二手经济适用房收益率只有6%

　　近日有报道说，北京市首批入住的经济适用房“五年禁售期”已过，上市后的平均收益率可达50%左右。

　　据了解，北京市曾于2004年出台通知，规定只有居住满5年的经济适用房才允许上市交易，未住满5年的只能按原价出售。回龙观、天通苑等经济适用房项目都是1998年开始建设，1999年、2000年开始陆续入住。这些房子在今年正好“解禁”。北京市统计局提供的资

料显示，2000年共销售了经济适用房14924套，大约2000套房已经上市交易，所以2005年符合条件可供上市交易的经济适用房约在1.3万套左右。

　　那么，这1.3万名房主的投资收益率真能达到平均50%左右吗？为此，记者就交易程序、收益率等问题，采访了相关专业人士。交易程序购买资格不受限制业主按市场价出售后需补交成交额10%的综合地价款

　　这几天，北京市经济适用房购房资格审核登记处大厅里，来办理购房资格审批的居民比平时明显增多。原来，北京市首批入住的经济适用房“五年禁售期”已过，很多人来到这里了解这类房子的交易程序。

　　那么，解禁了的二手经济适用房如何上市进行买卖呢？据专业人士介绍，对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前的市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。业主需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

　　另外，购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，包括外地人等在内的任何购买人群都可以购买。除了正常缴纳1.5%的契税、0.5‰的印花税外，也不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例如购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米，现市场售价为3600元／平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×95＝342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×1.5%＝5130元的契税，以及342000×0.0005＝171元的印花税。增加了二手房总体房源的二手经济适用房，为中低收入家庭又多了一种选择。交易瓶颈上市房源不到三四成参考周边二手商品房价格，投资收益率约为6%

　　记者昨天从一些中介公司了解到，分布在符合解禁政策的经济适用房周边的中介公司分店，几天来还未有明显的动静，而且此类二手经济房的实际成交量短期内也不会有较大提升。业内人士估计，实际上真正上市的二手经济适用房可能不到三四成，房源并不多。

　　据“我爱我家”经纪公司有关专家分析，从符合条件的卖方说，相当一部分业主当初买这套房就是为了自住，还没想换房；有些房主别处有房，这套房正在出租，并不着急或还没想出售；还有一部分因当时购买资格审核不严而钻了政策空子的投资型买家虽然想卖，但他们认为利润空间不大，出手的时机还不成熟，比如他们会仔细考虑投资收益率是否划算等问题，要考虑售房全款扣除10%的综合地价款以及相关成本费用后的收益。

　　专业人士分析，二手经济适用房的投资收益率约为6%左右。因为扣除10%的综合地价款政策，就是政府为了抑制经济适用房的“炒房”行为，挤压中间的利润空间，所以不可能是有些人说的50%那么高的利润空间。

　　二手经济适用房的市场售价可以参考周边二手商品房的价格。而从买家方面来说，购买这类房源的主要人群是中低收入者，所以数十万元的购房全款他们不太可能一次性付清，而按照最高人民法院的司法解释规定，由于不好证明这是他们唯一的住房，所以银行又很难贷款给他们。这样就会使一部分人难圆购房梦。交易提醒“黑白合同”不受保护签此合同买的房再上市时还要补交10%的综合地价款

　　假如你来到某经济适用房附近的中介公司，就会发现中介公司提供的二手经济适用房房源的售价都比在售的经济适用房每平方米贵几百元。

　　某中介公司工作人员向记者透露说，经纪公司一般采取三种“程序”，一种是收取“补偿金”；第二种是买卖双方除了按原价购房的合同以备过户用外，再签一份实际房价合同，最后按实价合同双方结算；第三种是经纪公司与房主签约，等于房主以自己能接受的价格卖给经纪公司，经纪公司再与买主签合同，最后房主与买家签“原价格购房的合同”来应付过户时的审验。其中，“买卖合同”是交易双方给政府部门看的“白合同”，“补充协议”则是私下价钱谈好后，双方再签的“黑合同”，令有关部门无从查起。

　　有关部门人士表示，“黑白合同”不受法律保护，购房人通过这种“黑白合同”买到的房子再上市出售时，还需要补交10%的综合地价款，这便损害了买房人的利益。有关人士分析，由于达到五年解禁条件的经济适用房数量只占到经济适用房总量的十分之一，而十分之九的经济适用房中也有很多有上市愿望，一部分人仍会通过“黑白合同”进行私下交易。经济适用房建设今后几年还将继续

　　经济适用房发展中的问题正在不断地完善和解决

　　一方面是有钱人开好车住大户型经济适用房，另一方面是老百姓排队也买不到房，一直以来争议不断的经济适用房近年引发了一些问题和矛盾，例如经济适用房购买资格的认定、面积偏大、交通拥堵、配套设施等一些问题。有关专家认为，经济适用房发展中的问题正在不断地完善和解决，其特殊的地位与作用使经济适用房在今后几年内还会继续存在。

　　有关部门出台的一系列政策也显现了相当的成效。例如新开工经济适用住房80平方米左右的中小户型所占比例明显增加。经济适用房购买资格审核公示制度，也取得一定效果。截至2004年12月7日，共审核公示了55961万份购买申请，受理群众举报8例，其中5例虚假申报的，已按有关规定取消了申请人的购房资格。链接·法规经济适用房住满5年可上市

　　2004年5月20日起开始执行的北京市《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中规定，以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，可以再次申请购买经济适用住房，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。计算已购经济适用住房住满5年的起始日期，以缴纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。购房家庭可提供其中任何一个证件来确定时间。

　　链接·示例支出成本、投资收益明细

　　项目 明细 数额(单位：元) 售房收入 出售价x面积 3600 X 88 ＝316800 售房费用 印花税0.5‰ 316800X0.5‰＝158.4 综合地价款 10% 316800 X 10%＝31680 中介费 成交价2% 316800 X2%＝6336 中保办证费 1500 售房成本 购买价x面积 2600 X 88＝228800 其他成本 装修费、家具家电费 35200 相关收益 收入-费用-成本 13125.6 投资收益率 相关收益／购房成本5.7%

　　收益率是指收益与付出成本的比率。上表以1999年购买的回龙观一套面积为88平方米的经济适用房为例。晨报记者 叶晴

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