-外滩记者 李杨 陈贤锋/报道

　　姚康达贷款7141万买房128套、松江别墅强制拆违、紫罗兰半夜售房576套……上海房地产市场六月以来“ 名动天下”，暴露的问题说明对房地产市场的监管力度有待加强。

　　曝光姚康达：收紧个人信贷的信号？

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　　在短短的时间里，“姚康达”这个名字家喻户晓。他购买房产的大手笔、抵押物的来源、资金流向至今都是个谜，7 141万贷款属于正常贷款还是“骗贷”尚不得而知。

　　“公布姚康达事件可能是个人信贷即将收紧的信号。”《新地产》分析师冀志罡对记者表示，“接下来可能是银监会 出面组织调查组，然后出台严厉的个人住房贷款限制规定。”

　　“当前的消费需求并不旺盛，再采取严格的需求限制措施不太合适。而且信贷已经全面收紧了，过去发生的事情并不 代表现状。”社科院房地产研究中心理事顾建发则认为：“个人征信制度的建设应该提上议事日程。现在的个人收入证明根本 起不到什么作用，哪个杂货店里开个证明都能贷到钱，一旦楼市出问题，银行就比较危险了。很多国家的收入证明是用纳税单 ，如果我们也用纳税单，相当多的人将不符合贷款标准。”

　　记者了解到，现在通过中介办一张虚假的收入证明只需要一百元。

　　“有人认为房贷经过3-8年的安全期之后，正在形成新的不良资产，有必要加强监管。”北京师范大学金融研究中 心主任钟伟表示，“但是，新的不良资产的动因不是来自个人抵押贷款，个人房贷还是商业银行的优质资产。尽管还没有强制 执行抵押物的案例会造成一定的道德风险，真正的风险来自开发商、建筑施工企业的银行贷款，还贷压力很重，就容易出现连 锁反应。”

　　针对银行信贷管理内控不严造成的风险问题，主要有人民银行及银监会进行监管，法律界人士认为作为储户尚难以采 取直接行动。但是，当商业银行上市之后，作为上市公司的股东则可以提出质疑直至集体诉讼。

　　对于此类重大事件，司法机关及时介入可能是解决问题的突破口。

　　别墅拆违：市政管理和规划有待完善

　　发生在松江比华利别墅的强制拆违引起了全国舆论的关注。事件的缘起除了少数业主有失公德，有关部门的执法力度 不强也是原因之一。虽然没有针对花园别墅的法规，但是并非无法可依。一时硬、一时软，令业主莫衷一是，最终在攀比心理 下形成蔓延之势。如果“露头就打”，何至于斯？独立别墅小区没有设计车库，违反了建设部有关配套设施的规定，更反映了 规划方面的问题。

　　市人大的介入是问题的转折点。随着比华利花园的强制拆违，全市范围内的执法行动即将开始。重要的不仅仅是拆除 违法建筑，而是堵住新的违法建筑的“出路”；不但要“亡羊补牢”，更应“未雨绸缪”。专家的建议是：今后由物业管理企 业、街道办事处承担直接、实时的监管职责。

　　对于法律法规现成的“执法难”问题，今后难道都要市人大常委会明查暗访、领导亲笔批示、列为“重点监督项目” 才能推进吗？人们的担心不是空穴来风。

　　紫罗兰事件：开发商诚信＋操作系统漏洞

　　“即使发展商惜售成了‘行规’，也还是典型的价格操纵、囤积居奇。如果证明买房者受到了虚假信息的误导，那么 就可以按照‘操纵市场罪’起诉开发商。”钟伟对记者表示，“有可能通过消费者权益保护法来诉讼，其中的‘欺行霸市’举 证责任是倒置的。”

　　“操纵市场罪”可能是个由头，但是具体操作起来却不太合适。以“紫罗兰事件”为例，要证明开发商对市场的操纵 影响了房地产价格是有困难的。

　　如果眼看着开发商的举动却“无能为力”，说明房地产管理的环节上出现了更深层次的问题。“可以将违规开发商列 入黑名单，”顾建发表示，“包括对企业和高管进行监管，直至取消进入房地产市场的资质。”

　　除了开发商的诚信问题，如果房地局是按正常时间上下班，那么“24小时网上销售”显然是无法监管的；针对实时 的网上交易，应当和股市一样设定约束条件。比如突然交易了几十套，开发商应当立刻作出说明，保障其他购房者的知情权。

　　预售行为实质上是资金不足的开发商接受“参建”，为了给参建方提供回报而采取了半夜低价销售的方式。这种方式 对于资金提供方也是有风险的。该事件暴露了在宏观调控的新形势下，开发商资金链脆弱的问题。

　　因应之道：行政监管＋法制监管

　　六月的三起事件虽然都事出有因，但还是或多或少显示了监管方面的漏洞和经验不足。

　　“上海的房地产管理是比较到位的，房地局、规划局直至人大常委会颁布了很多地方性法规。”北京广盛律师事务所 上海分所的律师李丽对记者表示，“但当前对房地产市场的干预都是以行政手段为主，行政监管反应速度快，主要是‘发生一 起处理一起’；法律手段可以‘治本’，建立涵盖用地、开发、销售全过程的法律法规体系才能保护购房者的利益。”

　　房地产市场处在“转型期”，出现问题并不奇怪。行政监管和法制监管并举，在法制的基础上实现“常效管理”才是 正确的因应之道。

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