理解房地产新政的四个要点

　　对于房地产行业来说，最近一段时间可谓是“多事之秋”。在短短两个月时间里，政府相继四次出台政策干预房地产市场：3月16日，央行调整了房贷利率； 3月26日，国务院出台《切实稳定住房价格的通知》；4月27日，国务院召开常务会议，专门研究房地产市场，并出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》文件；5月11日，国务院转发建设部等七部委关于调控房地产市场的通知。

　　如何正确理解房地产市场的一系列政策变化已经成为社会各界普遍关注的焦点。笔者认为，应该从以下四个方面理解当前的房地产新政。

　　要点一：最近一系列房地产政策的变动，透露出的第一强烈的信号是决策层对房地产市场的认识得到了统一。在此前，高层对房地产市场的认识并不统一。最早对房地产行业提出预警的是央行，2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业。”但是央行的预警并没有得到太多人的关注。2003年之后央行对房地产市场政策的关注度不断增加，2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知重申了商业银行不得给自有资金比例低于30%的房地产商贷款的规定。但是时隔不久，国务院就出台了“18号文件”，业界普遍认为这个文件是对央行“121号文件”的一个否定。而在2004年关于“房地产泡沫”的争论中，我们也能够明显注意到国家部门之间意见的不统一，最明确的标志是建设部和国土资源部在观点上的不一致。

　　2005年“两会”上，温家宝总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一；5月，与房地产有关的七部委又联合出台文件，它充分反映了中央各部门在对房地产泡沫问题的认识上得到了统一，这是一个质的变化。

　　为什么高层对该问题的认识得到了统一？最高决策层对房地产市场的态度为什么会发生这样大的变化？其原因主要有以下两点：

　　第一，经济环境发生了根本性的变化。1998年我国出台了一系列政策刺激房地产行业的投资与消费，因为当时的中国经济面临的是通货紧缩的压力。但2003年后的中国经济，出现了部分行业的过热现象，煤、电、油、运全线告急，进、出口连续几年增长超过30%，加剧了中国经济与外部环境的摩擦，最直接的表现就是国外对人民币汇率问题的喋喋不休。尤其要注意的是，导致我国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业，没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力也就会缓解。可见，宏观调控的重点应该是房地产，对房地产行业的调控事关宏观调控工作的成败。当前的中国经济需要减速而不是加速，与1998年的环境正好相反。

　　第二，房地产市场的高速发展积累了金融风险。经过4年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已占银行总量的相当比重，房地产金融风险越积越高，已经引起了高层的充分重视。有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%！以上海为例，2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。在房地产贷款高速增长的同时，上海的房地产价格一路飚升，很多楼盘的价格在最近2年涨了两倍。房地产市场的风险最终会转嫁给银行，银行的风险迅速增加。

　　要点二：调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格。2003年以后，我国宏观经济指标中，投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上，对房地产市场的调控思路是控制两个闸门：一个是信贷闸门，一个是土地闸门。但调控的结果并不理想，控制土地的结果是地价不断上涨，刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加，而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明，2003年之后，大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业，企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产是很难取得成功的。

　　因此，今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时的，正确的。

　　要点三：从政治的角度去分析房地产新政。从世界各国的经济发展经验看，当一个国家的经济持续高速增长一段时间后，社会矛盾会激化。到目前为止，世界上没有哪一个国家经济增长保持7%以上的速度持续30年以上，当然经济总量人均GDP超过1000美元，持续增长超过23年之后，几乎所有的国家都发生了金融危机或社会动荡。这是党的十六大提出“构建和谐社会”思想的深刻背景。我们在分析经济问题时时刻不能忘记“构建和谐社会”的宗旨，不能够仅仅用经济学的眼光去分析房地产市场。

　　值得注意的是，房地产问题政治化并不是中国特有的，全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理。因为获得适当的住房是公民的基本人权，实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家走过的道路看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府有必须干预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如，西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。

　　我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住房制度，1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中，政府为了解决低收入人口的住房问题，也实施了相应的住房保障制度，如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过度性措施来对待，没有对公共住房保障制度给予应有的重视。以2003年为例，我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产的6%，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%。因此，经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一个配角，无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。

　　在强调“构建和谐社会”的今天，完善公共住房保障制度已经成为迫切的任务，政策上对低收入群体的倾斜是必然选择。

　　要点四：行政手段切中要害。新政策明确要求地方政府要切实负起各个城市房地产价格上涨的责任，也就是说，房地产价格会列入地方政府的责任范围之内。笔者认为对房地产行政控制是最有效，是符合中国特色的。因为中国部分房地产价格不健康地上涨是地方政府主导下的价格上涨。

　　地方政府调控房地产市场主要有以下五招：第一，大量拆建，刺激市场需求；第二，提高拆迁的补房标准，推动房价不断上涨；第三，抬高土地拍卖的价格；第四，控制和取消经济适用房；第五，操纵媒体，有的甚至操纵房地产统计数据，误导消费者。

　　可见，让地方政府对当地房地产价格负责是有根据的。但我们必须注意到，该政策的效果可能不会太理想，很可能出现“上有政策，下有对策”的现象，尤其是中小城市的官员，可能不会十分在意中央的的旨意。(尹中立：中国社会科学院金融研究所博士、助理研究员)

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