上海房市会否重蹈90年代覆辙引发两派观点争论

　　“市领导对房市不是一般的关心，而是非常关心，这关系到上海的稳定、可持续发展，关系到老百姓和国际国内对上海的评价和信心。”2004年11月10日下午，复旦大学房地中心副主任华伟刚刚就房市问题给市委书记陈良宇汇报完，如是向《瞭望东方周刊》介绍市委领导的态度。

　　实际上，上海市领导对于房地产市场确实是“战战兢兢，如履薄冰”。11月6日，市

委书记陈良宇会见香港媒体访问团时，就上海房地产问题表示，“兼听则明，对此我们以如履薄冰的心态，确保安全。”

　　因为对目前上海的房市有两种说法，其一是上海房地产泡沫大，接近崩盘；第二种说法是，供求关系其实是基本持平的，处于正常状况。

　　在10月28日，央行宣布加息和国土资源部实行土地新政以来，这两派观点的分歧日甚，但市场自有其答案。

　　11月17日，上海房屋单日成交价格突破万元，创下历史新高。

　　　　“抑市”与“挺市”

　　2004年10月28日，对于中国房地产市场来说也许是重要的一天。

　　这一天，温家宝总理主持召开全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议，实施土地新政;同日，中国人民银行宣布一年期存贷款利率上调0.27%，这也是9年来的首次加息。

　　11月1日，国土资源部专门下发了关于贯彻落实10月28日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知。在11月3日公布的《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》中，国土资源部明确农用地转用解禁:“各地要本着区别对待、有保有压的原则，进行农用地转建设用地的解禁工作。”

　　自此，从2004年4月开始的土地市场整顿，以及在此期间暂停审批农用地转为非农建设用地的政策正式停止。国土资源部的官员证实，农用地转建设用地的禁令在10月31日已经解禁，地方政府将可以重新启动土地开发、招商和投资计划。

　　而作为中国房地产业龙头的上海，实际上早在解禁之前就已经做好了准备:10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，总计推出了14个区以及新江湾城共44幅国有土地使用权，总面积高达277.7万平方米，其中纯居住用途的地块面积高达247万平方米，占到将近九成份额。

　　从加息和增加土地供应两方面看，中央政府压抑房价的态度十分明显。然而让人颇为疑惑的是建设部的态度。

　　10月26日，建设部公布了《怎样认识当前房地产市场形势》的专题报告，总体肯定目前的房市发展，并认为，房价上涨主因是地价上涨。报告还认为，目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。

　　建设部的报告可以直接理解为“挺市”的表态，但国务院和国土资源部的土地新政主要是从供应上压抑房价；而加息，在业界多数人看来，则是试图从抑制需求方面来压抑房价。

　　　　上海房市继续走高

　　从上海房市本身的走势来看，房市还在向上走，11月17日，上海房屋单日成交房价居然突破万元大关。

　　上海最大的房地产中介上房置换的消息基本可以佐证这一点。“加息对市场好像没有什么消极作用。11月初以来，我们这里的房价大概又涨了100块左右。有些挂牌的房子我们带着客户去看，人家已经卖掉了。”上房置换德平店戴小姐介绍。

　　从银行的反映来看，目前的两大政策对房市基本也没有多大影响。“我们这里的业务基本没有什么影响，加息以后前来贷款的客户和以前差不多，就是一些贷款余额只有几万元的，选择了提前还款。”建行上海分行徐汇支行房贷部的李先生反映。

　　而在工行上海金山支行，情况也基本相同。房贷科章先生解释：“利息只升了0.27个百分点，该买房的不会因此就不买了。有些青年人首付资金不多，听说明年卖房贷款的比例可能下降，反而加紧了买房的步子。”

　　　　会否重蹈90年代覆辙

　　在中国房地产业连续四五年高增长情势下，“泡沫说”非常盛行。而“泡沫说”的一个重要的论断，就是房地产业在走20世纪90年代初期的老路。但问题是，为什么90年代初期的泡沫经过两年很快就破裂，而这次的泡沫至今还没有明显的破灭迹象呢？

　　“这根本就是两码事！90年代的房地产泡沫主要表现在地产行业，主要是以一些高干子弟为代表的‘炒地皮’的热潮。那时没有多少最终消费者，‘炒地皮’的人的目的就是把接力棒传到下一个人手中，最后就看谁倒霉。现在根本就不一样，这次土地最后都盖成了房子，有大量的最终消费需求支撑整个房市，所以是一个良性的增长。”华伟认为。

　　从统计数字来看，1992年房地产土地转让收入增幅大大高于商品房销售收入增幅，而2002年开始再次迅速走高的房地产市场并没有出现这样的情况。

　　“90年代和今天最大的不同在于两者市场推动力不同。90年代的投资主体主要是国家，购买者主要是集团购买力，也主要是国有单位和企业，而目前房地产这一轮增长，投资主体中民营和外资的比例已经占到一半左右，购买者主要是个人。”上海社科院房地产研究中心顾建发研究员分析。

　　“90年代房地产业基本是由投资推动的，1992、1993年投资的增长速度非常快，都翻了番，但购买力跟不上，出现了百分之二三十的空置率，但上海这两年的投资增长率只有百分之二三十，到2004年8月底，上海的住房空置率只有2.7%，低于国际警戒线0.3个百分点，需求非常强劲。”华东师大陈伯庚教授分析。

　　从房地产业投资增长的实际情况看，相对于1992和1993年的超高速增长，近几年的房地产投资增长速度。(见下表)

　　陈伯庚认为：“也有人喜欢拿日本和香港的例子来看目前的中国房市，但中国房市是良性增长，与他们不同。日本泡沫经济期间发生地价暴涨，日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。这在中国目前还没有出现。”

　　“本轮房地产热潮的启动，根源于1998年房改的推行，是中国长期积累的购买能力的集中释放。存在泡沫的更多是在中小城市，那些小城市房价的不断上升，可能超过当地收入增长，危险更大。”华伟说。

　　　　“泡沫论”的利益背景

　　作为“房地产泡沫说”的最主要代表，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠的言论和背景尤其值得研究。

　　“中国投资过热的源头，正是全国性的巨大的房地产泡沫。中国正在经历的房地产投机，是史无前例的。1992-1993年和1999-2000年间，A股市场曾有两次大规模的投机。地方政府对房地产非常热衷，因为巨大的卖地收入可用于基础设施建设。这也是地方政府想抬高房价的原因。”这是11月谢国忠最近一次关于房地产泡沫的表态。

　　11月8日在北京召开的摩根士丹利例会上，华尔街的意见领袖史蒂芬·罗奇则更明确地谈到，中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫。但从他个人掌握的情况判断，在上海这一地区，明显存在房地产投机过度的迹象。

　　实际上，早在2003年年末开始，谢就开始唱衰房市。但一年过去了，中国房市仍然没有出现了谢所称的逆转，这使得很多人对他的预测开始表示怀疑。而更多的，是对他动机的怀疑。

　　“为什么一边是泡沫说，另一边却在大量进军上海房地产呢？如果有一个合理的解释，那就是利益需要。”华伟不客气地评价。

　　实际上，谢国忠背后的摩根士丹利正是外资投资上海房地产业的急先锋。2003年7月，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，项目总投资预计达9000万美元；与美国雷曼兄弟公司各入股25%参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期，估计涉资将高达2亿元人民币。2004年1月， MSREF还与复星集团旗下的地产公司合作投资约5000万美元兴建“复地雅园”。

　　如此算来，则摩根士丹利在上海房地产业的投资不下10亿元。在看衰房地产业、尤其是上海房地产业后，摩根士丹利会有这样的大手笔吗？

　　对于海外投行的这种自相矛盾的举动，上海财经大学房地产研究中心印教授认为，从一定程度上讲，外国投资者希望中国加大对于国内房地产行业的调控力度，造成一些资金实力薄弱的小公司已经或准备运作的项目资金匮贬，甚至是形成新的烂尾楼，而外国投资机构资金上的优势使得他们可以随心所欲地挑选好的项目。

　　顾建发认为，“去年和今年房价确实上涨过快，这中间是有一些泡沫，但不是泡沫经济，不是有些学者所说的史无前例的投机。在新的加息周期的背景下，房地产涨幅趋缓甚至出现一定程度的调整也属正常现象，但不会像他们所说房地产要崩盘那么可怕。”

　　在一片“房地产泡沫说”的喧哗中，持论者的利益背景使得相关论点的客观中立性难以保证，也让人对上海房价走势更难以看清。 （记者 吴立波 上海报道）

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