| 抵押“黑洞”难平 发债是新思路？ | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年07月20日17:14 外滩画报 | |||||||||
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——金融稳定局局长谢平谈金融风险 外滩记者 李杨/报道 彭辉/摄影 现状：房地产抵押规模
远大于直接贷款 实际上，17万亿贷款中有超过一半是以房产做抵押的。 “大家没有意识到：目前的贷款规模中房地产融资的数量非常大。在中国，很多土地和房产已经是银行的抵押品了。 ”在7月8日的“房地产金融”论坛上，央行金融稳定局局长谢平表示：“虽然房地产贷款还算是安全的，但是大量的房地产 抵押带来了金融风险。土地、房产对中国金融制度的影响主要就在于它作为抵押物的作用。” 当前人民币贷款约17万亿，以往谈到“房地产贷款”指的是个人住房抵押贷款和房地产开发贷款，这两项的余额到 了2003年末约为2.5万亿，所以从贷款用途上算，大家老觉得房地产贷款并不多。 实际上，这17万亿贷款中有超过一半是以房产做抵押的。 房地产抵押是过去二十年从无到有、突然“冒出来”的。工商企业贷款、基本建设贷款甚至一些农户贷款，表面上统 计都不属于房地产贷款，但有不少都是以房地产作为抵押物的。有了房地产做抵押，贷款条件一般都不错。 问题是，房地产不是一般意义的抵押物。土地的价格包括用途、位置，政府怎么定用途、做规划，这些因素对土地价 格的影响要大于土地本身，由此给贷款银行带来了难题。 问题：房地产抵押隐含巨大风险 如果房地产抵押物拍卖的价格低于估价的50%，那么，以房地产为抵押的贷款就有超过一半实际上是没有抵押品的 “骗贷”。 “公有制下土地价格‘没有边’。”谢平认为：“虽然在招标的时候有价格，但我们在样本分析中发现，同样的土地 有时候作为5000万抵押，有时候作为5个亿抵押。” 由于公有制和私有制的土地定价原理完全不一样，在当前的评估体制、定价机制上，公有制土地作为银行贷款的抵押 物时价格趋向无穷大，对银行来讲隐含着巨大的风险。 中国房地产作为抵押物的价值量这几年迅速扩大。但是，作为抵押的房地产往往各种要素不全：要么是不通水不通电 ，要么是产权不明晰。要理解抵押物的风险，可以参照建行最近处置抵债地产的拍卖案例。建设银行无底价拍卖的房地产标的 42亿，最后被摩根斯坦利、德意志银行等以13亿元买走。 反过来说，如果房地产抵押物拍卖的价格不到估价的一半，那么，以房地产为抵押的贷款就有超过一半实际上是没有 抵押品的“骗贷”。由于种种原因，商业银行将钱贷了出去，然后寝食难安。 对策：地方政府发行债券？ 将银行贷款转变为公开发行的债券，也就是把风险从银行一家转移到债券购买者身上。 在以房地产为抵押物的贷款中，风险最大的承贷者还不是一般的工商企业。 当前地方政府在市政贷款、基础设施贷款等“打包贷款”中，以土地、基础设施为抵押获取银行贷款的做法非常普遍 。谢平称其为“相当于银行买了政府债券”，比如住房改造项目、地铁、高速公路、水库……等基础设施的建设债券。 由于现在不允许地方政府发债，它采取的贷款方式风险远远大于债券。 首先，有些项目做着做着可能就不做了；还有，因为不能贷款给政府，或者提供公开的政府担保，所以政府在做这种 事情的时候，往往不直接出面，而是通过支持的市政公司。这种公司既不是真正的企业，又不是真正的政府机构。商业银行往 往认为它是准政府机构，但这种公司往往负债率特别高，有延期还贷、不还贷的风险。 针对地方政府通过“影子公司”变相发行债券、银行承担金融风险的情况，谢平的建议是：“与其这样，不如干脆让 地方政府发债券。风险贴水比较明显，政府就可以承担直接的责任。债券价格的波动马上直接反映出对政府的约束力，用市政 债券和国债的利差来体现地方政府的风险。” 将银行贷款转变为公开发行的债券，也就是把风险从银行一家转移到债券购买者身上。只是一旦项目搁浅，“连锁反 应”恐怕更难逆料。 相关专题：外滩画报 | |||||||||
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