转让、更名手续了，这无疑助长了 这种“购买权”地下转让的行为。

　　签认购书不像签正式的购房合同，一般情况下，签认购书只需要支付1-2万元的定金，炒认购书的人资金回报率非 常高，而且，在短时间内就可以转手(一般在一个星期之内)。对此，陶一鸣打了个比喻，认为炒认购书就像是早几年在一级 市场上打新股，如果买到了，股价就会成倍成倍地增。

　　在楼盘旺销的情况下，很多楼盘一开盘就已经“认购一空”，那么真正想买这些楼盘的购房人只能付出更高的代价来 取得别人已签订的房屋认购资格，这样一来，无疑为出卖方提供了“炒作”的空间。

　　沈永峰认为，尽管这是一种不正常的现象，但在法律上并没有禁止这种“购买权”转让的行为，炒楼者无疑钻了一个 空子。

　　对于这种明目张胆的“地下交易”，房产商自己似乎也认可。一个房地产公司的负责人在接受媒体采访时说：“就当 是发给员工的奖金了。”他的意思很明显，就是那些炒“认购书”的人当中，有他们房产公司自己的人。

　　房产商参与炒楼

　　“其实很多楼盘是房产公司自己在炒作。”李莉告诉记者。

　　现在上海的房子一天一个价，在徐家汇、陆家嘴地区，某些楼盘甚至超过单月涨幅3000元/平方米的纪录。

　　在房价飞涨的同时，房子销售的速度也快得惊人，很多楼盘一推出来，就被订购一空。

　　在形势这么好的情况下，房产商当然不希望眼睁睁地让这一块肥肉飞走。

　　“内部预订是一种办法。”一个不愿意透露姓名的房产公司销售部经理告诉记者。他认为，通过内部预订的方式，把 一部分房源留下来，然后通过收取“购号费”的方式变相地提高房价。对于房产公司来说，在新楼盘开盘的时候，很多购房者 登记了信息，根本不需要担心那些“保留下来”的房子卖不出去。即使有暂时找不到客户的，那些房源也可以通过中介公司找 到买家，这就出现了“售楼处无房可卖、却出现在附近中介公司里”的怪现象。

　　由于房产商自己参与炒楼，那么，一般的炒楼花者必需借助的工具——认购书也不需要了，认购书上一般都有期限限 制，过了这个期限之后(期限都比较短，10天左右)，认购书就自动作废。但现在很多楼盘在开盘后几个月甚至半年内仍有 楼花可以买，这部分的炒家基本上都是房产商自己。

　　由于炒楼花是一种地下交易行为，“势必有偷税漏税的空子可以钻，”李莉说，“买卖号子的那部分收入不需要支付 任何的税费。”

　　有业内人士替记者算了个账：一套房子市价约110万，公开售价为100万的房子，“号子”的收费为10万，那 么逃税的那部分金额是10万元，如果一个新开的楼盘共有500套房子，全部采用这样的方式来“避税”，那就逃税部分的 金额就达到了5000万，这可是一个不小的数目。

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