经济型别墅摇摆亮相

　　-实习记者/张雅 摄影/陈萧军

　　“中国有没有资格发展别墅”这是中国房地产人和政府人士一致争论的焦点，而经济型别墅的出现也许能使二者之间 达成某种平衡。

　　月22日，中建一局(集团)公

　　司副总经理兼建通投资公司董事长陈道林，因伙同他人非法占用农耕地盖别墅而被朝阳法院立案查处。而同时又有地 产商在力推小户型低价位别墅，这两个看似不相关的新闻背后隐约透视出别墅是否升温的耐人寻味的话题。

　　从豪华到中产

　　别墅，作为产业体系对住宅产品最重要的产品形态，从20世纪90年代初进入中国市场开始，就受到消费者的追捧 ，这个时期是真正意义上的豪华别墅的时代。

　　但近两年国家严格控制别墅用地的政策出台，一度使得豪华别墅受到冷遇。特别是今年

　　在豪华别墅受调控严重打击的情况下，一种所谓的经济型别墅却凭借着价格优势，在众说纷纭中意外地获得了很好的 市场表现，也一定程度上拯救了别墅市场。

　　今年前5个月，北京别墅新增供应量已经相当于去年全年的水平。进入下半年，供应量激增的态势仍然在加强，预计 今年全年，北京供应量将相当于去年的1.5倍。“别墅回暖很大一个程度上和经济型别墅的推盘率提高紧密相关。”《中国 房地产报》主编刘凯这样分析。

　　其实，早在2001年，经济型别墅就开始有所供应，但供应量较少；2002年开始升温，供应量有所增加；20 03年至今经济型别墅供应陡增。

　　有人算过一笔帐，以威尼斯花园一套总价为180万元左右的别墅而言，平均贷款额约为120万元，如利率持续上 升至7%，每月还款将增加约1300元，这对于别墅购买人群而言是可以承受的，经济型别墅因此成为购房者眼中的香饽饽 。

　　从浪费到经济

　　知名设计师沈翼先生说：“一个豪华别墅将可能拥有10个厨房，三个壁球馆。这是社会富裕阶层通过市场方式过度 占有社会稀缺资源的一种居住状态。这类人群占整个社会比例的2%。”但做为占大分额的中产阶级来说豪华别墅简直就是浪 费。

　　如果说，加息是让经济型别墅火爆是一个因素，那么近年来经济型别墅自身所特有的“经济”品质则是另一个不可忽 视的重要因素。

　　“经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10～20公里，车程在30分钟左右。只有这样，才 可能满足经济型别墅‘交通便捷、汽油耗费少、车的磨损小’的要求，此为‘交通经济’。”刘凯介绍说。而满足这种条件的 城市边缘地带主要有：亦庄、大兴、京昌高速沿线、通州等规划的卫星城镇及开发区。

　　天津万科副总经理单小海说：“购买这种类型的别墅客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环 境、居住生活品质。”

　　一直以来，豪华型别墅的土地浪费问题一直受到人们的垢病，也是国家出台政策限制别墅用地审批的一个原因。豪华 型别墅一般占地几十亩，甚至有的达到几百亩。翰时国际建筑设计有限公司总设计师余立说：“在中国现在的国情下，目前市 场普遍认可的占地在一亩以内才能叫经济型别墅。大于这个面积显然比较浪费，对国家土地资源保护不利。”所以，经济型别 墅满足了“占地经济”。

　　房地产市场里曾经流传一句话，“豪华感是浪费出来的”。如今说这句话的人还是很多，有部分人开始关注别墅空间 的合理利用。而经济型别墅则显示出天生优势，房型规划设计合理、面积适中、功能齐全，满足人们的生活需要和健康需求。

　　余立还介绍说：“这类别墅面积大都控制在200平方米以内，而房型设计紧凑合理，充分满足起居、会客、学习、 健身、休息等各种功能。”这就是“面积经济”。

　　北京银信绿洲房地产公司总经理李万明在定义经济型别墅时讲到，经济型别墅是用来长期居住的，日常的各种收费标 当然也要体现出“使用经济”。比如物业费、中水利用、相邻的生活配套等等，都应该符合居住者的消费水平，让他们买得起 别墅，也住得起别墅。这也是其备受消费者青睐的原因所在。

　　发展和改革研究院副院长孙飞从经济学角度分析，经济型别墅的核心是很好的性能价格比。设计应本土化，创造一种 适合中国国情、有中国特色的消费模式。孙飞还认为，这个别墅市场是个大众化的市场，是很有潜力的。因为中国经济上升的 周期远远没有结束，随着中国GDP的增长，随着中国人财富的增长，会有更多的人能够拥有别墅。

　　单小海在谈到经济型别墅“使用经济”时强调：“由于国民性的不同，中国人并不喜欢一回家就钻进自己的房间，他 们更注重的是邻里之间的交往和沟通，目前市场上在这方面做的并不好。”

　　从设计的角度，沈翼并不看好目前走红的经济型别墅。他认为，“和豪华别墅相比，经济型别墅的空间和环境都相应 的打了折扣，根本不能称为别墅。”

　　价格理性回归

　　新产品、新形态、新种类变化造就了新的卖点。“小独栋、联排、双拼、叠拼是新出现的形态，他们的功能和设计满 足了新一轮的市场需求。他们的价格也不高，每套在100～200万左右。”刘凯说。这些特点恐怕是对中低端别墅消费者 最具诱惑力的地方。

　　“以北京为例，如今，支撑别墅市场尤其是高档别墅市场的主要力量已经从境外人士过渡到国内买家，同时别墅已不 仅仅是金字塔顶尖的人士的独享产品，高级白领也开始在中低端别墅市场上占据重要位置。”单小海说。

　　由于具有广泛相同财富起点的人群的崛起，中低端目标客群迅速扩大。从需求上看，目前别墅市场购房主体也逐步从 高端客群转变为中低端客群。

　　这部分人群有强烈的改变居住条件的愿望，对于别墅有一种圆梦情结，但又无法承受独立别墅的高价，经济型别墅正 好填补了这一空缺。收入和积蓄的增加以及住房金融政策的大力支持，使改善住宅的愿望有了现实可能性。

　　今年，北京别墅价格逐步向理性回归，加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面具有同样优良的品质，许多买家纷 纷将其作为第一居所。由于经济型别墅的整体价格相对较低，这在一定程度上势必造成别墅市场整体平均价格的下滑，下滑幅 度为1500元/平方米左右。

　　2005年，对于北京别墅项目

　　在分析到未来别墅发展趋势时，风至飞扬广告公司总经理罗迪说：“今后北京别墅市场的发展必然会走向两极分化， 即更为纯粹的豪华别墅与经济型别墅各自会有不同的客户群。”

　　而刘凯则认为，“虽然目前经济型别墅卖的不错，但从长远来说它只是一个过度型的产品。”

　　相关专题：新世纪周刊