作者：苏振华
房地产业是一个暴利行业可谓是地球人都知道的秘密，可是到底“暴”到什么程度却没人说得清楚，真正的知情人开发商当然是不会说的，因为这是“最高的商业秘密”。日前福州市物价部门公布了该市市区商品房的成本信息:福州市市区商品房平均开发成本约2160元/平方米，社会平均利润约1400元/平方米，管理费用、销售费用和利润占房价的41%左右
。
现在房价暴利到什么程度算是透明了，但就此指责开发商昧了良心赚黑钱恐怕没什么意义。无利不起早，开发商卖房子，就是冲着挣钱来的。问题的关键在于，价格并不是开发商自己说了就算的，开发商自可漫天要价，但要是买家不认，开发商也没辙，为什么购房者就不得不为开发商大赚其钱埋单呢？
很多人会把原因归结为垄断。的确，这是形成高房价的一个重要原因。目前土地供应的政府独家垄断会造成土地供给不足，房价必定高于土地可竞争供应时形成的价格。但是，这只是形成高房价的原因，而不是高利润的原因，因为开发商之间也是有竞争的，如果买土地时有竞争、卖房子时也有竞争，那么房价固然可能会很高，但利润却不一定高。价格与利润是两个不同的概念，高价格不等于是高利润，比如现在普通型号电视机的价格相对青菜萝卜来说算是高价，但利润率却很低。
“信息的不对称”是形成高利润的一个重要原因。通俗点说就是“做局”，明明还有100套房子可卖，可开发商偏偏说只剩下1套了，在这种“紧张气氛”之下，买家是不得不接受卖家开出的高价的。据说在“业内”有一句“行话”叫做“销控”，大意是说通过控制销售节奏，明明有房可售偏偏说没有，营造热销的景象，在聚集大量买家之后顺势抬高售价。不久前杭州开通网上透明售房系统时揭露了这一秘密，某楼盘半年前即宣称无房可售了，诱使了不少购房者托各种关系、以能够买到一套就是胜利的心态踊跃抢购，然而事实却是该楼盘尚有300多套房源“可售”。此类“手法”其实并不新鲜，股市上“庄家”早就在这么玩了，庄家会在股票买卖价格序列表上的买盘上堆积大量的买单、在卖盘上只挂出小额卖单，在普通投资者看来，这就是一副买盘踊跃而市场惜售的景象，可以引诱普通投资者高价买进以推高股价。
营造“信息不对称”有很多的“手法”。比如进行子虚乌有的“概念炒作”；打“悲情牌”，一天到晚哭丧着脸地到处嚷嚷“价格太低没钱挣了”，都是诱使购房者支付高价的妙招。其实质是散布虚假信息，引诱购房者改变预期，为高价痛痛快快埋单。
在合适的规则结构之下，市场是有效率的，这是18世纪的一个伟大的知识发现。今天，“市场有效率”已成了常识性知识，但其重要前提——“合适的规则”却往往为人所遗忘。“合适的规则”所包含的一项重要内容就是“信息透明”，只有买家和卖家都对商品掌握充分信息，才能形成有效的市场。否则，若是买家尤其是卖家单方面垄断了商品的信息则会形成所谓“柠檬市场”，经济学上的经典例子是，在旧车市场上，卖家会隐瞒旧车的真实信息，诱使买家为旧车支付更高的价格；当买家发现受骗之后，就会退出市场，最后导致市场的崩溃。而且，卖家在“旧车市场”上隐瞒产品的真实信息而向买家索要高价的过程，是一个以“旧车”为媒介实现财富从买家向卖家不平等转移的过程。
制定合理的规则是政府公共行政的重要内容之一，此次福州市物价部门公布房价构成信息，是履行了政府监管市场的基本职能。所谓“房地产新政”，并不只包括制定大的宏观调控政策，在微观层面上进行信息披露、规范开发商行为也应该是“新政”的基本内容。
相关专题：媒体观点
