10万元“预售号”原来是个影子

　　一位购楼者的“春天花园”亲历记

　　外滩记者 李杨／报道

　　去年7月，从外地来沪工作的陈小姐看上了春天花园二期的房子。

　　春天花园位于虹桥地区的长宁路娄山关路，开发商是东方金马。去年上半年推出的二期公寓以单价7300元“亮相 ”，随即传出了“成交量惊人”的消息。

　　但陈小姐在工地现场没找到售楼处。打电话去问，销售人员告诉她：“房子早卖完了。你可以到中介那里去看看。”

　　楼盘对面就是几家中介公司，她走进一家名叫“搏邦”的中介，屏幕上是长长“一大溜”的春天花园卖盘，“一看就 不是零星的个人卖房。”

　　陈小姐看中的户型是106平米的两室两厅。国庆节前，中介打来电话，向她推荐一套房子，但要付五万元的排队“ 号费”，陈不同意。“当时我说五万元太贵了，排一晚上队就赚五万，这一晚上多值啊。”

　　过了一个月，中介说“又有房子了。”可费用把陈小姐吓了一跳。她回忆：“中介给我算：要加十万元。我说前几天 你打电话加五万我都没要，她说是啊，那个时候你不要，现在涨价了，十万元一个号。”

　　特殊的“预售房产转让居间协议”

　　尽管如此，越来越担心在上海买不到房的陈小姐还是委托中介继续帮自己找房子。她看上了一套三楼的单元，卖方是 位姓陆的小姐。

　　准备签约的陈小姐碰到了一个新问题：中介给她的不是买卖房屋、转让订单的合同，而是“预售房产转让居间协议” 。这份12月2日签订的协议如下：

　　丙方(陆某)原购房价为每平方米7435元，现以每平方米8425元转让给甲方(陈小姐)，丙方只收取此房款 差价。并由丙方携甲方至开发商处协助甲方与开发商签订购房合同，合同价仍为每平方米7435元。

　　甲方与发展商签订购房合同之前，甲方应通过乙方(搏邦)向丙方支付该房款差价计人民币104203元。在甲方 与发展商签订购房合同当日，由乙方转交给丙方，并且丙方需提供收据。

　　中介向陈小姐说明：交易方式是卖方“直接带你过去签合同。不需要订单。”

　　不巧的是，签约后陈小姐临时需要外出，她和中介商量：能不能将商定签约的时间推迟两天，中介说：“不行，你不 要人家马上就要了。”交了定金也没商量。陈小姐提出由朋友垫付支票，可中介说十万元差价必须付现金，否则“你跟开发商 签了就可以不付差价了”。

　　陈小姐实在无法抽身，等她回到上海之后，中介告诉她房子已卖了，并主动退还了定金，继续帮她找房子。

　　两套房子，一个卖方

　　转眼到了12月下旬，“搏邦”又给陈小姐推荐了一套房子。有趣的是，这套房子的卖方还是那位小姐。囤了不少房 子、神通广大的陆是个二十出头的小姑娘，不太像“大款”。

　　此番还是那份名为“预售房产转让居间协议”的“格式合同”。

　　签约之际，陈要求对方出示身份证，陆说“没带”。陈觉得“看身份证”是心理底线，而陆则表示：“我带你过去就 是直接跟开发商签一个合同，签合同以后就跟你没关系了，你有事找开发商，要我身份证干吗？”

　　争执到最后，陆小姐留了一个身份证号码，陈小姐事后发现，这串号码只有17位，而不是法定的15或18位。

　　进售楼处的时候，里屋有6、7个人，大家都在跟陆打招呼。陆说：我来办75号的手续。没人提有关订单或号码的 问题，陈小姐被带到旁边的房间签预售合同，此时距离她被告知“房子早卖完了”已近半年。

　　合同签完后，陆和陈小姐一起到中介那边拿钱，随后便离开了。在付了8500元的中介费之后，陈小姐只需要和发 展商打交道，跟中介也没关系了。时至今日，她还是弄不明白这笔八十多万的交易到底是怎么回事。

　　“总得有个手续。就算是‘号’，也应该是个什么东西吧？”她拿着张皱巴巴的“收款白条”，怎么也搞不懂，过一 条马路，打个招呼就赚了10万元，这钱也太容易了吧。

　　认购书里的“陷阱”

　　外滩记者陈贤锋/报道

　　家住苏州的王万华是一个退伍军人，2000年5月20日，王万华看中了由上海市职工合作社开发建设的位于“茗 馨园”的两间商铺，并于2000年8月6日，以其女儿的名义与开发商签订了《房屋认购书》。

　　认购书中明确：王预订“茗馨园”位于一楼甲9、甲10两间面积为160平方米的连体商铺，每平方米价格470 0元/平米，并预付定金2万元，待实测面积确定后再支付购房首付款。

　　到手的房飞了

　　七天之后，王万华要求签订房屋预售合同，交付首付款，住宅合作社的负责人却告诉王万华：“等实测面积出来后， 会通知你来售楼处办理售房合同，再交房款。”

　　“之后，我又多次要求办理售房合同，但他们的答复都是面积还没有测量出来。”王万华说。

　　直到2001年5月28日，住宅合作社才给王万华发了一个挂号信，但信的内容却是：“经核查未能按房屋认购书 中的有关合约履行，在接本通知7天内，来本公司解除合约手续”。

　　6月3日王万华赶到上海职工住宅合作社。合作社的徐经理承认认购书是有效的，但王万华必须一楼二楼的商铺一起 买，否则不卖。

　　住宅合作社法定代表人刘鸣华则告诉王万华一期商铺原则上是一层二层一起卖的，如果实在想买可以等到第二期开发 ，第二期一定按合同来执行。

　　2002年12月二期开发后，王再次找到刘。刘却说一期商铺是老王自动放弃的，至于第二期是由三家开发商共同 开发，刘现在已作不了主，将自己之前的承诺推得一干二净。

　　2003年4月，王将合作社告上了法庭，要求合作社履行认购书条款。2003年9月23日，闵行区法院作出一 审判决：驳回其诉讼请求，判令被告上海职工住宅合作社自愿返还定金2万元，补偿人民币10万元给原告。称经审理查明： 原告与被告签订的《房屋认购书》后，被告只收受原告定金2万元，并未收取原告的房款。因此法院认为，原被告签订的是《 房屋认购书》是定金协议。

　　翻悔了只还定金

　　王万华的代理律师，北京广盛律师事务所上海分所的律师李莉表示，像这样的情况并不少见。

　　李莉认为，不少房产商利用购房者不懂法律的劣势，故意在认购书规定的期限内不通知购房人签订正式的房地产销售 合同，从而实现一房二卖来赚取更大的经济利益。

　　“有些楼盘升值很快，这时发展商就充分利用了认购书可以以返还定金或订金解除合同为代价而设下陷阱。”李莉说 。

　　根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第五条规定，只有房屋认购书同时具备商品房买卖合同的 主要内容并且出卖人已经按照约定收取购房款的，房屋认购书协议才能认定为商品房买卖合同。

　　但认购书要求购房者支付的仅是定金，而不是购房款。就算发生了纠纷，房产商赔偿给购房者的最多也就只有定金金 额。

　　认购书可以取消

　　“在我国的现行法律规定中，签订房屋认购书并非是法定必经程序。”李莉告诉记者。

　　从法律上讲，购房者完全可以不签订认购书，而直接要求与预售人签订正式销售合同。但据记者了解，现在上海出售 的几乎所有的新建商品房都需要签订认购书。

　　李莉认为要避免房产商在认购书设下的陷阱，应该把签订认购书的权利赋予购房人。购房者是签订房屋认购书还是直 接签订正式的合同可以自由选择，还需要规范认购书中缴纳订金、签订正式合同时间、付款的条款，如果在规定时间内发展商 不通知购房人签订正式的合同，应当赋予房屋认购书合同的法律效力，确认购房人购买认购书中确定房屋的权利。

　　“避免认购书陷阱的另外一条途径是把房屋认购书取消掉。”

　　而李莉提供给记者的最新消息是，上海市有关部门正在酝酿取消房屋认购书，这一措施很可能在短时内就能正式颁布 。

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