《小康》杂志：长三角高位房价是否可以回调

　　傅白水/文

　　近期，随着国务院调控过热房地产的两个“国八条”和七部委出台的楼市新政等政策相继出台，以及长三角各个地方政府针对房地产的所谓组合拳似的调控措施出笼。长三角楼市好似“山雨欲来风满楼“。

　　各种调控政策与措施出台不久，尤其是七部委楼市新政出台，长三角各地媒体出现了各个热点城市二手房挂牌量猛增，而新、老房成交量大幅下跌的报道，甚至有房价下跌3000元之说，长三角飚升的房地产似乎出现了少有的回落态势。房价果真能够因此而回调吗？

　　就笔者观察目前长三角楼市出现的买卖双方的对峙状态，其实2004年4月到10月份也出现过。2004年3月，随着国家针对经济过热而出台的宏观调控政策的出台，上海、杭州、宁波、南京等地楼市出现过一段对峙徘徊期，呈现的情形与目前的极为相似。尤其是杭州显现的更为明显，房交会人气寥落，一些地盘的房价小幅下挫，杭州楼市罕见的打折现象也频频出现。这种现象迷惑了大多数人，甚至是许多专家，大家都认为长三角的楼市见顶了，该是转折回调的时候了。

　　然而，接下来的情形却让所有的人大吃一惊，跌破了许多人的眼镜。房价不但没有回调，而是疯狂的飚升。10月份后，上海房价的飚升之快，让人目不暇接，甚至超过前几年的速度。根据“国家发改委和国家统计局公布的今年一季度全国35个大中城市商品房销售价格，全国各城市同比平均上涨9.8%，8座城市涨幅超过10%，其中一半来自长三角，分别为上海19.1%、杭州13.8%、宁波11.6%及南京11.6%”，上海、杭州的楼市2005年一季度再次进入全国前两名(注意这只是官方的数字，如果到当地问问，老百姓告诉你的上涨幅度远远大于上述数字)。这是导致今年 3月17日，央行房贷加息政策推出以及最近的新、老国八条出台的最直接因素。

　　为什么会出现这样的情况呢？

　　为此，首先要搞清楚长三角这轮楼市飚升的根本原因和症结。无论是真实的住房需求，还是为了获取暴利而买房炒房，使得长三角对楼市需求过旺是这轮房价飞涨的症结和根本原因(也即开发商认为的强烈的需求是楼市飚升的根本因素)。

　　通过炒房进行投资和投机从而获取暴利掩盖了或者说人为拔高了居民对楼市的真实需求。 疯狂的炒房的背后是资本的获利性所决定的。

　　随着我国20多年经济飞速发展，长三角尤其是温州等地居民收入大大增加。居民的存款越来越多，这就需要及时开发投资市场，可恰恰在这时候，作为资本投资主战场的股市一落千丈——目前对股市，大家是惟恐避之不及。

　　而在银行储蓄方面，近几年老百姓的钱存入银行无疑是自我缩水，因为近几年银行利率还没有CPI上涨的高，存款无异于为开发商等做赔本奉献。

　　这时沉睡多年、觉醒的楼市为手中有钱却无处投资的人提供了无限舞台，终于诱发了楼市的飚升。这实际上是一个非常严重的资本投资市场失衡的问题，也即除了楼市投资可以获取一定利润外，目前在中国很难找到第二个投资平台了。毕竟投资企业等不是大多老百姓所力所能及的，老百姓不炒房又能炒什么？

　　虽然去年10月和今年3月央行都相应加了一点息，但仍无法保证老百姓将钱存入银行不缩水，老百姓的存款得到基本保值的要求仍不能满足。炒房的将会继续炒，原来不炒房的仍会大胆跟进。

　　针对这种情况，只有再次加息并且加到存款能有一定升值空间才有助于遏制存款变成炒房游资之险。同时，加息也会增加炒房成本和风险，抑制消费欲望。所以，进一步加息且能使居民存款有一定升值空间，才是治本良药。

　　反过来说，如果有关部门光“炼嘴”，没有进一步跟进措施，楼市很难回调。

　　但如果加息，楼市马上又会面临另一个难题，即目前的炒楼资金有大量外资存在。如果进一步加息，虽然抑制了国内资金，但对外资却是反作用，不但不会抑制，还会刺激外资进入，存款利息上调了，更会刺激外资进入国内市场或银行。因为外资炒楼的最终目标是等待人民币升值。

　　再从各个地方政府角度来说，虽然目前长三角各个地方政府讲的比较厉害，也出台了一些所谓组合拳的措施。但真要让地方政府强力控制楼市下调，可不是一件简单的事。

　　首先，老国八条禁止的是房价“大起大落”，既然房价大起了如果再大落地方政府可谓责任更大了，这样地方政府没有必要一定要房价迅速回落。

　　其次，房地产的不断上升，对于一个地方来看，无论是拉动当地经济快速增长，还是大幅提高地方财税都是决定性的。从地方政府的角度来说，当然不会甘心房价快速回落。

　　高房价带来的是什么呢？当然是经济的快速增长和税收的迅速增加，这是地方政府所需求的。换句话说，如果中央的调控措施见了效果，房价得以回调，地方政府的地产税收和土地出让金必然会受到较大的下挫。如果出现这样的情况，当地政府为了地方财税收入必然会有意无意放松调控措施，这必然又会导致房价反弹，使调控效果荡然无成。

　　首先，房价的飚升会刺激投资的迅猛增加，当然会拉动经济快速增长。房地产业已成为推动长三角全社会固定资产投资快速增长的主力，长三角各地房地产业的投资在全社会的固定资产投资中都占到20%以上。

　　从地方财税角度来讲，据统计显示，2004年上半年,浙江省房地产税收为86.82亿元，同比增长75%，占地税收入的21.9%，对全部税收的增长贡献率达到34.68%，成为浙江第一税收来源。房地产业税收成为浙江地税收入的第一大税源是不可争辩的事实。 如果再加上建筑业，2004年全年两者相加所占比例已达到34.6%。 其实在上海和苏南等地房地产业所占比例也是居高不下，已成为当地最为重要的税源。在江浙沪三地的地方财税收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占比例都在30%左右，在浙江房地产业中，其比例甚至达到35%。

　　如果再加上长三角各个城市挂拍土地的收益，那么地产业在地方财税收入中所占比例则更大。目前，在长三角的各个城市中挂拍土地的收益少则数亿元，多则数十亿，使得国土部门俨然成为“二财政”。这些导致地产业迅速成为长三角地方财税收入的主角。长三角财税收入的迅速增加是建立在地产业飚升的基础上的。正是这几年飚升的地产业直接推动了近几年长三角的财税收入多保持在20%以上的水平。如果长三角的地产业一旦停滞或迅速下调将对长三角财税收入打击极大。

　　所以说，对于地方政府来讲，长三角房地产虽然是个“烫手的山芋”，但也是个非常可爱的山芋。

　　虽然长三角各地政府都在调控楼市，但真要逼迫楼市下调，从内心来讲，多数地方肯定是不愿意的。因为采取措施极力打压楼市，当地政府担心会使房价急速走低，甚至崩盘，导致经济发展乏力和财税收入锐减，甚至不可收拾。

　　尽管，七部委出台的楼市新政规定的相当详细，但仔细研究会发现仍有漏洞可钻。如针对购买两年以上的非普通住房卖房差额要交5.5%的营业税这一条，卖房者完全可以与买家在账面价格上作低(即低于成交价格减少差额)来规避。至于期房限售，其实在这之前杭州等许多地方尝试过，效果都不佳。七部委出台的楼市新政最有杀伤力的一条就是两年内交易要交营业税，这对短期投机者来说是有杀伤力，但对投资长线的炒房者来说，杀伤力锐减。

　　综上所述，如果没有加息、不能让存款值，仅仅依靠地方贯彻中央的新、老八条以及七部委出台的楼市新政调控政策而采取的措施，没有进一步的金融等市场化手段来进行治本，这一轮调控是否能取得预定效果，实难预料。

　　(作者系经济史学研究硕士、浙江区域研究经济学者)

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