张生广州上海骑楼记

　　在香港，人们把工薪阶层的阶梯购房方式——先买小房，然后换大房——称为“骑楼”。从1998年，张生就开始 骑楼。7年时间里，从广州“骑”到上海，做了7次房产交易之后，张生发现，他的收益只有7％。

　　外滩记者李杨／报道

　　火车快到广州站了。

　　女人纷纷取下耳环、项链、戒指，男人和孩子把包斜挎在胸前，睁大双眼。车窗外是高楼上密密的防盗网，保安提着 棍子在街上巡逻。

　　张生(化名)和所有人一样，把包斜挎在胸前，下了火车。包里有他的证件、笔和印泥。他是到广州卖房子的。

　　广州卖房

　　今年6月，张生和妻子决定卖掉他们在广州的一套房产。这套1998年买的电梯房位于广州市海珠区地铁二号线附 近，80平米，办了15年七成按揭，已经还贷7年。此前，这套房子一直用来出租。

　　按照行情标了“合理价位”以后，张生估计签约怎么也要一两个星期，于是，在挂牌的当天，就返回了他工作的上海 ，留下妻子在广州。

　　没承想，买家出奇地多，挂牌后的第三天就签了协议。“半夜里电话把儿子吵醒好几回，我也头昏脑涨。租户说今天 还有七八拨人去看房。我现在关了手机、小灵通，座机线也拔了，你快回来签字吧。”妻子给张生打电话说。

　　下了火车，张生直奔中介公司。中介是个长得像刀郎的小伙子，戴顶刀郎那样的帽子。签字画押之后，双方约定第二 天公证，其余手续由中介代办。

　　虽然没有短期抛房的压力，一心了结的张生并没有“吊着卖”，交易以最快的速度确认了。“就像下大雨的时候进商 场，进来的没几个闲逛的。”张生说。

　　给楼市“下大雨”的是“地产新政”。伴随着5月11日中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的 通知》及实施细则，6月以来二手楼市就像天气一样阴晴不定。

　　由于广州的二手房价跌了四五年才站稳，新房价格也不过从2004年“谷底回升”，因此当前时期的“异动”格外 值得关注。市场对广州房产价格走势的判断也意见不一：有人认为现在的二手房交易是炒家在政策打压下“出逃”，可中介并 不那么认为“我们经手的房子大多是持有了五年以上的，有这么炒楼的吗？”

　　张生的“骑楼”史

　　在张生看来，这些争论和他并没有什么关系。他只知道，这是做过的七次房产交易中第一次“盈利”。但是，张生并 不是房产炒家，只是个普通的“换房族”。在香港，由于工薪阶层不可能一步到位买下大房子，只能有多少钱买多大房，住不 下了再换套大点的。这种“小屋换大屋”，在香港人称作“骑楼”

　　1998年，张生刚到广州，就买了套十几万的一室一厅，70%按揭，交10%首付，其余两成分期两年。当时广 州楼市刚结束1993-1997年的“长阳线”迈向长跌，优惠手段层出不穷。

　　那套房子位于郊区。张生每天要和鸡鸭鹅一起挤车，马路刚修好又被全部挖开，据说规划部门忘了下面还要修地铁。 张生受不了气味和颠簸，不久，就到城区买了现在出售的这套两居室。单价打九折，没有付首期，只跟开发商签了个“先租后 买”协议：以稍高的房租入住，首期可以在两年内随时交，已交房租从中抵扣。

　　没多久，他接到开发商的电话，问他是否愿意以“优惠价格”立刻购买。“九折降到六八折，不好再犹豫啦”。于是 张跑去签了单价三千多元的购房合同。这是他的第二套房。后来张生得知，这幢楼的尾房卖的是六折。

　　2000年的时候，张生到北京工作了一年。吃饱了涮羊肉回来，他又想改善住房了。因为没钱付首期，就把第一套 房转按揭卖了。由于那套房子附近在修新广交会，所以卖了个原价。这在当时算是很大的成功。那时候，广州人见面问的是： “你们家房子现在跌了多少？”回答往往是“一半啦”。

　　张生这次换房主要是要换个环境，另外也想多一间屋子。他找到番禺区“华南板块”的一个楼盘，买了一套一百多平 米的公寓房，三房两厅双卫双阳台。

　　就这么换来换去，张生在广州有了两套住房。

　　从广州换到上海

　　事实上，在广州拥有两三套自有住房的家庭比比皆是。

　　来自广州市房协的说法是：“广州80%以上的家庭拥有自有住房，其中18%以上的家庭有两套以上住房。今后… …广州会有28%、38%以上的家庭拥有两套以上住房。”这些房子可能有两套(市区、郊区)用于自住(工作日、周末) ，或者一套自住、其余一两套出租。不光是“本地人”住房宽裕，落户广州的不少外地年轻人同样有两三套住房。大的自己和 孩子住，小的留给父母来度假。

　　用专家的话来说，这类房子都属于“阶梯消费”，归类于“改善型自住需求”。

　　与“炒房炒成了房东”不同的是，“改善型需求”方向明确：面积增大、环境提升，不以房价上涨、盈利为目标。在 广州楼市的长跌中，很多换房者算起来“换一套赔一套”，但他们并不觉得吃亏。且不说“租不抵贷(贷款总额)”，即使贷 款利息和租房成本一样高，很多人还会继续买房，因为毕竟是住自己的房子，感觉不一样。

　　2002年张生到上海工作，换房成瘾的他又折腾了一回。

　　十年前，张生的父母在奉贤买了套两室一厅。到了2003年，上海的房价已经开始轰轰烈烈，非典期间竟然有不少 人带着口罩揣着定金看房。张生坐不住了，和家人一商量，决定把郊区的这套房子卖掉，然后在莘庄买套九十平米的三室一厅 。

　　现在，张生在莘庄的这套房子已经住了将近两年。这期间，房价翻了一番，但张生并不觉得赚了。他感觉“在上海换 房特别累”，他在广州买的三套房加起来270平米，总价还不如这里类似地段100平米的房子。

　　不过上海治安好，为了孩子还得继续换下去。他现在惦记的还是什么时候再能“换个到位的”，目标是140平米左 右的准新房。

　　7％的收益

　　遗憾的是，按照当前的规定，张生想继续他的换房计划恐怕有点困难。

　　只有一套房的情况下，换房先买后卖得交首付，然后提前还贷，先卖后买又要搬两次家，都很麻烦。“全额征收营业 税”实际上规定了房屋的“禁换期”；想买套大点的房子，超过140平米就是“非普通住宅”，换成面积相等的两套“普通 ”小户型要花更多的钱；外环线外单价七千以上属于“非普通价格”，这样莘庄就没“普通住宅”了。想想这些，张生有点烦 。

　　“最厉害的是银行。加息之后，每个月要多付两三百元，居然说是‘抑制炒作’；如果你吃不消、提前还贷的话，还 要收‘违约金’。”种种紧缩措施使张生觉得越来越吃力。

　　由于没有炒家的实力和心理准备，张生决定“紧缩防线”：卖掉出租物业；减少住房贷款；搁置换房计划：“如果继 续加息，实在不行就卖掉按揭的房子，租房住。”

　　卖掉广州那套出租的房子，就是张生采取的第一个步骤。如果不算贷款利息的话，这也是他第一次在房产交易中挣到 钱：七年增值7%，回报跟活期储蓄利率有一拼。

　　相关专题：外滩画报