东方早报：住房建设中规定贫富混居是当务之急

　　作者：薛涌

　　最近几年的房地产市场，一直是全社会关注的热点。商品房、经济适用房等等问题，也成为公共辩论的核心。笔者一再强调，目前房价的上涨，在很大程度上和过去在计划经济的框架中的畸形市场运作有关：有些地方政府和房地产商联手追求发展，好大喜功，老百姓对自己的居住用房没有任何权利。民居说拆迁就拆迁，开发区说上马就上马。结果崭新的办

公楼、购物中心、豪宅拔地而起。

　　这样的发展气势，固然很长中国人的志气。但是，有常识的人都明白，天下没有免费的午餐。气派是要花钱的。中国的人均GDP是美国的三十几分之一。城市比人家还气派，当然住得起的人就少了。甚至一些基本的城市设施(比如运动场地)，也使用不起。这种表面上的繁荣，最终会为我们带来一系列的社会问题。现在的房价问题，只是这种“暴富”后遗症的初期症状，也许更糟糕的事情还在后面。

　　城市的发展要能持续，表面上是否气派并不重要，重要的是那些创造城市奇迹的劳动者能够住得起。这方面，发达国家走过的路可以作为我们的借鉴和教训。以波士顿为例，今年波士顿超过纽约，成为美国商务成本最高的城市。原因之一是哈佛、麻省理工学院(MIT)以及众多大医院、高科技公司吸引了大量高技术人才。高工资引起劳动力费用猛涨。人们兜里有钱，房地产也就随着城市的兴旺而看涨。如今波士顿的房价，虽然远远赶不上纽约，在美国也只是排在第七，但这已经引起了波士顿的危机。

　　麻省的人口密度在美国居第三，波士顿作为全州人口最集中的首府，地皮贵也属正常。况且，城市的各种公用设施，还是物美价廉。一张地铁月票，也就80美元上下。周末一家三口到风景如画的查尔斯河荡舟，穿过哈佛和MIT之间世界著名的景区，一个小时也就14美元。这些城市设施几乎人人都享受得起。

　　不过，波士顿的房价还是太贵了。2003年波士顿人均收入二万三千多美元，反映了美国大城市典型的贫困。不久前已经成为波士顿市区一部分的布鲁克林(Brookline)，在房地产销售最旺的季节，也仅有4所百万美元以下的两居室在市场上卖。那里的人均收入也不过四万四千多美元。房价贵，公司雇人，就得给人家开买得起当地房子的工资。开不起这样的工资，公司只好迁走。结果，在波士顿，买所普通住房不易，办公室却因为公司撤离开始空起来。目前波士顿市中心被撤空的办公室面积，竟达1000万平方英尺。于是改办公室为公寓成了房地产业的大买卖。不久前笔者向同事抱怨买不起房，对方就开玩笑说：住办公室吧，反正波士顿有的是。

　　如果我们不改变现在这种盲目建开发区的做法，尽快平抑房价，波士顿这种住不起民居、租不出去办公室的现象，早晚要在中国的大城市出现，强度可能更大。而且比这更为严重的问题，恐怕还是贫富隔离。

　　以波士顿为例。人有钱，就会往好的区搬。看看大波士顿地区的城镇，最贵的地方，人均收入接近8万美元。穷的地方，则甚至不足1.5万美元。美国的公立学校采取学区制。学校的经费主要靠当地的房地产税。结果，富区的公立学校几乎可以和一流的私立学校比肩；穷地区的公立学校则几乎是第三世界的水平。穷孩子上差学校，一个区祖祖辈辈穷下去。富家子弟从小生活在不同的世界，接受的是一流教育，最后竞争总是先声夺人。富区因此就祖祖辈辈富下去。无怪现在有许多人惊呼，贫富隔离比种族隔离实际上更可怕！

　　要知道，波士顿从美国建国以前的殖民地时代起，就以自耕农为主体，均富是其最悠久的传统。来自波士顿地区的约翰·亚当斯，是个鞋匠农夫的儿子，一直到当了总统，手里还是紧巴巴。波士顿没有富豪，也很少赤贫的穷人，居民普遍教育水平高，与以大农场主和家奴组成的维吉尼亚大异其趣。如今这样贫富悬殊的局面，对波士顿的历史可谓是一个讽刺。这自然也引起当地人的愤慨，纷纷开出药方，准备救治。

　　在种种药方中，几个建筑师和城市规划专家的意见最值得注意。他们提出，波士顿必须为一个高人口密度的社会作准备，要建设多层的公寓住房。现在波士顿有经济适用房、贫困救济房。这些房子，都必须占民用住房的一定比例。不过，以往这些市场价格以下的房子，总是单独建设。即使是市场上的住房，不同价位的房子也是分开的。这就形成了穷区富区之别。他们提出，今后的住房，要建贫富混合型。一栋公寓，有几百万一套的，也有十几万一套的。这样的设计，使不同阶层的人住在一起。穷孩子和富孩子可以成为同班同学。下一代日后才可能公平竞争。

　　这套理论，在中国特别有意义。国内有些城市，传统上类似上海人所谓“上只脚、下只脚”的地域阶层意识就很强。如今的发展打破了过去的地域划分，但是动不动这里一个什么度假村，那里一个什么花园，推倒普通的民居，一个区一个区地建豪宅，贫富迅速隔离，为社会造成了危险的裂痕。一栋现代住房，寿命长达百年以上。这样的格局一旦形成，就等于下一个世纪的中国城市社会“定性”了。随着住房的私有化，随着城市管理的日益复杂，政府将不得不在乡村自治之后鼓励城市中的社区自治、试行类似学区制的改革。因此，在住房建设中规定贫富混居、防止贫富隔离、减少未来改革的副作用，是目前城市住房建设的当务之急。

　　推荐：国务院出台八条意见稳定房价

　　　　　央行上调个人住房贷款利率