外滩画报：上海富人区十年流变

　　古北三多：名人多、名车多、名狗多。碧云只有从物业租赁转变为置业居住才能具备富人区的实质。紫园檀宫是豪宅 区，不一定是富人区。

　　外滩记者见惊雷／报道

　　从1995年到2005年，从古北新区到碧云国际社区、世茂滨江花园，再到紫园、檀宫

，全上海人十年里一直在 重复着建设上海富人区的故事。十年过去了，房子的价格越来越高，豪宅越造越大，但真正的富人区始终没有出现。

　　发现古北

　　1995年，古北新区一期完工。

　　此后的十年里，古北让很多上海人引以为傲。这是上海第一个规模化的高标准的国际化社区，这里以“三多”最为著 名：名人多、名车多、名狗多。

　　2001年，影视红星林忆莲悄悄来到了古北新区的名都城，买下了一处高级豪宅。和她做邻居的是赵薇、江珊、陈 逸飞等名人。同时，有数十位世界顶级著名公司的总裁和负责人居住在不远处的万达园。

　　1980年代，上海第一个涉外商务区——虹桥经济开发区在市区西部启动。古北新区属于其配套生活设施，由上海 古北(集团)有限公司建设，总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。

　　1995年基本建成后，古北新区即被评为“九十年代上海十大新景观”之一。很快，这里成为了众多境外人士的首 选居住地。在政策上，当时上海尚有内销房和外销房之分，古北则以面向外籍人士的外销房为主；经济上，由于受到1997 年经济危机的影响，古北的房价一路滑落到1200美元／平方米，有的甚至跌破1000美元，在当时相当实惠；交通方面 ，古北临近虹桥机场，生活、工作非常便捷。在这些因素的共同作用下，一个高档的富人区俨然有了雏形。

　　不过，随着时间的推移，古北在规划上的劣势开始显现出来。一方面，大多数的高楼底层都开设了店铺，商业的繁荣 带来的是人来人往的嘈杂；楼与楼之间的道路也逐渐演变成了城市的主干道，人流、车流无所顾忌地穿行而过。古北变得方便 了，却大大影响了私密性。而后者恰恰是构成“富人区”的关键因素之一。

　　即使是这样，房地产商们仍然希望在这块土地上生产更多的剩余价值。2004年下半年，和记黄埔、中华企业、强 生集团、虹康房产、古北集团等知名开发商一并进入该区域进行大规模的豪宅开发。建筑密度进一步增大，富人区有变成闹市 区的危险。

　　青睐浦东

　　在这样的背景下，古北的一些欧美人士开始自发性的迁移，方向是浦东。

　　1990年代中后期，通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的业务迅猛发展，于是，在金桥地区，一个占 地面积37平方公里的“GREENCITY”(碧云国际社区)开始形成。今天，《财富》500强中有26家企业的亚太 区总裁及高级执行官，携家眷居住在此。

　　碧云社区的核心为金桥股份开发的碧云别墅。碧云别墅一期33套别墅和二期37套别墅，分别在1999年初、2000 年中建成投入市场后，年平均出租率高达95％。同时以每月约10万人民币／套的租金创下了本地别墅租赁市场的天价。

　　事实上，碧云社区以租赁物业闻名，但恰恰暴露了目前其作为公认“富人区”的不足。

　　业内人士分析，区域内的住宅只有以租赁型演化为置业居住型，才能具备“富人区”的实质。毕竟，住在一个租的房 子里，哪怕再豪华也不易从心底里产生家的感觉。

　　不过，值得关注的是，随着近一年来碧云社区人气集聚，原有的项目如碧云花园、凤凰大厦开始租售并重，同时如世 茂、爱建及印尼一些地产商纷纷开建新的居住型项目，住宅样式以豪宅、别墅、公寓并重。碧云是否能够成为上海“富人区” 仍待观察，但目前称之为“高尚国际社区”是极为恰当的。

　　在浦东，同样声名显赫的还有黄浦江畔的陆家嘴滨江豪宅区。这里的仁恒滨江园、菊园、世茂滨江花园均已建成并吸 引了大批来自国内和国外的企业主及影视明星入住。张学友即是其中的一位。根据知情人的透露，张学友的豪宅也并没有什么 特别，惟一不同的是他每天坐在马桶上就可以一览无余地看到近在咫尺的东方明珠。

　　"紫檀木"现象

　　紫檀木，木中极品，从很久以前就是彰显富人身份地位的重要标志。

　　无独有偶，国内目前最贵的两个豪宅项目都在上海，且案名的第一个字连起来正好是"紫檀"。一个是位于松江佘山 的"紫园"，一个是位于西郊虹桥的"檀宫"。上海望源房地产公司董事长季宝红将其总结为上海富人豪宅的"紫檀木"现象 。

　　上海紫园1号别墅以1.3亿元的天价成为中国大陆最昂贵的住宅。檀宫也不示弱，单套价格8000万人民币。

　　紫园，位于上海松江佘山。占地1300多亩，由13个小岛和一个半岛组成，岛与岛之间由欧式钢桥相连，规划建 造别墅150多栋，每户平均占地八亩以上，大小相当于一个标准足球场。

　　"上海要吸引全世界的投资，就必须有像美国长岛这样的豪华居住区，只有向外来投资者提供好的生活品质，上海才 更有吸引力。""上海紫园"的开发商、立誓要打造"中国首个世界级富人区"的嘉城兆业房地产有限公司董事局主席、总裁 高家仁在接受采访时这样说道。

　　作为上海惟一的山林地带，佘山似乎具备成为世界级富人区得天独厚的条件。然而一位参观者谈起观感时说："进去 的道路十分小，两辆车会车有点难。从山上教堂往下看整个紫园幅地不大，和想象的有点距离。"

　　檀宫紧靠西郊国宾馆，也是西郊宾馆的最后一块处女地。按照华丽家族董事总经理、"檀宫"打造者曾志锋的说法： "檀宫会是华丽家族在顶级豪宅领域的开山之作，也可能，同时是收山之作。"

　　根据开发商的说法，他们主要针对的客户就是福布斯的上榜富豪。当然究竟有多少富豪会真的来购买居住和使用，还 没有确切的统计数字。

　　事实上，今天的富人区与豪宅区、富人区与高档房产楼盘，已经混淆在了一起。甚至我们也很难去把它们分开。根据 大多数业内人士的看法，至少在形成上，中国开发商们宣称的"富人区"往往都带有主动炒作的痕迹。

　　在香港，浅水湾、太平山顶富人区内的豪宅每一户都要上亿的总价，买主心态一般都是要将这座豪宅当作传家之宝， 一代一代传下去。需要知道的是，在香港，富豪们之所以愿意不惜巨资修建豪宅，很大程度上是因为他们拥有对土地的最终所 有权。而中国国内开发商的资质再怎么雄厚，也无法解决这一问题。

　　在全球，没有一个富人区是规划的结果，也没有一个政府或开发商有本事将富豪们聚拢在一个硬性规定的区域。真正 的"富人区"都是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后有很多综合的因素。上海也不应该例外。

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