-外滩记者陈贤锋/报道

　　“你们还有没有房子卖？”7月2日，年过六十的王桂芝走进延吉中路238号紫罗兰家苑的售楼处，老人很纳闷， 四五百平方米的售楼大厅空荡荡没几个人，连灯都没打开，仅有的几个人也都一脸严肃，挤在靠墙的一排桌子边，小声地在谈 论些什么。

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　　看到有人问话，其中有工作人员用手指了指背后墙上贴的一张白纸，没说一句话。

　　王桂芝凑近了仔细一看，白纸上写着：“接市里通知：暂停销售”。

　　“才卖几天怎么就不卖了呢？”王桂芝走出来，问站在门口的一个工作人员。那个工作人员没有搭理王桂芝，自顾自 地往里走。

　　“这家公司半夜里把房子卖给二贩子，被政府封了。”附近杂货店的老板对王桂芝说。

　　半夜疯狂卖楼576套

　　家住浦东乳山路的张梅琴女士一直想在杨浦区控江路附近买一套房子，她儿子在那附近上班，而且也快到结婚的年龄 了，买房子是头等大事。

　　几个月前，张女士听人说，紫罗兰家苑的价格可能会比周围其他楼盘低一点，周围新开的一些楼盘基本都卖到七、八 千了。

　　因此，张女士特别关注紫罗兰这个楼盘，平时到处去打听这个楼盘的情况。张女士最担心的是，一旦楼盘开盘，很多 房子会被内部预订掉，自己可能连夜排队都买不到房子，这样的情况，张女士已经碰见过好几次了。“跟开发商没什么关系， 没办法。”张女士无奈地告诉记者。

　　4月份，上海市接连实施了几项大的房产政策：房产销售网上备案、期房限转等，一定程度上限制了开发商暗箱操作 的行为。

　　“这下放心了，都透明了。”张女士想。

　　但张梅琴没想到的是，这一次她还是买不到房子。

　　6月25日，张女士打听到紫罗兰家苑拿到了预售资格。当天傍晚，张从售楼处得知，该楼盘尚未正式销售，售楼处 的人也没有告诉她具体发售的时间，只是让她自己留意网上的信息。她自己从网上查阅的信息也显示，楼盘还没有正式发售， “紫罗兰家苑”的待售商品房共有584套，“已售房屋套数”一栏中的数字是0。

　　“总共有将近600套房子，就算第二天开始卖，我一大早过去也应该能买到，现在都是网上登记了，他们总不可能 做手脚了吧。”张梅琴很信任这套网上登记系统。

　　但第二天看到的情况还是让张女士目瞪口呆。

　　6月26日清晨，张梅琴起床后的第一件事情就是上网查看，出乎她意料的是紫罗兰家苑“已售房屋套数”已经变成 576。“一个晚上居然卖了576套，这怎么回事嘛。”

　　“我以为是别人连夜排队买到的，但电话打过去，那边没人接，赶过去，售楼处那边也没人。”张女士很生气，她怎 么也想不通：一个人都没有，576套房子究竟是怎么卖出去的呢？

　　从网上的信息看，截止到7月3日，紫罗兰家苑已售房屋577套，销控表显示该楼盘仅剩7套房间可供销售，

　　开发商公布的参考房价为每平方米8000元。这与前面卖出去的576套房子价格相差非常大，那576套房子的 平均售价仅为每平方米5952元。

　　售楼处不卖房子，但附近的中介却有不少紫罗兰家苑的房子。

　　“前几天，我们这有几套，但没卖掉。”上海亚韵房地产经纪有限公司的工作人员梅佳顺对记者说。亚韵房地产经纪 就在紫罗兰家苑售楼处附近。

　　而附近其他一些稍微上点规模的房屋中介公司里，也有大量紫罗兰家苑的房子。

　　为何半夜售楼？

　　在“搜房”网上海站的业主论坛里，有大量讨论紫罗兰家苑半夜卖楼事情的，在大部分都是骂开发商暗箱操作的帖子 中，有一个题目叫《全力支持永锋房地产——一个诚实守信的开发商》的帖子显得非常醒目。

　　在紫罗兰家苑售楼处出的门口，几乎天天有人“闹事”，现在居然还有人叫好，显然里面有“故事”。

　　据一位知情人士透露，早在2003年9月，紫罗兰就开始接受预订，开发商永锋房地产开发经营有限公司从那时候 开始就把房子往外卖。按照当时的合同，购房者根据房型和面积的不同，分别支付8万元、10万元、15万元三个档次的“ 定金”。

　　“开发商很缺钱，购房者的这些定金可以用来建造房子。”这位知情人士告诉记者，不少缺资金的房产公司都会这么 干，可以说这是业内的一个惯例。

　　不光是开发商提前卖楼，一些预定到房子的“炒家”也在提前卖楼。在某网站的紫罗兰家苑的论坛里，早在4月份就 有网友提到，在楼盘尚没有取得预售许可证的情况下，已经有中介在转让紫罗兰家苑。一篇发布在上海热线房产之窗上的文章 《我的“紫罗兰”亲身经历》，发帖者将其购房经过详细地叙述了一遍。据这位网友透露，在开盘之前便已看到有中介挂出了 紫罗兰家苑的房源信息。中介告诉这位网友，紫罗兰家苑等开盘以后就无房可卖了。而这些“炒楼者”的利润非常丰厚，均价 不到6000元的房子一般都被炒卖到了8000多元，差价居然超过每平方米2000元。

　　到底“炒家”是谁？

　　这位知情人士认为有三种可能，一种是散户“炒家”，也就是说去年预定的那些购房者。第二种可能是，销售的工作 人员，他们利用职务之便为自己谋取暴利。第三种可能是，开发商自己或者是与开发商有密切关系的机构，这种情况问题就比 较严重了，存在囤积居奇、恶意逃税的可能。

　　“不排除房产公司自己也参与了炒楼。”这位知情人士分析，一般预定出去的房源只是一部分，像这样高达98.6 %的房子被提早买走的情况实在太少见，因此，不排除房产公司自己参与其中囤积居奇，谋求更高利润的可能。

　　紫罗兰暂停销售

　　紫罗兰家苑事发后不久，房地局马上采取了措施。

　　6月28日，上海市房地资源局就“紫罗兰”商品房项目违规销售投诉进行了专题研究，决定立即对该商品房项目进 行执法检查，由上海市房地资源执法监察总队、杨浦区房地局联合对该商品房项目的销售情况进行全面的调查取证，将对查实 的违规行为，依法作出行政处罚，并向社会公示。目前，对该商品房项目实行全面监控，市房地产交易中心暂停该商品房项目 预售合同的网上备案和登记手续，已经网上备案和登记的预售合同，暂停注销、变更；区房地产交易中心暂停办理预告登记手 续。

　　上海市房地产交易中心主任蔡顺明在接受媒体采访时表示，上海市房地产交易中心将跟踪这576套房屋的未来动向 ，如果其中撤销备案很多，说明开发商的预售没有真实的意向，但如果买卖双方确实办理预告登记了，说明开发商在预售之前 的营销工作目标十分明确。

　　但蔡没有说一旦查证之后，会对有关人员怎么处理。

　　按照法规，开发商在未取得预售许可证情况下采用预订的方式来卖房子，这种行为是不允许的。

　　上海市房地局权籍交易处长赵龙杰明确表示，开发企业未依法取得商品房预售许可证，却以预订或者以预约、认购、 定购等其他方式变相预售商品房的，均属违法行为，上海市房地局将依照《上海市房地产转让办法》，责令其停止预售，没收 违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。

　　网上交易系统漏洞

　　“但实际上，紫罗兰这事情很难去追究开发商的责任，他们正好钻了个空子。”北京广盛律师事务所上海分所律师李 莉告诉记者，“没有谁规定半夜不能卖楼，提前预订是不允许，但这事情很难取证，如果在未取得预售证之前，开发商用借款 的形式来实现预订，那就很难追究责任了。”

　　而像紫罗兰那些期房在中介转让的，目前也不少。尽管4月份实行期房限制转让之后，已经不允许期房转让了。但“ 上有政策，下有对策”，市场上还是找到了政策的漏洞。

　　“不单单紫罗兰，有不少的交易都存在暗箱操作的现象，只是这次紫罗兰的事情闹得比较大而已。”上海中原地产研 究部经理徐勇告诉记者，“一些公司什么样的方法都能想出来，上次据说有一家房产公司在销控表上做了手脚，网上明明显示 这套房子可售，但现场售楼处却显示已经出售，通过这样的方式把一些户型好的房子‘捂’起来，很多购房人不上网，也发现 不了这样的情况，幸好后来被一个带了笔记本电脑的客户揭穿了。”

　　徐勇认为，有两种方式可以实现期房的转让，一种是上下家之间签订一个协议，先交房，正式合同等现房之后再签， 这种下家的风险比较大；另一种是上家先把房子给退了(撤消合同)，然后下家再跟房产公司签订合同，只要有房产公司配合 ，交易就比较容易。

　　在现在的期房交易中，后面一种情况用得比较多。在延吉中路的亚韵房地产经纪公司，工作人员向记者介绍了一套“ 城市丽园”期房，工作人员表示，只要想买，在手续上完全没有问题，他们已经做过这样的期房很多套了。

　　而在网上交易平台——“上海房地产”网上，记者看到，截止到7月3日，“城市丽园”的换手率高达12.96% (合同撤消次数/签约总套数)，合同撤消次数达到21次，也就是说，在“城市丽园”一个多月的销售时间里，很可能有2 1套期房被转让了。网上公布的一些楼盘中，撤消合同的现象非常普遍。

　　针对目前存在的这些问题，特别是紫罗兰事件发生以后，上海市房地产交易中心将再次改版目前的交易系统。

　　据上海市房地产交易中心有关负责人介绍，改版之后，网上交易时间将由原来的24小时调整为每天上午8时至晚上 10时，新盘固定在上午9时开盘，这样可以杜绝开发商深夜卖楼的现象。

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