东方早报：警惕房地产商个人利益误导中国经济

　　作者：易宪容

　　国务院关于加强房地产市场调控的决定，终于在4月27日的国务院常务会议上水落石出。这次会议分析了当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控的问题。认为目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取加

大土地供应调控力度等管理、运用税收等经济手段调控房地产市场等8项措施。(早报4月28日头版)

　　但是，随着中央对国内房地产业出现的问题愈加关注，一些房地产商不甘暴利的消失，开始采取正常或非正常的方式、采取公平或隐蔽的方式，纷纷出来指责政府的调控和治理政策(比如，最近某房地产论坛就有房地产开发商攻击学者，认为其赞同调控的言论是胡话)。而他们最基本的一个观点就是：房地产市场完全可以由市场本身来发展，根本不需要通过任何方式来打压与调控，更不能够采取“一刀切”的政策来对国内房地产业。

　　乍一看，这个观点似乎言之凿凿、头头是道，但是目前的房地产市场并不是一个完善合理的市场，而住房又关系到千家万户的民生，因此，对房地产市场作适当、合理的调控，是政府义不容辞的责任。即使在房地产市场比较完善的发达国家，政府也会在适当时机，对房地产市场进行一些调控。

　　所以，房地产商们的说法看似有道理，但其实完全是伪道理。完善的市场尚且离不开政府的调控，更何况是一个不完善、还处在发展中的市场，而且这个市场还关系到人民群众的切身利益，关系到和谐社会的构建。

　　就目前情景来看，国内的房地产市场是一个强势房地产开发商、弱势民众这样的一个大格局下的市场。在这样的格局中，房地产开发商不仅掌握了庞大的经济资源，而且其集团群体人数少，沟通成本小，这样他们就很容易结成一个十分强大的利益群体，并利用他们所掌握的经济资源来掠夺整个社会大多数人的利益，甚至在一定程度上操纵社会的舆论、影响相关制度规则的制定。特别是有的房地产开发商会用利益收买某些所谓的权威，作出所谓的权威报告来混淆视听，加剧信息的不对称。这些房地产商总是希望其暴利经营能够得以持续，希望能够把社会之财富全部席卷于自身。因此，他们就借助于自身在经济、资源、信息上的优势，施展浑身解数，试图通过误导民众和舆论，来维护自身不合理的暴利。

　　应该说，房地产商的价值取向和整个社会的价值取向是有偏差的。作为一个房地产企业，或者是某个房地产商，追求收益最大化是无可厚非的。但是这种追求利益应该在生产性努力的过程中得以实现，比如提高房屋品质，降低自身的成本等等。反观国内的某些房地产开发商，却把着力点放在了分配性努力上，也就是在信息不对称、不完善的市场中，通过剥夺他人的利益来实现自身利益的最大化。这种零和博弈的过程并不真正创造财富，只是财富的一种重新分配。而对于国家和政府来说，其价值取向应是整个社会财富的最大化，鼓励市场主体创造财富，而不是玩财富分配游戏。所以国家会有各种机构来规范市场行为，会对市场进行调控。就房地产市场而言，开发商们自然希望房价永远高歌猛进，而政府应该考虑的是行业之间的协调，整体经济的健康发展，所以不能任由房地产价格“非理性疯涨”。

　　房地产商为什么要反对中央政府对房地产市场的宏观调控，实质就在于他们希望在既有的制度框架内来维系自己的利益。别看国内房地产商天天在谈什么房地产不需要宏观调控，要让房地产企业按照市场行为而为，但是实际上目前的房地产商之所以能够获得暴利，就在于商品房销售的市场化，即房地产市场收益的市场化，而房地产生产要素的非市场化，如土地(或仅是市场化开始)、资金(利率为政府严格管制下)、劳动力(部分非市场化，如农民工流动及待遇都没有得到保障)。在这种情况下，就容易将收益归个人或企业，将房地产市场的成本和风险转移到整个社会来承担。

　　所以说，如果任由房地产开发商对抗国家的调控政策，那么，中国经济很有可能被非健康发展的房地产市场所误导。对照一下最近某些城市房地产市场的状况与日本20世纪90年代房地产市场崩塌之前的状况，真的有很多相似之处，也有很多值得认真反思的东西。所以说，这次落实国务院常务会议调整房地产的政策，就是要警惕某些房地产商的个人利益误导经济。

　　可以说，近几年来，国内投资过热，基本上是房地产投资过热带动之结果。无论是去年要整顿的几个过热行业，还是目前所出现的一些产业瓶颈，哪一个不是与房地产业密切相关呢？如钢铁、建筑材料、水泥、电力交通运输、能源等。也就是说，只要国内的房价快速上涨，房地产投资快速扩张就不可避免。而房地产投资快速扩张必然带动相关产业投资过热。但是，国内民众真能够在短期内爆发出如此之大的房地产需求吗？看看世界许多城市房地产发展之历史，哪一个国家会在如此短的时期内来建筑这样的房子呢？如果房地产需要仅是一种潜在需求而不是现实之需求，如果任由房地产泡沫不断吹大，那么房地产泡沫总有一天会破灭。一个健康发展的房地产市场，对于中国经济的发展是必需的，但是一个非健康发展的房地产市场，反而会误导经济，拖经济的后腿。

　　总之，目前国内的房地产市场存在一种十分复杂的利益关系，还有如地方政府、媒体、国内商业银行等，中央政府对房地产宏观调控只有放在这样一种背景中，才能够把握到问题之实质，才能够防止非健康发展的房地产市场误导中国的经济。(作者系中国社会科学院金融研究中心研究员)

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