于凌罡和他的住宅乌托邦

　　-本报见习记者 林爱国

　　“你好！你是要合作盖楼的吗？”2005年元旦前夕，当记者打电话给于凌罡的时候，他抓起话筒，迅速蹦出这么 一句。

　　这位1973年出生于北京的小伙子，职业是联想集团的工程师。在刚刚过去的一年，他

因为提出“合作盖楼”的设 想而成为房地产界的焦点，有媒体更是将其评为“2004年中国房地产关键人物”之一。

　　现在于凌罡基本上每天下午都会守在家中的电脑旁，一边接待前来询问合作盖楼事宜的人，一边随时准备接听桌上的 电话。记者预约采访的时候，他正向4个人解释合作资金的支付安全问题以及合作盖楼的种种好处。风起于青萍之末

　　“现在的开发商得的是暴利，而且不给业主应得的权益。”谈起“合作盖楼”构想的初衷，于凌罡很坦率。

　　在这种非常朴素的想法支持下，2003年12月1日，他以“蓝城木鱼”的ID在绿野、新浪、搜狐等十几家网站 发帖子，号召想买房子的网友组织起来，踢开开发商，合作盖楼，既可以节省大笔金钱，又能获得更多的权益。

　　为了实现这个近乎疯狂的想法，于凌罡先要拿出详细的令人信服的建楼计划，然后再一次次费尽口舌去说服别人。

　　记者见到他时，他正在家中向满脸迷惑的两个中年人阐述着自己的计划：“这个资金是通过银行转的，没有现金流， 我也看不到钱，绝对是安全的。”他一边解释，一边拿起身边的饮料猛喝几口。“每天都要接待十来个人，说得嗓子冒烟。” 他对记者表示歉意。

　　“我这辈子就喜欢设计，不然现在也干不了工程师，”于凌罡语速很快，“从上学起我就什么都想自己设计。”现在 ，他正在进行着人生最重要的一项设计：联合500人，自己出资注册公司，然后买地建房，打造一直存在于想象中的“世外 桃园”。

　　他在绿野上发第一个帖子的时候，这样阐释自己的理念：“我是一个北京人，深刻地体会到房子的重要性，有了自己 的房子，不用支付高昂的房租，不用担心被房东或家长扫地出门，美好生活也就从此开始了。”

　　简单说来，于凌罡的思路就是：参与者即将来的业主们共同出资，注册一家公司，以公司的名义购买土地，然后抵押 、贷款，选择设计和施工部门、物业服务人员等，建起一座完全属于自己的楼房。

　　随着媒体的传播，于凌罡的合作建房想法被越来越多的人关注，许多网友给予了热情的支持，其中有的人还表示愿意 参与合作。

　　自由职业者孙涛现在是于凌罡的铁杆支持者，他对《时代人物周报》说：“我以前也买过房子，房价高不说了，还出 现了这样那样的问题，与开发商交涉，人家不理睬。自己的部分权利被剥夺了，还得不到补偿，这样的日子能过得舒心吗？”

　　“房价可便宜40% ”

　　“我的方案最吸引人的一点，就是这种方式比买普通的房子省钱。”于凌罡坐在椅子上，双手不停地比划着。

　　按照他的计划，第一步是寻找500个合作者，每个人需要交15万元，这样通过自筹的7500万，加上向银行申 请的贷款，就可以支付买地和建房的费用。楼建好后，底商和附属商业设施对外出租，获得的租金收入可以用来冲抵银行贷款 。

　　根据于凌罡的估算，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜40%。此外还有项目备用资金3000万(这是 预存的保证金，每人6万元)，足以应付可能发生的不可预期费用。

　　“我们的房子为什么便宜呢？”于凌罡歪着脑袋认真地分析，“首先是没有销售利润，根据一般情况，销售利润占房 价的15%——20%；其次没有广告支出费用，这通常占房价的5%；还有，项目启动资金全部是由大家共同承担的，节省 了原来由开发商承担的项目贷款利息，通常这项利息接近整个项目总造价的10%。”此外，在于凌罡看来，开发商建房过程 中可能存在的一些灰色开销他们都可以避免，“比如开发商的机构维持费用，开发过程中的灰色支出等等。”

　　几年前以起草“204条”购房合同成名的秦兵律师对于凌罡的计算方法基本认同：“是否能便宜到40%，我不敢 确定，但便宜30%应该没有问题。”

　　一直做项目前期工作的蜂鸟社区市场部经理于洋也基本认可了于凌罡的计算方式，他还表示，如果合伙建房者当中有 真正懂得操作的专业人士，那么节省的钱应该比于凌罡算出来的还要多。

　　于凌罡表示，在项目中还将充分体现合作者的意愿，用户可以自定户型，“确保使每个业主都得到自己满意的户型” 。在这个开发模式下，从结构隔断到装修、买家具的全过程都将统一采用团购的方法，业主可以用最低廉的成本购买到一套根 据自己意愿精装修的住宅。特别是还可以提供团购家电(如等离子电视)、家具等优惠服务。

　　于凌罡摆弄着桌上的电脑，很熟练地找到已经制作好的效果图，项目中很多涉及到业主利益的公共设施的选择，都会 采用招标的方式，在专家的帮助下，参考大家的投票情况，产生专业、合理的结果。

　　更吸引人的是丰厚的底商回报。“在项目中，底商被作为公有产权部分，按购房面积系数均摊到每个业主的名下。在 项目预算文件中，底商是按照3.8元/平米/天的价格计算的，以此为前提，每购买一套36平米套内建筑面积的跃层住宅 ，业主就可以每月收到高达821元的底商回报，在地皮使用年限为70年的前提下，即使租金不上涨，也已经达到投资额的 2.5倍。”

　　诱人的还不止这些。“我们在合作过程中已经认识了，大家都是朋友了，以后作为邻居会非常亲近。小区的团结性将 非常高，人居环境将更和谐。”于凌罡说。

　　风险与质疑

　　于凌罡的帖子在网上发表后，立刻引起了广泛的议论，有热切期待的，有犹豫观望的，更有怀疑批判的。大家关注的 焦点在于：如何保证投资安全？如何规划立项？买土地时能竞争过开发商吗？是不是在制造噱头？

　　对于种种疑问，于凌罡似乎早已成竹在胸。为打消合作者的顾虑，他创立了“分次定向转账付款模式”。“在合作盖 楼项目中，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。”从合作盖楼的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规 的财务审计公司进行审计，在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇，以保证项目资金不被 卷走或被转账。

　　在保证资金安全的同时，对于毫无开发经验的于凌罡来说，如何控制开发成本将是另一个难题。

　　不过，于凌罡对此并不担心。在参加合作项目的人员中，不乏来自国内颇有影响的建筑网站的专业高手，“规划、设 计、建筑、施工、监理、预算、管理，各个系统的都有”，这些人都各尽所能，不计报酬。“此外，相当重要的是，公司会高 薪聘请优秀的专业人员组成工程监管组，负责项目的工程建设和监管。”于凌罡说。

　　秦兵律师在接受《时代人物周报》采访时表示，合作盖楼模式在法律上没有什么问题，对于抑制房价也有非常大的作 用，“具有推广的可能性”。但他担心的一点是，“这些人缺乏操作经验，不谙熟游戏规则。”具体说来就是怎么把那么多人 组织起来，怎么选举，怎么做出合适的制度设计，“很重要的一点是必须要有个具备领袖气质的人。”

　　北京仁和律师事务所的孟宪生律师也很支持于凌罡的构想。在他看来，合作盖楼与以前由组织发起的集体盖房没有什 么区别，现在“只不过是把组织换成了个人而已”。不过，他也表示了谨慎的担忧，“一旦有人不能按期付款，资金链条就会 断裂。此外，如何保证合作过程中不出现这样那样的纠纷？”他认为，好想法还必须有完善的制度保障。

　　“乌托邦”渐趋清晰

　　与专家们谨慎的支持相比，相关决策部门的态度无疑使于凌罡增加了信心。2004年4月，于凌罡两次向上级汇报 自己的计划，都得到政策法规层面的认可和支持。

　　去年12月9日，北京市国土局有关负责人表示“个人集资建房行得通”。国家开发银行负责人也说于凌罡他们的行 为“不属于非法集资”，该行副行长总会计师刘大为表示，“如果市场认可这种合作建楼的模式，国家开发银行将考虑设置这 方面的贷款事宜。”

　　设想中的规划正逐渐由模糊变为清晰。去年12月18日，经过一年的筹备和论证，个人集资建房开始接受报名，一 天的时间内，就有近300人报名参加集资建房计划。另有媒体报道，于凌罡在去年年底已经初步看中了两块地，一块在西城 区官园附近，还有一块在北四环霄云路附近。

　　接受《时代人物周报》采访时，于凌罡否认了这种说法：“这是商业机密，我怎么可能那么早就说出去？但我们确实 确定了大致的地点，是在健翔桥和四元桥一线两侧1500米之内。”

　　“到现在已经有300多人报名参加了，我们打算在2005年初成立公司，然后拍地开工，在2006年‘五一’ 和‘十一’之间入住。”

　　蓝城：更宏大的梦想

　　“其实，我的合作盖楼计划比蓝城设想要晚得多，合作盖楼只是蓝城设想的第一步。”

　　蓝城是什么？“是一个由一条地铁连接若干个居住区与功能区组成的线形城市。”早在十多年前，于凌罡就提出了“ 蓝城”的设想，因为“感到网状的城市交通很不方便”，他就设计了一种线型的城市规划，英文名叫linecity，中文 名字是“蓝城”。“蓝是一种纯净的色彩，代表着深沉和忧郁。”于凌罡表示，自己最喜欢的就是蓝色。

　　在他的构想中，一个典型的蓝城居住区包括五个层次，比一般概念上的小区要大一些，区内最大步行距离不超过10 00米：最中心的是商务服务区，地铁出口就建在这里，这里将有一小部分精英在此工作；第二层是居民楼区，这里不允许汽 车进入，小区内所有污水都要经过中水系统的净化；第三层是一条流淌着的小区排放中水的人工河以及两岸种植的绿化隔离带 ；第四层是一排40米左右的体育场馆；第五层是一圈环绕居住区的100米——200米宽的绿化带。

　　“当然，这并不是最终的蓝城居住区，最终的蓝城会更美好，更真实。”

　　按照于凌罡的规划，蓝城的居住成本将非常低，“一个月收入千把块钱的人都可以享受到高质量的生活”。

　　“我最早研究蓝城是从资源角度去考虑的，因为我国的资源非常有限。”事实上，未来的蓝城居住区不允许开车，与 外界的联系通过地铁、小区外的公路以及专门的功能区等。在于凌罡的蓝图里，蓝城的居住区基本环境指数和其它城市功能指 数，都是现在的城市和乡村无法比拟的。

　　“我是理想主义者”

　　合作盖楼是“蓝城”理想的第一步。待这个项目运作成功后，于凌罡畅想着用积累下来的经验和成熟的管理团队，去 运作更多的楼宇，蓝城就是由这样一座座规划完善的小区沿地铁线建设而来。于凌罡坚信：“中国的城市化进程需要普及蓝城 计划。”他打算在这次的合作盖楼结束后，用一生的时间来推广他的蓝城计划。　　

　　2004年2月10日，蓝城网站开通，在网页上方的旗帜标语上写着：愿所有的中国人都有自己的房子。“我当然 是个理想主义者！”于凌罡很肯定地对《时代人物周报》说。

　　对于合作盖楼以及蓝城的设想，有人说，如果他一点不为自己考虑，“谁也不信”。不过，于凌罡却表示，自己的初 衷绝不是打算为自己建一套便宜的住宅。

　　已过而立之年的于凌罡有着稳定的工作和不错的收入，而且在北京并不缺房子住。他的“铁杆”支持者鲁治引用马斯 洛的话说，“人的最高需求是个人成就感，于凌罡现在追求的就是这种成就感。”

　　现实生活中的于凌罡说话耿直，乐于助人，“有时候言辞可能让人觉得直白不易接受”。不过，他在绿野网上写的一 首诗透露出另外几分旷达的情怀：“青木邻枫秋有色，碧水居湖夏生荷。游尽山水兴犹在，读遍诗书乐自得。高谈恐惊天人过 ，阔论已为世人得。咫尺书房说蓝城，无限网络写生活。”

　　在网上，于凌罡的ID是“蓝城木鱼”。为什么叫“木鱼”呢？“因为木鱼代表着思索和悲悯。”

　　合作建房在国外

　　合作建房最早出现于欧洲。在19世纪，随着工业革命的发展，涌入城市的人口越来越多，造成住房紧张。在房价昂 贵，收入又低的情况下，一些穷困者只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。当时欧洲许多国家都成立了各种类 型的合作建房组织。

　　近10多年来，由于城市人口剧增，住房紧张问题愈加严重。许多国家政府开始注重从行政、经济及法律上给合作建 房者以支持，制定了各种有利于合作建房的方针和政策，大大促进了合作建房事业的发展。目前全世界已有80多个国家建立 了10多万个合作建房组织，这些合作建房组织已成为一些国家住房建设、销售和管理的主要形式。

　　国外合作建房的资金主要来源是：1、入股资金。要加入合作建房组织，一般都必须交纳一笔股金，作为购租住房的 预付款。入股金一般为20%至50%；2、住宅或房产银行储蓄。许多国家都开设了住房银行，一方面可能吸收大量的社会 闲聚资金，另一方面能对储蓄者提供贷款或购租住房的优先权；3、政府提供低息或无息贷款给合作建房组织，归还期限多为 20年左右，有的可长达六七十年。

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