唤醒住房公积金

　　-本刊记者/王歆效

　　作为中国住房改革的一个重要环节，住房公积金制度已经实行了11年。但由于其存在的种种问题，使很多消费者徘 徊在中国房改的阴影下。而与之形成鲜明对比的是，全国有2000亿住房公积金在沉睡。

　　月26日，已经走上工作岗位

　　10年的无房户海波，在听到北京奥林匹克花园三期即将开盘的消息后，兴冲冲地赶到售楼处咨询。

　　不过，在得到可以做公积金贷款，但需要20万元首付的答复后，他不得不悻悻地离开了。

　　中国城镇居民住房改革，一直是社会关注的热点。自1994年全国逐步建立住房公积金制度，到2000年全面实 施货币分房以来，中国城镇居民的住房问题，已从福利保障型转向了市场主导型。

　　但在这种转变中，这种制度存在的各种问题，挡住了很多消费者建个“安乐窝”的步伐。

　　徘徊在公积金门外

　　作为房改的一项重要内容，住房公积金制度始立于1991年。当时，上海借鉴新加坡经验，率先在全国建立住房公 积金。随后，北京、天津、江苏等地相继效仿。在取得一定成效后，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改 革的决定》，将该制度在全国推广普及。

　　今年8月，央行《2004中国房地产金融报告》显示，截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893. 5亿元，除用于个人住房贷款和购买国债外，仍有余额2086.3亿元。同时，公积金贷款除有额度限制外(最高一般40 万元)，手续也较商业贷款繁琐，支持中低收入者购房的效果不明显。

　　在采访中，包括海波在内的不少购房者都表示：“许多楼盘的售楼人员都说，公积金贷款手续繁琐、放款速度慢，所 以建议以商业贷款的方式购房。”

　　对此，北京住房公积金管理中心综合计划处处长包林梅表示：“公积金贷款以前手续确实比较复杂，但从2004年 开始，公积金管理中心全面执行个人贷款全程代理流程，推出一站式办公。个人贷款放款速度缩短至15个工作日，有些可以 更快。”

　　但这与商贷速度仍有差距，据了解，商贷一般在3-5天内就可以办妥，有的甚至当天申请，第二天就可以办完，所 需手续也相对简便。

　　最重要的是，面对节节攀升的房价，首付成了不可逾越的障碍。海波举例说，以面积为70平方米、均价为4000 元的经济适用房为例，他至少要准备6-8万的首付款，这还没算装修和买家具的费用。

　　“不少开发商与银行签有项目贷款协议，他们为购房者做完商业贷款后，款项可以迅速回收。这不仅能满足开发商迅 速回款的需求，同时银行也可以有较大的收益。”包林梅说。

　　据介绍，公积金存在银行的利息，以及个人还款利息均为公积金管理中心所有，中心只是拿出利息的5%给托管银行 作为手续费，而银行做出的每笔商业贷款都可以获得100%的利息回报。

　　“出于利益考虑，银行没有理由放着利润大的商业贷款不做。”一位不愿意透露姓名的银行工作人员说。

　　如此看来，关键问题是几方的利益博弈。而在这场博弈中，住房公积金管理中心无疑处在一种等人上门的被动中，但 作为已经市场化的开发商和商业银行，出于利益考虑，均处于一种主动出击的情境下。

　　据了解，开发商选择何种贷款方式售楼，目前法律法规没有强制性规定。这也是导致许多购房者，只能徘徊在公积金 贷款门外的原因之一。

　　安全是焦点

　　2000多亿沉睡的公积金，不仅没有在支持中低收入者购房方面取得效果，反而成为一些人觊觎的“肥肉”。

　　2005年8月24日，被称为“全国住房公积金第一案”的原郴州市住房公积金管理中心主任李树彪与他人合谋贪 污、挪用上亿元公积金一案审结，李树彪被判死刑。而其贪污、挪用的公款，绝大部分已用于到澳门等地豪赌，到案发时尚有 7747.5万元未退还。

　　9月5日，衡阳市政府主管房地产建设和住房公积金的副市长雷良玉对媒体坦言，衡阳市2.53亿元住房公积金在 湘财证券购买国债后被质押，现已无法取出。

　　对于住房公积金一再被贪污、挪用的事实，中国社会科学研究院经济研究所汪利娜研究员一语道破：“案件频发关键 在于监管缺失。”

　　《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行 专户存储、财政监督的运作机制。

　　但汪利娜表示，作为托管住房公积金的银行，一般只能听从托管人的指令，银行没有责任和义务核查其是否符合规定 。

　　其实，早在2002年全国住房公积金工作会议上，相关部门就作出规定，要求住房公积金管理中心每年要向财政部 门递交财务报告。“但这种静态监督，很难做到对住房公积金进行实时监督。”中国社会科学研究院金融所易宪容研究员认为 。

　　保值增值难

　　除了相关部门对住房公积金监管缺失外，其如何保值增值也一直是人们关注的焦点。包林梅介绍，截至2005年9 月底，北京地方住房公积金的缴存余额为334.99亿元，个人贷款余额为272.68亿元，贷款发放率达81.4%， 在全国仅次于上海。

　　但就全国情况看，无论是在公积金的发放比率，还是在保值增值方面，一些地方公积金使用率都极其低下。广州公积 金管理中心的统计数据显示，1992年至2002年年底，历年归集累计总量达到157.22亿元，但却有100亿元以 上的巨额资金沉淀着。

　　而重庆2004年住房公积金缴存余额为35亿元，却只有区区5亿元被用来支付住房按揭款，利用率仅为14%左 右。

　　汪利娜说：“目前这种大量公积金沉淀的现象，主要缘自条例对公积金管理中心‘非赢利’的定位错误，造成公积金 管理中心在资金管理运用上出现‘行政化’倾向。”她认为，要改变目前这种状况，最好将住房公积金转变成政策性金融机构 。

　　但《公积金管理条例》规定，在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金只 允许用于购买国债。

　　据了解，2004年全国住房公积金共购买国债328.7亿元，国债余额为515.66亿元，仅占住房公积金缴 存余额的比例10.5%。显然，这样的规定虽然保障了资金的安全，也起到了增值保值的作用，但同时也限制了增值空间。

　　孤掌难鸣

　　来自国家建设部的数据显示，1998至2003年全国经济适用住房累计竣工面积是4.77亿平方米，解决了6 00多万户中低收入家庭的住房问题。但就住房公积金而言，其不能支付首付款等规定，也确实难住了不少购房者。

　　在中国住房改革走向深入的今天，住房公积金在贷款环节、管理环节以及保值增值环节已暴露出许多现实问题。除此 之外，经济适用房建设明显不足的问题也凸显出来。以2003年例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，而这只 占当年房地产投资的6%。

　　对于这些矛盾的解决，国家出台了包括提高贷款利率、加大经济适用房建设、改进廉租房制度等一系列政策。但就目 前情况看，这还远不能解决房改带来的矛盾。

　　汪利娜强调，中国现阶段以“经济、适用”为特征的商品住宅短缺，其根本原因在于中国住宅市场的扭曲和结构不合 理。其中包括在新开发的商品住宅中，出现高档住房比例上升，中低价位比例下降的趋势。

　　她认为，在目前情况下，除了要改变住房公积金管理制度外，加大经济适用房的建设尤为重要。

　　但实际情况是，建造经济适用房，开发商利润薄，地方政府也得不到收入。在追求土地效益最大化的前提下，很多城 市对经济适用房都不积极。

　　有专家指出，人们密切相关的医疗、教育改革先后被官方宣告失败，而住房改革也走到了失败的边缘。

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