| 统计局：房产投资高峰已过 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年07月20日17:14 外滩画报 | |||||||||
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发展商：楼市前景谨慎乐观 外滩记者 李杨/报道 2003年以来，长三角等地的房地产市场引起了全国各界的关注。对楼市投机、房价“硬着陆”的担心使得房地产 业成为国民经济宏观调控的主要行业之一。
美国纽约大学金融学副教授梅建平归纳了两种观点。前者认为：“中国增长速度高一些是正常的。纽约在1990年 代初写字楼的空置率在10%以上，当时所罗门公司认为按照经济增长1-2%，要8-10年才能消化空置房屋；中国就不 同，即使有20-25%的空置率，2-3年就可能消化掉。” 另一种观点则认为，过高的房价已经使投资者、买楼者望楼兴叹，在某些城市可能会有像1993、1994年那样 的调整。在房地产过热发展的同时，按揭贷款也有可能成为银行新的坏账“增长点”。 旨在抑制投资增长的“过热论”是宏观调控的立论基础。按照这样的标准和来自统计局的数据，房地产业的投资高峰 期已然过去，业界最担心的“加息”大棒可能不会落下。 统计局：房地产投资高峰期已过 “房地产的增长在2003年达到了这一轮周期的高点。”国家统计局投资司司长汲凤翔表示：“我们去年年底判断 ，去年宏观上投资的增长相当于1992年，是新一轮投资快速增长的前奏。如果不采取宏观调控，今年的增长速度会达到甚 至超过1993年的水平。” 房地产投资和开发从2003年起呈现过热的态势。房地产占固定资产投资的比例1999年是5.1%，2003 年达到27.7%，到2004年2月增长到53%。从2004年3月起，该比例呈现每月下降5%的趋势，说明宏观调控 发挥了作用。今年1-5月，房地产开发投资增长32%，比去年同期下降0.9%，与一季度相比，增速下降9%。汲凤翔 的结论是：“今年开发和投资增长肯定低于去年，呈理性回归状态。” 好消息是，去年全国房地产利润增长69.2%，这是1992年、1993年期间没有的，说明这两年房地产企业 确实挣到钱了；坏消息是，与此同时，全国房地产企业的综合负债率是75.8%，比其他行业高出十个百分点，说明这钱挣 得有点“玄”。 2003年房地产业实收资本为3480亿元，占计划总投资的22%，距离统一规定的“35%自有资金”门槛比 例缺了不小的一块。 央行：“一刀切”无需担心？ “在房地产业界，有人认为由于房地产市场的地区差异性非常大，宏观调控可能导致‘一刀切’而顾此失彼。这是鼓 励监管当局缩手缩脚、不作为的借口，还是有真实意义的担心？”记者对谢平提问。“防止‘一刀切’”主要是中房协秘书长 顾云昌等人的观点。 记者的另一个问题是：“当前中央和地方的多种政策措施‘多管齐下’，怎样评估不同措施的效果？” “各地房价不一样，这是肯定的。从金融学的原理来看，房地产价格是有套利机制的，但是由于位置权重比较大，房 地产作为金融资产的套利机制和债券、股票完全不一样，不是全国具有充分流动性的市场。”谢平表示：“但是转化为政策， 这跟‘一刀切’没什么关系。有些人以各地房价不一样为理由，说这里过热那里不过热，不符合经济学原理。国家对房地产市 场做出统一的比例规定，比如首付比例、房地产商的资本充足率；各地都在寻找适合自己的最佳政策手段。地方政府在自己的 控制权之内，利用税收、土地批租等资源影响房地产价格，这跟宏观政策不冲突。” 在房地产价格构成中，原来土地价格只占15-20%，现在要占到40%，个别情况已经超过50%。 “从货币政策的角度来考虑，中央银行真正关注、唯一有宏观经济学意义的是首付比例；其他的房地产金融政策都是 商业银行的风险控制政策。央行只是告示性的提醒大家注意某些风险。” 房地产商：继续看好前市 “我们对上海楼市的前景保持乐观态度，因为有需求支撑。”上海中海房地产公司总经理杨小平表示，“过去竣工面 积小于销售面积，置业者没有选择机会。今年下半年市场的销售速度会放缓，但是由于土地价格不会下降，由于钢铁等造成了 建安成本上升……只要宏观经济一直稳定，房价下跌的可能性不大。” “宏观调控不会对房地产市场造成灾难。这次调整和1994年那次有本质的不同。上次是大量楼盘积压在开发商手 里，销售速度非常慢。”杨表示，“这次我们手里一套房子也没有，销售速度非常快。由于资金回笼太快，上海公司连续三年 没有向银行贷款。” 虽然当前主导楼市的是紧缩政策，但在有资金保障的业者看来，楼市还远没有到“最危急的时候”。 中海的业主不少是上海本地人。在其楼盘内部统计中，2003、2004年买房的“温州人”比例并不大。业主中 有明显投资意向的也不多，主要还是为了改善住房条件，自用兼出租老房子。由于新房子一般比较好租，有的业主就在老房子 里再住两年。 宏观调控并不能解决房地产市场所有的问题，比如说，“腐败”资金。这些钱买房缺乏价格弹性，抬高了一些城市的 需求；在供给方，土地批租、项目贷款又存在不少腐败现象。也就是说，在供给方、需求方，都有一块刚性的“腐败溢价”。 相关专题：外滩画报 | |||||||||
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