危及金融安全 扭曲市场需求 偷逃税款

　　外滩记者

　　李杨陈贤锋郭利华／报道

　　“炒楼花”被戏称为“中国人的第五大发明”。从香港传入内地后，炒家一时闻风而起。在海南，一个房子完工前可 以转让十几遍。

　　根据近期上海市统计局、上海市房地产协会和上海市房地产交易中心对本市25个住宅小区1000户投资购房者的 随机抽取问卷调查显示，目前上海投资性购房比重为16.6%，总体水平尚在警戒线内。这里的投资性购房，指的是以获取 投资回报为目的的购房行为，包括产权变更、出租以及装修、入户后空置的住宅。

　　然而顾建发对此有不同意见：“上海投资性购房比重远在16.6%以上。”顾是上海社科院房地产研究中心的研究 员。他的理由有三：调查对“炒定单”、“炒楼花”的投资行为未作统计；占25%的三外人士(国外、境外、市外)，投资 客占了大部分；高价盘中入住率低非常普遍，在少数区域和个别楼盘中投资性购房比重相当高。

　　“炒楼花”哄抬房价

　　现在的热钱没有投资方向，把楼市当股市来炒。

　　2003年底，市政协收到了一份名为“上海要尽早制订防止恶性炒作房地产的政策法规”的提案。这份致公党递交 的提案由浦东改革与发展研究院秘书长杨周彝先生提出。

　　“地价制约了所有的商务成本。”在专门研究商务成本问题的杨看来，由于建筑成本“是个常数”，所以地价上涨， 房价、服务费用也随之上涨。

　　在杨周彝看来，“涨价顺序是：第一涨租金、第二涨楼价、第三涨地价；跌也是第一跌租金、第二跌房价、第三跌地 价。现在租金开始跌了。有些人有了被套的感觉、开始想‘吐’，说明上海房地产市场还没有丧失理性，要引起警觉、不能放 任。”

　　“温州老板也不可能有无穷无尽的钱。”他补充道。

　　“现在的热钱没有投资方向，把楼市当股市来炒。排队、卖号能赚一两万，市场这么热对产业的健康发展不利。”顾 建发表示，“‘炒楼花’现在变成‘倒票’，楼花跟开发商结合，就像黄牛和火车站勾结起来，哄抬了房价。”

　　“灰色经济”危及金融安全

　　统计失真的直接后果是官方统计数字偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。

　　业内人士认为，楼市炒家中相当一部分靠的是银行贷款，有的人用贷款同时运作十几处房产，从资金角度他是在做期 货。一个环节跟不上，就会引发资金断链的连锁反应，造成较大的还贷风险。炒作行为具有“火上浇油”的群体效应，楼市下 跌的最终风险压在银行上面。

　　另一方面，“炒楼花”掩盖了市场真实的需求，虚拟需求被不断放大，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。

　　同时“炒楼花”普遍存在逃税行为。由于实际房价往往不被反映在转让合同上，统计失真的直接后果是官方统计数字 偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。

　　香港楼市炒到最后，按揭价格和租金“倒挂”。比如一套房子每月付2万元按揭，但只能租到几千元；楼价大跌之后 ，出现了众多的“负资产一族”，带来了严重的金融风险和社会问题。

　　“香港炒楼的人没有真正到上海来。以香港人的经验，在内地特别是在广东，炒楼没有一个赚钱的。这个经验影响了 对北京、上海楼市的态度。”一位香港地产商告诉记者。

　　“市场也有失灵的时候。一旦市场出现无序竞争、一方太强势，政府就要出面平衡。无序竞争发展到最后危害很大， 前些年海口的房地产造成了非常多的烂尾楼。”中山大学的方建国教授认为，“房地产和金融、老百姓的关系密切。一旦出问 题，对社会稳定和经济运行是非常大的触动。这时政府必须干预。

　　鉴于房地产市场对国民经济影响特别大，政府干预是为了减小产业波动。如果把“大起”分为“小起”，回落就可能 晚一点。房地产投资周期长，市场传导机制的滞后性非常明显。在出现结构失衡、局部过热的形势下，政府应加大干预力度。

　　顾建发的建议是：“有关法律没有禁止内部订购，地方政府可以出台一些规定进行控制，比如说售房采取实名制，增 加期房转让交易费用等等。全国是3%的契税，上海是减半征收。国家给的权力为什么不用呢？”

　　楼市前景依然看好

　　这里的最高房价刚跟香港的最低房价接轨，一百五十平米的房子到香港就是‘豪宅’。

　　针对暴露问题的认购书环节，广东的做法是将认购书与合同“锁在一起”，避免一房多卖、多重抵押的情况。方建国 透露：“广东在搞预售合同的正式版本。签了认购书以后，开发商必须先去房管局确认、备案，然后再签正式合同、付首期。 ”

　　面对楼市日益严重的“信息不对称”问题，专家建议：发展商应对消费者尽告知义务，不应隐瞒情况、误导消费者。

　　2003年8月，国务院下发第18号文，要求各地把“房地产预警预报体系”纳入时间表。

　　接受《外滩画报》采访时，上海市房地管理局王晓光处长表示：针对开发商的违规操作，为了加强房地产市场的透明 度，上海于2003年5月着手建立预警系统。市房地局正着手实施“新建商品房预销售合同网上备案制度”，抑制人为惜售 、炒房、哄抬房价等行为，该系统将于2004年上半年正式运行。

　　据王处长介绍，新建商品房信息都将在专门网站上公布，预销售合同网上备案后方可办理合同预告登记或转移登记手 续。

　　虽然要完全抑制炒作很难，杨周彝还是觉得上海楼市的底子不错。“我看好上海。这里的最高房价刚跟香港的最低房 价接轨，一百五十平米的房子到香港就是‘豪宅’。”

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